現(xiàn)實(shí)生活中開(kāi)發(fā)商或者是房主為了高額的利潤(rùn)，往往在有人交付定金或首付后又會(huì)以高價(jià)再次出售該房屋,，等到購(gòu)房者要收房時(shí)才會(huì)發(fā)現(xiàn)這其中的貓膩兒,。在遇到這樣的問(wèn)題后購(gòu)房者還能否真正的買(mǎi)到該房屋呢，他們又該如何爭(zhēng)取到這房屋呢,？

一房二賣(mài)是指出賣(mài)人先后或同時(shí)以兩個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同,，將同一特定的房屋出賣(mài)給兩個(gè)不同的買(mǎi)受人，又稱(chēng)房屋的二重買(mǎi)賣(mài),。

遭遇一房二賣(mài)應(yīng)如何處理

現(xiàn)實(shí)生活中,，有的不良商家或者賣(mài)房者在利益的驅(qū)使下將自己的房子進(jìn)行多次買(mǎi)賣(mài)，以騙取金錢(qián),，購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)遇到一房多賣(mài)的情況時(shí)不要慌亂,，可以參照以下幾種不同的一房多賣(mài)情況來(lái)處理。

（一）部分合同已經(jīng)登記,，部分合同未登記,，各購(gòu)房消費(fèi)者間權(quán)利沖突的處理

《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)辦理登記備案手續(xù),。理論界傾向于將預(yù)售登記解釋為預(yù)告登記,，其效力為一種債權(quán)的保全手段，審判部門(mén)采納登記對(duì)抗原則,，即預(yù)售登記具有對(duì)抗第三人的效力,，未登記合同的權(quán)利不能對(duì)抗已登記合同的權(quán)利。

1,、各購(gòu)房消費(fèi)者均未入住，但有的合同已為登記,，有的合同未登記,，購(gòu)房消費(fèi)者都起訴要求辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，宜并案審理,，根據(jù)合同登記的對(duì)抗效力,，優(yōu)先保護(hù)已為登記的購(gòu)房消費(fèi)者,，判令出賣(mài)人履行轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)給登記購(gòu)房消費(fèi)者的義務(wù)。未經(jīng)登記的購(gòu)房消費(fèi)者不宜列為訴訟第三人,，但登記購(gòu)房消費(fèi)者未交清的購(gòu)房款,，應(yīng)由未登記購(gòu)房消費(fèi)者優(yōu)先受償。

2,、如果購(gòu)房人明知該房屋已經(jīng)預(yù)售,，而惡意簽訂買(mǎi)賣(mài)合同并辦理登記的，根據(jù)民法誠(chéng)實(shí)信用和公序良俗的原理,，惡意損害第三人利益的權(quán)利不受保護(hù),，其登記合同的權(quán)利不能得到保護(hù)。未登記的購(gòu)房消費(fèi)者可以行使撤銷(xiāo)權(quán),，請(qǐng)求撤銷(xiāo)登記合同,，保護(hù)自己的合法權(quán)益，但應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任,。

（二）合同均已登記,，但房屋均未入住的，各購(gòu)房消費(fèi)者間權(quán)利沖突的處理

根據(jù)相關(guān)法律,、法規(guī)的規(guī)定,，房屋買(mǎi)賣(mài)合同登記產(chǎn)生兩方面的效力，一是對(duì)出賣(mài)人就該標(biāo)的房屋的處分權(quán)進(jìn)行限制,，二是產(chǎn)生公示公信力并得對(duì)抗第三人,。房屋買(mǎi)賣(mài)合同已登記，各購(gòu)房消費(fèi)者均未入住時(shí),，由于合同登記是權(quán)利外觀顯征的標(biāo)志,，應(yīng)當(dāng)根據(jù)登記的先后順序確定順位，登記在先的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)相對(duì)于登記在后的權(quán)利人得到優(yōu)先保護(hù),。如果各購(gòu)房消費(fèi)者均起訴請(qǐng)求辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù),，應(yīng)按照登記的先后順位，判令出賣(mài)人履行轉(zhuǎn)移所有權(quán)給登記在先的購(gòu)房消費(fèi)者的義務(wù),。登記在后的購(gòu)房消費(fèi)者可以向出賣(mài)人主張違約責(zé)任,，并可就前登記購(gòu)房消費(fèi)者未交清的購(gòu)房款優(yōu)先受償。同樣,，應(yīng)區(qū)分善意登記與惡意登記的不同情況,，體現(xiàn)惡意不受保護(hù)的誠(chéng)實(shí)信用原則，維護(hù)交易的安全,。

（三）房屋已經(jīng)入住,，各購(gòu)房消費(fèi)者間權(quán)利沖突的處理

不動(dòng)產(chǎn)房屋的權(quán)利外觀顯征是登記而非交付，此與動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利外觀顯征不同。購(gòu)房消費(fèi)者入住房屋的行為,，表明出賣(mài)人已為交付（部分履行）,，消費(fèi)者已為占有使用。不同的立法對(duì)占有賦予了不同的效力,，但占有具有準(zhǔn)物權(quán)的效力是各國(guó)立法共通的屬性,。在購(gòu)房消費(fèi)者占有使用該房屋與其他購(gòu)房消費(fèi)者發(fā)生權(quán)利沖突時(shí)，首先應(yīng)審查其行為是有權(quán)占有還是無(wú)權(quán)占有,，無(wú)權(quán)占有不受法律保護(hù),。

1、至發(fā)生糾紛或起訴時(shí),，各購(gòu)房消費(fèi)者均未進(jìn)行預(yù)售合同登記,，如已有購(gòu)房消費(fèi)者入住，各購(gòu)房消費(fèi)者均起訴要求辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù),，由于出賣(mài)人對(duì)房屋已為交付,，入住購(gòu)房消費(fèi)者為有權(quán)占有，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)已入住的購(gòu)房消費(fèi)者,，判令出賣(mài)人履行轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)給已入住購(gòu)房人的義務(wù),。對(duì)其他未入住的購(gòu)房消費(fèi)者，可判令因合同不能履行而解除合同,，由出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任,，并可就已入住購(gòu)房消費(fèi)者未交清的購(gòu)房款優(yōu)先受償。

2,、合同未登記的購(gòu)房消費(fèi)者已入住,，而與已登記的購(gòu)房消費(fèi)者發(fā)生權(quán)利沖突時(shí)，盡管未登記合同的購(gòu)房消費(fèi)者已占有使用該房屋,，但由于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的外觀顯征是登記而非交付,，未經(jīng)登記的權(quán)利不能對(duì)抗已經(jīng)登記的權(quán)利，因此經(jīng)登記的購(gòu)房消費(fèi)者應(yīng)優(yōu)先于已入住但未登記的購(gòu)房消費(fèi)者受到保護(hù),。由于房屋入住的情況較為復(fù)雜,，人民法院不如政府相關(guān)職能部門(mén)熟悉情況，且處理不好容易引發(fā)社會(huì)矛盾,，增加社會(huì)不穩(wěn)定因素,，因此，在已有購(gòu)房消費(fèi)者實(shí)際入住的情況下,，為爭(zhēng)取最好的社會(huì)效果,，人民法院不宜就案辦案，即使已登記的購(gòu)房消費(fèi)者起訴請(qǐng)求保護(hù)其對(duì)爭(zhēng)議房屋的優(yōu)先受償權(quán)成立,，也宜中止訴訟,，建議政府有關(guān)部門(mén)進(jìn)行協(xié)調(diào)后辦理相關(guān)手續(xù),。經(jīng)政府部門(mén)努力協(xié)調(diào)仍不能解決的，由法院依照上述原則裁判,。

（四）合同均未登記、房屋均未入住的,，購(gòu)房消費(fèi)者間權(quán)利沖突的處理

債權(quán)具有相對(duì)性和平等的順序性,，基于債權(quán)平等的原則，債權(quán)之間本無(wú)所謂優(yōu)先的問(wèn)題,，人民法院可判決出賣(mài)人向任何先起訴的買(mǎi)受人履行合同,。但由于同一標(biāo)的房屋上只能存在一個(gè)所有權(quán)，不能由多個(gè)購(gòu)房消費(fèi)者對(duì)同一房屋分別享有所有權(quán),。在各購(gòu)房消費(fèi)者均已交付全部或者大部分房款,，但均未辦理合同登記，且房屋均未入住時(shí),，購(gòu)房消費(fèi)者起訴請(qǐng)求辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的,，原則上應(yīng)以訴訟的先后，結(jié)合合同有效成立的時(shí)間先后順序?yàn)榕袛鄻?biāo)準(zhǔn),，就同一財(cái)產(chǎn)對(duì)已經(jīng)起訴的當(dāng)事人按照合同權(quán)利有效成立的先后順序確定所有權(quán)歸屬,。為避免同一法院或不同法院就同一標(biāo)的房屋分別判歸不同購(gòu)房消費(fèi)者所有的尷尬現(xiàn)象，確保審判的法律效果與社會(huì)效果的有機(jī)統(tǒng)一,，對(duì)于各購(gòu)房消費(fèi)者分別起訴的案件在同一法院的,，宜按照一般共同訴訟合并審理，依據(jù)審理查明的事實(shí),，依法判令被告履行轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)給最先成立合同的購(gòu)房消費(fèi)者的義務(wù),；案件在不同法院的，能移送的盡量移送到同一法院合并審理,。

如何防范一房二賣(mài)

與其等到發(fā)生一房二賣(mài)情形后費(fèi)心處理,，不如在購(gòu)房之初做好防范措施。在商品房預(yù)售合同簽訂后,，由于預(yù)售房尚未建好,，無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，購(gòu)房人不可能在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中登記為該房屋的所有權(quán)人,。此時(shí),，雖然開(kāi)發(fā)商承擔(dān)了依照合同約定轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的義務(wù)，但購(gòu)房人所享有的只是合同上的請(qǐng)求權(quán),，不具有排他的效力,，購(gòu)房人無(wú)法阻止開(kāi)發(fā)商將房屋另售給他人。有些無(wú)良開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)房人簽了購(gòu)房合同,，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲,，寧愿賠付違約金也要撕毀合同將房子另賣(mài),，這種情況不時(shí)出現(xiàn)。

那么如何防止開(kāi)發(fā)商一房二賣(mài)呢,？為了保護(hù)購(gòu)房人的權(quán)利,，我國(guó)《物權(quán)法》第二十條第一款明確規(guī)定可以對(duì)預(yù)售的房屋進(jìn)行預(yù)告登記。在預(yù)告登記后,，預(yù)售房屋發(fā)生抵押,、另行出售給第三人、強(qiáng)制執(zhí)行等情況時(shí),，這些行為都不能生效,。

需要注意的是，預(yù)告登記后,，債權(quán)消滅（比如解除買(mǎi)賣(mài)合同）或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的,，預(yù)告登記失效。這意味著,，如果購(gòu)房人沒(méi)有及時(shí)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記,，取得正式的房屋產(chǎn)權(quán)證，那么三個(gè)月后預(yù)告登記就會(huì)失去效力,。一旦預(yù)告登記失效,，賣(mài)房人進(jìn)行“一房二賣(mài)”，購(gòu)房人的利益必將受損,。

一房二賣(mài)普遍存在于房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中,，畢竟“人為財(cái)死鳥(niǎo)為食亡”，在利益的誘惑下有人高價(jià)愿意買(mǎi),，開(kāi)發(fā)商自然愿意高價(jià)賣(mài),，可是這樣有違誠(chéng)實(shí)信用。所以購(gòu)房者在購(gòu)房之初要了解開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)以及平時(shí)在消費(fèi)者中的聲譽(yù)如何,，如果有足夠的資金的話最好選擇一次性支付,，盡量避免遇到一房二賣(mài)。