二手房的價格普遍低于商品房,，因此受到很多購房者的青睞，然而由于二手房權(quán)屬的多樣性和交易方多為個人之間等因素,，使得某種意義上簽訂二手房交易合同比簽訂商品房買賣合同更加需要注意深入了解一些細(xì)節(jié),，以便于減少法律風(fēng)險。

二手房買賣合同的主要內(nèi)容

為保證二手房買賣雙方的權(quán)利,，二手房買賣合同應(yīng)包括以下內(nèi)容：

（一）雙方當(dāng)事人的基本資料：具體指當(dāng)事人的姓名,、地址、聯(lián)系辦法等,。雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶銮宄慕榻B,。通常來講,應(yīng)各自出示自己的戶口本和身份證原件；屬共有財產(chǎn)的,共有人也應(yīng)到場,，并在買賣合同上簽字,，不能到場的，應(yīng)出具公證委托書,。

（二）標(biāo)的：本合同的標(biāo)的,，就是雙方欲進(jìn)行買賣的二手房，在買賣之前,，應(yīng)詳細(xì)查看房屋的房產(chǎn)證原件,，確保出賣人合法擁有房屋。

（三）價款：價款中應(yīng)約定總價款,、付款方式,、付款條件、如何申請按揭貸款,、定金,、尾款等。在二手房交易過程中,，存在著出賣人在出賣房屋時有部分銀行貸款不能清償?shù)那闆r,，由于辦理過戶時要求取消銀行抵押，出賣人又無力清償貸款,，而要求買受人替他先行還清貸款的,，應(yīng)注意交易安全，主要是對辦理過戶手續(xù)的時間及房屋交付時間進(jìn)行明確約定且不宜時間過長,。還有一種情況是買方必須在辦理房屋過戶手續(xù)后貸款才能支付房款,，此種情況一定要明確約定若銀行不同意發(fā)放貸款該如何處理。

（四）履行期限,、地點,、方式：這里主要寫明交房時間,；房屋附屬物品的歸屬；水,、電,、物業(yè)管理等的交接；辦理房屋過戶時相互配合與協(xié)調(diào)的問題,；交易稅費,、其他費用分?jǐn)傌?zé)任。這里尤其要注意的是稅費的分擔(dān),，通常二手房交易過程中,，約定賣方凈得款最為簡潔。

（五）違約責(zé)任：規(guī)定哪些是違約情形,；違約責(zé)任如何承擔(dān),；違約金、定金,、賠償金的計算與給付,；規(guī)定免責(zé)條款；如有擔(dān)保,，應(yīng)規(guī)定擔(dān)保的形式,；對違約金或訂金的選擇適用問題。

（六）解決爭議的方式：這里主要約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式,。如無約定,，發(fā)生爭議則只能向房屋所在地法院起訴。

（七）合同生效條款：雙方在此約定合同生效時間,；生效或失效條件,；當(dāng)事人不能為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈钃蠗l件成就或不成就；生效或失效期限,；致使合同無效的情形,；幾種無效的免責(zé)條款；當(dāng)事人要求變更或撤消合同的條件,；合同無效或被撤消后,，財產(chǎn)如何進(jìn)行返還。

（八）合同中止,、終止或解除條款：按照《合同法》第六十八條,、第九十一條、第九十四條之規(guī)定,，合同當(dāng)事人可以中止,、終止或解除房屋買賣合同。有必要在此明確約定合同中止,、終止或解除的條件,；上述情形中應(yīng)履行的通知,、協(xié)助、保密等義務(wù),；解除權(quán)的行使期限,；補(bǔ)救措施,；合同中止,、終止或解除后，財產(chǎn)如何進(jìn)行返還,。

（九）合同的變更與轉(zhuǎn)讓：主要是約定合同變更與轉(zhuǎn)讓的條件,，不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款,。

（十）附件：在此說明本合同有哪些附件,；附件的效力等。目前,，二手房交易合同中的附件通常是約定房屋附屬物的歸屬,，列明隨屋轉(zhuǎn)讓的物品清單。

簽訂二手房交易合同的注意事項

為了避免發(fā)生二手房買賣糾紛,，除了了解二手房買賣合同的內(nèi)容外,，還應(yīng)在簽訂時注意某些事項。

（一）房屋手續(xù)是否齊全

房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證,，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險,。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后,，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣,。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

（二）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰

有些房屋有好多個共有人,，如有繼承人共有的,、有家庭共有的、還有夫妻共有的,，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同,。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的,。

（三）交易房屋是否在租

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時,，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃,。如果買受人只看房產(chǎn)證,，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時,，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn),。因為我國包括大部分國家均認(rèn)可“買賣不破租賃”,，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視,，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛,。

（四）土地情況是否清晰

二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓,，劃撥的土地一般是無償使用,，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金,，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利,；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年,，房主已使用十來年,，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算,。

（五）市政規(guī)劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷,，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光,、價格等市政規(guī)劃情況,，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細(xì)情況,。

（六）福利房屋是否合法

房改房,、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房,，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制,，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定,，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突,。

（七）單位房屋是否侵權(quán)

一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價的職工住房,，二者土地性質(zhì)均為劃撥,，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地使用費。再者,，對于標(biāo)準(zhǔn)價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán),，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權(quán),。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益,。

（八）物管費用是否拖欠

有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費,，電費以及三氣（天然氣,、暖氣,、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用,，買受人不知情購買了此房屋,，所有費用買受人有可能要全部承擔(dān)。

（九）中介公司是否違規(guī)

有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù),，如在二手房貸款時,，為買受人提供零首付的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來,。買受人以為自己占了便宜,，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn),，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān),。

（十）合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚,，如：合同主體,、權(quán)利保證、房屋價款,、交易方式,、違約責(zé)任、糾紛解決,、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮,。

二手房合同要公證嗎

在買二手房之時，交易雙方可能不信任彼此,，在簽訂合同后要給該合同辦理一個公證手續(xù),。所謂合同公證，是指公證機(jī)關(guān)對簽訂合同的雙方在自愿的前提下所簽訂的合同內(nèi)容,，雙方代表的資格等進(jìn)行認(rèn)真審核后,，而出具的公證書。

為了確保簽訂合同的雙方履行合同條款,，避免產(chǎn)生糾紛和訴訟,，對合同內(nèi)容是否符合有關(guān)法律法規(guī)及簽訂合同的雙方代表是否具備合法資格等進(jìn)行公證，是十分必要的,。公證機(jī)關(guān)對合同條款是否違反我國法律等,，要進(jìn)行認(rèn)真審核。

任何合同是不是有效,，需要從兩個方面考慮：

第一,，是不是符合法律的規(guī)定；

第二,，是不是符合當(dāng)事人的特殊約定,。根據(jù)目前的法律規(guī)定,，二手房買賣的一般流程是：當(dāng)事人協(xié)商并簽訂合同后，買方支付價款,，賣方交付房屋,，辦理房屋過戶登記。

因此,，二手房買賣合同公證不是法律規(guī)定的必須辦理的程序,。但是，如果當(dāng)事人在二手房買賣合同中約定,，只有辦理二手房合同公證后合同才生效的,，那么沒有公證的二手房買賣合同就是無效的。

在樓市新政出來后,，二手房買賣市場越來越熱鬧,，但是由于房屋買賣涉及的金額較大，而且二手房還涉及到房齡,、質(zhì)量以及有無房產(chǎn)證等問題,，所以交易雙方確實有必要將一致意見書面留存，即使將來發(fā)生糾紛后也有據(jù)可查,。畢竟買房是件大事兒,，購房者還是需要考慮清楚到底是買二手房呢還是買商品房呢！