經(jīng)筆者查詢,，我國大陸地區(qū)的第一個商品房小區(qū)是深圳市的東湖麗苑小區(qū)，與此同時,，物業(yè)管理也相伴而生,。作為我國大陸地區(qū)的第一家物業(yè)管理企業(yè)，1981年成立的深圳市物業(yè)管理公司已經(jīng)39周歲,。經(jīng)過39年的發(fā)展,，我國的物業(yè)管理行業(yè)取得了長足的進步，也暴露出了很多問題,。

一,、前期物業(yè)管理的權利來源

百度百科對于前期物業(yè)管理的定義是“房屋自售出之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理合同》生效時止的物業(yè)管理”。這樣的一種管理權來自于一個叫《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》的文件,。

《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》是購房者在簽訂購房合同或者在接收房屋時簽訂的,，合同相對方即物業(yè)服務企業(yè)由建設單位即開發(fā)商選定?！肚捌谖飿I(yè)管理服務協(xié)議》的內(nèi)容也是由前期物業(yè)服務企業(yè)制定,，作為購房者的業(yè)主對合同內(nèi)容無磋商權，屬于被動接受,。該協(xié)議實質(zhì)上屬于格式合同,，如果協(xié)議中關于物業(yè)服務費用,、服務標準等的約定有失偏頗，作為接受服務的業(yè)主依法應當享有變更的權利,。

開發(fā)商的之所以享有前期物業(yè)服務企業(yè)的選擇權,，是因為一部叫做《物業(yè)管理條例》的行政法規(guī)完成了對其權利的明確授予?！段飿I(yè)管理條例》在規(guī)定建設單位有權選聘前期物業(yè)服務企業(yè)的同時也規(guī)定了開發(fā)商確定住宅物業(yè)的前期物業(yè)服務企業(yè)應當采用招標的方式,。

二、對前期物業(yè)管理權利來源的質(zhì)疑

（一）我國《物權法》第82條規(guī)定：物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設施,，并接受業(yè)主的監(jiān)督,。由此可見物業(yè)服務企業(yè)的選擇權應當屬于業(yè)主。

建設單位依法取得土地使用權,，投資興建物業(yè),，其作為所建物業(yè)的所有權人是毋庸置疑的。但在所建物業(yè)未至房管部門登記備案之前,，建設單位能否被稱作《物權法》意義上的業(yè)主,，能否行使物業(yè)服務企業(yè)的選擇權尚且有待商榷。

（二）即使擱置開發(fā)商權利來源合法性的質(zhì)疑,，開發(fā)商在選聘前期物業(yè)服務企業(yè)時的很多行為也是游走在規(guī)則的邊緣

1.《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》的簽訂并非完全自愿

《中華人民共和國民法總則》等數(shù)部法律均規(guī)定民事主體在民事活動中的法律地位一律平等,，從事民事活動應當遵循自愿原則。但購房者在簽訂《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》時何談自愿,、平等,？開發(fā)商往往是在出售或者交付房屋時強制性要求購房者簽訂《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》，否則將無法完成房屋的購買,、驗收,、入住。這種帶有捆綁式,、強迫式的交易行為是對業(yè)主合法權益赤裸裸的侵犯,。

2.建設單位對前期物業(yè)服務企業(yè)的招標存違規(guī)嫌疑

《物業(yè)管理條例》第24條規(guī)定：住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)規(guī)定,，投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的,，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準,，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè),。《中華人民共和國招標投標法實施條例》第34條規(guī)定：與招標人存在利害關系可能影響招標公正性的法人,、其他組織或者個人,，不得參加投標。

但現(xiàn)實操作中很多開發(fā)商所開發(fā)的樓盤都是由其自有物業(yè)公司在進行管理,。這些物業(yè)公司是通過何等方式進駐這些住宅小區(qū)的呢,？因為《中華人民共和國招標投標法實施條例》第34條的存在它們不能參與招標,，只能是通過選聘的方式進駐小區(qū)，而選聘物業(yè)服務企業(yè)必須滿足相應的條件,。在這里,，筆者不禁想問一句：一些千畝大盤是投標人少于3個還是住宅規(guī)模較小，從而會使得開發(fā)商的自有物業(yè)公司有機會進駐,？

3.開發(fā)商選聘前期物業(yè)服務企業(yè)屬于一次性權利,，但現(xiàn)實中時常被濫用

建設部印發(fā)的《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》對開發(fā)商通過招標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的時限作出了如下規(guī)定：新建現(xiàn)售商品房項目應當在現(xiàn)售前30日完成，預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成,，非出售的新建物業(yè)項目應當在交付使用前90日完成,。

但現(xiàn)實情況是：很多開發(fā)商往往超時限選聘前期物業(yè)服務企業(yè)，更有甚者,，部分開發(fā)商在其首次選聘的前期物業(yè)服務企業(yè)因各種原因退出物業(yè)管理后,，再次行使其所謂的“選擇權”，重新選聘物業(yè)服務企業(yè),。建設單位在將所建房屋出售給廣大購房者后將徹底失去其“業(yè)主”的身份,，其所進行的“重新選聘物業(yè)服務企業(yè)”的行為是對《物權法》的無視。

筆者認為：即便是《物業(yè)管理條例》的授權行為合法,，開發(fā)商所獲得的“授權”也應當是一次性的權利，其必須嚴格依照相關部門的要求在規(guī)定的時間范圍內(nèi),、采用合法的方式,、一次性行使其權利，否則作為合同相對方的業(yè)主,，有權拒絕認可其所選定的前期物業(yè)服務企業(yè),。

三、對前期物業(yè)管理的幾點思考

（一）雖然物業(yè)公司進駐小區(qū)提供物業(yè)服務在權利本源上存有疑問,，但不可貿(mào)然對其全盤否定,。

在筆者看來，考慮到物業(yè)服務市場的穩(wěn)定性,，雖然現(xiàn)階段很多物業(yè)公司進駐小區(qū)提供物業(yè)服務在權利本源上存在諸多問題,，但總歸是小區(qū)業(yè)主接受了物業(yè)公司所提供的物業(yè)服務。既然這樣,，在處理小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司糾紛時就不可貿(mào)然因物業(yè)公司在權利本源方面存在的問題而對其全盤否定,。畢竟物業(yè)公司提供了服務，業(yè)主享受了權利,，兩者之間形成了既定事實,，物業(yè)公司有權獲取相應收益。

但保護市場穩(wěn)定,、承認既定事實并不意味著無視業(yè)主的合法權益,。對于個別收著超高物業(yè)費卻不能提供等價值服務的物業(yè)公司,，相關部門必須有所作為。人民法院作為維護公民權益的最后一道屏障,，在處理此類糾紛時,，對于那些無視法律規(guī)定，漠視合同相對方（業(yè)主）合法權益而產(chǎn)生的《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》應該依法認定其對廣大業(yè)主不產(chǎn)生拘束力,。

（二）修訂法律法規(guī),，賦予業(yè)主更多的權利，從而實現(xiàn)對物業(yè)服務企業(yè)的制約,。

筆者無法準確探知《物業(yè)管理條例》將前期物業(yè)服務企業(yè)選擇權授予建設單位的初衷,，但個人認為這主要是基于操作層面的考慮。畢竟同一個住宅小區(qū)的業(yè)主大多素不相識,，想法各異,，很難選定一個統(tǒng)一的物業(yè)服務企業(yè)。但同一個住宅小區(qū)又不可能由多家物業(yè)服務企業(yè)共同管理,，故《物業(yè)管理條例》將前期物業(yè)服務企業(yè)選擇權授予建設單位,。雖然將前期物業(yè)服務企業(yè)的選定權授予建設單位更具有可操作性，但筆者認為在兼顧可操作性的同時也必須要考慮業(yè)主的意志,。具體地講,，筆者認為可以從以下三個方面進行改善：

1.建設單位對前期物業(yè)服務企業(yè)進行初選，最終的選擇權仍舊由業(yè)主決定

建設單位在與購房者簽訂《商品房買賣合同》應當將初選的多家前期物業(yè)服務企業(yè)告知購房者,，由購房者進行最終的選擇,。然后結合購房者意愿，確定最終的前期物業(yè)服務企業(yè),，并在房屋交付時一并告知購房者。

2.合理設定《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》的解除條件

依照現(xiàn)行法律法規(guī)，除非《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》到期或者小區(qū)成立業(yè)主委員會后與物業(yè)服務企業(yè)簽訂正式的物業(yè)服務合同,，否則小區(qū)業(yè)主很難解除《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》,。這就導致了部分小區(qū)業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)不滿意,，但因業(yè)主委員會未能成立,，從而無法更換物業(yè)服務企業(yè),。無奈之下這些業(yè)主就采用拒絕繳納物業(yè)費的方式消極對抗,，當物業(yè)費越收越少時物業(yè)服務企業(yè)就采用降低服務標準的方式進行還擊,，惡性循環(huán)就此產(chǎn)生。

針對這種情況,，筆者認為法律法規(guī)應當設定更多合理的《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》解除條件,，以避免上述惡性循環(huán)的出現(xiàn),。

3.夯實前期物業(yè)服務企業(yè)成立業(yè)主委員會的主體責任

業(yè)主委員會在業(yè)主權益保護,、協(xié)調(diào)物業(yè)公司和業(yè)主關系方面發(fā)揮著巨大作用,，但現(xiàn)實生活中業(yè)主委員會的成立狀況并不理想。現(xiàn)行法律法規(guī)對《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》屆滿后的物業(yè)服務企業(yè)選聘并未作出明確規(guī)定。如果不能在《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》屆滿前成立業(yè)主委員會,，屆時由誰來代表廣大業(yè)主進行物業(yè)服務企業(yè)的選聘也將會成了一個非常棘手的問題,。

經(jīng)調(diào)查,，筆者了解到現(xiàn)實生活中業(yè)主委員會成立的主要障礙存在兩個方面：（1）業(yè)主委員會的成立需要繁冗的表決,、審批備案手續(xù)（2）物業(yè)服務企業(yè)的不配合,。筆者認為,，上述兩個問題都可以通過夯實前期物業(yè)服務企業(yè)成立業(yè)主委員會主體責任的方法來解決。具體地講,，政府職能部門可以出臺規(guī)定,，要求在滿足業(yè)主委員會成立基礎條件的前提下,，前期物業(yè)服務企業(yè)進駐所服務小區(qū)三年（或者五年）內(nèi)務必與小區(qū)業(yè)主委員會完成《物業(yè)管理服務協(xié)議》的簽訂,，否則《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》將自動失效,。通過這樣的一種方式來提升前期物業(yè)服務企業(yè)在成立業(yè)主委員方面的積極性,，同時也能夠督促前期物業(yè)服務企業(yè)提升服務品質(zhì),，構建和諧社區(qū),。

物業(yè)公司作為重要的社會秩序維護者，其能否健康有序運行事關千萬家庭的和諧與安寧,，因此規(guī)范前期物業(yè)服務企業(yè)的選聘與管理就顯得尤為必要。筆者在此呼吁國家權力機關及相關職能單位應當盡快行動起來,，從立法,、司法、行政等多維度著手,，確保前期物業(yè)服務企業(yè)選聘的合法、有序,。