柳州市民覃女士用11套房產(chǎn)不動產(chǎn)權(quán)證給王某擔保,，貸款了570萬,，而作為回報，王某給了覃女士一點好處費,。后來王某拒不償還貸款,，無奈之下,，銀行訴至法院，法院判決拍賣擔保人覃女士名下的11套房產(chǎn)償債,。那么法院根據(jù)什么規(guī)定來拍賣覃女士的房屋呢?

強制拍賣是指國家有關(guān)機關(guān)依照法律的規(guī)定,，將被查封、扣押的財產(chǎn)委托拍賣人進行公開拍賣的行為,。強制拍賣是一種典型的強制執(zhí)行措施,，其目的在于將被查封、扣押的財產(chǎn)通過拍賣變現(xiàn),，用于清償債務,。所謂拍賣的法定性，是指這種拍賣活動系依據(jù)法律特別規(guī)定而產(chǎn)生的一種特殊的拍賣活動,。根據(jù)我國法律規(guī)定,，強制拍賣須由執(zhí)法機關(guān)委托拍賣企業(yè)進行拍賣。最高人民法院1998年7月8日《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定(試行)》第四十六條規(guī)定："人民法院對查封,、扣押的被執(zhí)行人財產(chǎn)進行變價時,，應當委托拍賣機構(gòu)進行。"這些規(guī)定的目的在于確保拍賣活動的公正性,，維護被執(zhí)行人的合法權(quán)益,，促進國家執(zhí)法機關(guān)的廉政建設。

強制拍賣的流程

1,、評估價格

評估價格是拍賣的前置程序,。在對被查封、扣押,、凍結(jié)的被執(zhí)行人的財產(chǎn)進行變現(xiàn)前,，法院應當委托依法成立、具有相應資質(zhì)的資產(chǎn)評估機構(gòu)對其進行價格評估,。對評估結(jié)果,，法院應當及時向執(zhí)行雙方當事人送達評估報告。當事人對評估結(jié)果有異議的,，可向法院請求復議,，法院再要求評估機構(gòu)進行復議。

2,、作出強制拍賣的決定

價格評估完成后,，法院可組織執(zhí)行雙方當事人協(xié)商，按評估價格將被執(zhí)行人財產(chǎn)抵債給申請執(zhí)行人,。雙方當事人對以物抵債不能達成一致的,，法院應作出強制拍賣被執(zhí)行人財產(chǎn)的決定。如果被執(zhí)行人要求自己自行變賣財產(chǎn)的，法院依照《執(zhí)行條例》第48條的規(guī)定,，可以準許,，但應當監(jiān)督其按照合理價格在指定的期限內(nèi)進行，并有效控制變賣的價款,。在實際工作中,，很少有被執(zhí)行人要求自己變賣財產(chǎn)的情況，《執(zhí)行條例》只擬定可以準許,，但不是應當,。法院應根據(jù)被執(zhí)行人財產(chǎn)狀況，和被執(zhí)行人的信譽程度,，依職權(quán)做出決定,。如準許，被執(zhí)行人自行變賣,，應給其10日以內(nèi)的時間,，同時，法院在得款后,，才能將查封財產(chǎn)予以解除查封,，確保申請人的合法權(quán)益得以實現(xiàn)。

3,、確定和委托拍賣機構(gòu)

對拍賣機構(gòu)的選定,，應依照《最高人民法院關(guān)于凍結(jié)、拍賣上市公司國有股和社會法人股若干問題的規(guī)定》(以下簡稱若干規(guī)定)和最高院作出的統(tǒng)一由法院技術(shù)處委托的規(guī)定辦理,。拍賣上市公司的股份,，應嚴格按照《若干規(guī)定》的規(guī)定辦理。法院不應依職權(quán)選定拍賣機構(gòu),。法院拍賣其它財產(chǎn),，首先應采取當事人主義,。雙方不能達成一致的,，法院再依職權(quán)選定拍賣機構(gòu)。

拍賣機構(gòu)確定后,，法院與拍賣機構(gòu)進行協(xié)商,，簽訂《委托拍賣合同》。委托拍賣合同必須是書面的,，應當載明拍賣的標的,、拍賣傭金、拍賣價款的支付等必備條款,。

4,、發(fā)布公告與展示標的

拍賣機構(gòu)接受法院委托后，將嚴格按照法律的規(guī)定和合同的約定進行拍賣公告和拍賣展示,。對拍賣方案,、拍賣公告等重大事項,，拍賣機構(gòu)應征求法院的意見，獲得法院的同意和積極配合,。

5,、確定拍賣保留價

在拍賣會召開之前，法院應當以評估價格為基礎確定拍賣保留價并告知拍賣機構(gòu),。拍賣保留價應等于或低于評估價,，不能超出評估價。拍賣保留價是拍賣成交的最低價限,，拍賣的最高應價低于保留價的,，不得成交。如第一次拍賣無人競買,，法院根據(jù)市場情況,，確定再次拍賣的保留價。

6,、舉行拍賣會

舉行拍賣會時,，法院一般應派員到場監(jiān)拍，并將拍賣情況記入筆錄;拍賣機構(gòu)亦可邀請公證員到場進行公證,。拍賣成交的,，由拍賣機構(gòu)與買受人簽訂成交確認書，并即時錢物兩清,，或按合同的約定分期付款,。競買人分期付款的,，應得到法院的同意,。

7、確認拍賣結(jié)案

對拍賣結(jié)果,，法院應依法進行審查,，審查發(fā)現(xiàn)拍賣機構(gòu)，與競買人之間或者競買人相互之間惡意串通,，并給他人造成損害的情形,，將依法裁定拍賣無效;若審查未發(fā)現(xiàn)上述情形，則應確認拍賣結(jié)果,。拍賣結(jié)果確認后,，法院應配合拍賣機構(gòu)將拍賣標的交付買受人。拍賣的標的是動產(chǎn)的,，由拍賣機構(gòu)直接交付給買受人,，是不動產(chǎn)或特定動產(chǎn)的，由法院負責將拍賣標的占有人清除，并辦理變更登記手續(xù),。

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