柳州市民覃女士用11套房產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證給王某擔(dān)保,，貸款了570萬(wàn)，而作為回報(bào),，王某給了覃女士一點(diǎn)好處費(fèi),。后來(lái)王某拒不償還貸款，無(wú)奈之下,，銀行訴至法院,，法院判決拍賣(mài)擔(dān)保人覃女士名下的11套房產(chǎn)償債,。那么法院根據(jù)什么規(guī)定來(lái)拍賣(mài)覃女士的房屋呢?

強(qiáng)制拍賣(mài)是指國(guó)家有關(guān)機(jī)關(guān)依照法律的規(guī)定，將被查封,、扣押的財(cái)產(chǎn)委托拍賣(mài)人進(jìn)行公開(kāi)拍賣(mài)的行為,。強(qiáng)制拍賣(mài)是一種典型的強(qiáng)制執(zhí)行措施，其目的在于將被查封,、扣押的財(cái)產(chǎn)通過(guò)拍賣(mài)變現(xiàn),，用于清償債務(wù)。所謂拍賣(mài)的法定性,，是指這種拍賣(mài)活動(dòng)系依據(jù)法律特別規(guī)定而產(chǎn)生的一種特殊的拍賣(mài)活動(dòng),。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，強(qiáng)制拍賣(mài)須由執(zhí)法機(jī)關(guān)委托拍賣(mài)企業(yè)進(jìn)行拍賣(mài),。最高人民法院1998年7月8日《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問(wèn)題的規(guī)定(試行)》第四十六條規(guī)定："人民法院對(duì)查封,、扣押的被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行變價(jià)時(shí)，應(yīng)當(dāng)委托拍賣(mài)機(jī)構(gòu)進(jìn)行,。"這些規(guī)定的目的在于確保拍賣(mài)活動(dòng)的公正性,，維護(hù)被執(zhí)行人的合法權(quán)益，促進(jìn)國(guó)家執(zhí)法機(jī)關(guān)的廉政建設(shè),。

強(qiáng)制拍賣(mài)的流程

1,、評(píng)估價(jià)格

評(píng)估價(jià)格是拍賣(mài)的前置程序。在對(duì)被查封,、扣押,、凍結(jié)的被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行變現(xiàn)前，法院應(yīng)當(dāng)委托依法成立,、具有相應(yīng)資質(zhì)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其進(jìn)行價(jià)格評(píng)估,。對(duì)評(píng)估結(jié)果，法院應(yīng)當(dāng)及時(shí)向執(zhí)行雙方當(dāng)事人送達(dá)評(píng)估報(bào)告,。當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的,，可向法院請(qǐng)求復(fù)議，法院再要求評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行復(fù)議,。

2,、作出強(qiáng)制拍賣(mài)的決定

價(jià)格評(píng)估完成后，法院可組織執(zhí)行雙方當(dāng)事人協(xié)商,，按評(píng)估價(jià)格將被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)抵債給申請(qǐng)執(zhí)行人,。雙方當(dāng)事人對(duì)以物抵債不能達(dá)成一致的，法院應(yīng)作出強(qiáng)制拍賣(mài)被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)的決定,。如果被執(zhí)行人要求自己自行變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的,，法院依照《執(zhí)行條例》第48條的規(guī)定，可以準(zhǔn)許,，但應(yīng)當(dāng)監(jiān)督其按照合理價(jià)格在指定的期限內(nèi)進(jìn)行,，并有效控制變賣(mài)的價(jià)款,。在實(shí)際工作中，很少有被執(zhí)行人要求自己變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的情況,，《執(zhí)行條例》只擬定可以準(zhǔn)許,，但不是應(yīng)當(dāng)。法院應(yīng)根據(jù)被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)狀況,，和被執(zhí)行人的信譽(yù)程度,，依職權(quán)做出決定,。如準(zhǔn)許,，被執(zhí)行人自行變賣(mài),，應(yīng)給其10日以內(nèi)的時(shí)間，同時(shí),，法院在得款后,，才能將查封財(cái)產(chǎn)予以解除查封,，確保申請(qǐng)人的合法權(quán)益得以實(shí)現(xiàn),。

3、確定和委托拍賣(mài)機(jī)構(gòu)

對(duì)拍賣(mài)機(jī)構(gòu)的選定,，應(yīng)依照《最高人民法院關(guān)于凍結(jié),、拍賣(mài)上市公司國(guó)有股和社會(huì)法人股若干問(wèn)題的規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱若干規(guī)定)和最高院作出的統(tǒng)一由法院技術(shù)處委托的規(guī)定辦理。拍賣(mài)上市公司的股份,，應(yīng)嚴(yán)格按照《若干規(guī)定》的規(guī)定辦理,。法院不應(yīng)依職權(quán)選定拍賣(mài)機(jī)構(gòu)。法院拍賣(mài)其它財(cái)產(chǎn),，首先應(yīng)采取當(dāng)事人主義,。雙方不能達(dá)成一致的，法院再依職權(quán)選定拍賣(mài)機(jī)構(gòu),。

拍賣(mài)機(jī)構(gòu)確定后,，法院與拍賣(mài)機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)商，簽訂《委托拍賣(mài)合同》,。委托拍賣(mài)合同必須是書(shū)面的,，應(yīng)當(dāng)載明拍賣(mài)的標(biāo)的、拍賣(mài)傭金,、拍賣(mài)價(jià)款的支付等必備條款,。

4、發(fā)布公告與展示標(biāo)的

拍賣(mài)機(jī)構(gòu)接受法院委托后,，將嚴(yán)格按照法律的規(guī)定和合同的約定進(jìn)行拍賣(mài)公告和拍賣(mài)展示,。對(duì)拍賣(mài)方案、拍賣(mài)公告等重大事項(xiàng),，拍賣(mài)機(jī)構(gòu)應(yīng)征求法院的意見(jiàn),，獲得法院的同意和積極配合,。

5、確定拍賣(mài)保留價(jià)

在拍賣(mài)會(huì)召開(kāi)之前,，法院應(yīng)當(dāng)以評(píng)估價(jià)格為基礎(chǔ)確定拍賣(mài)保留價(jià)并告知拍賣(mài)機(jī)構(gòu),。拍賣(mài)保留價(jià)應(yīng)等于或低于評(píng)估價(jià)，不能超出評(píng)估價(jià),。拍賣(mài)保留價(jià)是拍賣(mài)成交的最低價(jià)限,，拍賣(mài)的最高應(yīng)價(jià)低于保留價(jià)的，不得成交,。如第一次拍賣(mài)無(wú)人競(jìng)買(mǎi),，法院根據(jù)市場(chǎng)情況，確定再次拍賣(mài)的保留價(jià),。

6,、舉行拍賣(mài)會(huì)

舉行拍賣(mài)會(huì)時(shí)，法院一般應(yīng)派員到場(chǎng)監(jiān)拍,，并將拍賣(mài)情況記入筆錄;拍賣(mài)機(jī)構(gòu)亦可邀請(qǐng)公證員到場(chǎng)進(jìn)行公證,。拍賣(mài)成交的，由拍賣(mài)機(jī)構(gòu)與買(mǎi)受人簽訂成交確認(rèn)書(shū),，并即時(shí)錢(qián)物兩清,，或按合同的約定分期付款。競(jìng)買(mǎi)人分期付款的,，應(yīng)得到法院的同意,。

7、確認(rèn)拍賣(mài)結(jié)案

對(duì)拍賣(mài)結(jié)果,，法院應(yīng)依法進(jìn)行審查,，審查發(fā)現(xiàn)拍賣(mài)機(jī)構(gòu)，與競(jìng)買(mǎi)人之間或者競(jìng)買(mǎi)人相互之間惡意串通,，并給他人造成損害的情形,，將依法裁定拍賣(mài)無(wú)效;若審查未發(fā)現(xiàn)上述情形，則應(yīng)確認(rèn)拍賣(mài)結(jié)果,。拍賣(mài)結(jié)果確認(rèn)后,，法院應(yīng)配合拍賣(mài)機(jī)構(gòu)將拍賣(mài)標(biāo)的交付買(mǎi)受人。拍賣(mài)的標(biāo)的是動(dòng)產(chǎn)的,，由拍賣(mài)機(jī)構(gòu)直接交付給買(mǎi)受人,，是不動(dòng)產(chǎn)或特定動(dòng)產(chǎn)的，由法院負(fù)責(zé)將拍賣(mài)標(biāo)的占有人清除,，并辦理變更登記手續(xù),。

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