專家：加快住房租賃制度體系建設(shè) 建議出臺(tái)住房法和租賃法

十九大以來(lái),，各地發(fā)展住房租賃市場(chǎng)動(dòng)作頻頻,。記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，增加租賃供給,、搭建官方租賃平臺(tái)成為當(dāng)前租賃市場(chǎng)新趨勢(shì),。自國(guó)家提出建立“租售并舉”住房制度以來(lái)，租賃市場(chǎng)迎來(lái)發(fā)展機(jī)遇,，租戶選擇日益多元,。業(yè)內(nèi)人士及專家表示，還需進(jìn)一步調(diào)整供地結(jié)構(gòu),，加快住房租賃制度體系建設(shè),。

據(jù)中原地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)發(fā)布租賃新政策的城市已超50個(gè),。十九大以來(lái),，租賃政策力度更是空前。記者梳理發(fā)現(xiàn),，當(dāng)前租賃政策主要呈現(xiàn)出三大新動(dòng)向,。

一是多途徑增加租賃用地。近段時(shí)間來(lái),，上海,、廣州、深圳,、杭州,、鄭州城市陸續(xù)開(kāi)啟“只租不售”賣(mài)地模式，絕大部分地塊由國(guó)有企業(yè)“零溢價(jià)率”拍得,。

二是官方版租賃平臺(tái)紛紛上線,。繼今年9月杭州與阿里巴巴合作建立的住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)上線后，廣州,、北京,、武漢等政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)近期相繼面世,。

各地探索從源頭入手降成本，“多渠道保障”租賃房土地供應(yīng)已給市場(chǎng)帶來(lái)正面效應(yīng),。位于世博后灘地區(qū)的上?！白赓U住房”項(xiàng)目，周?chē)偛烤奂?，該?xiàng)目總面積約4.92萬(wàn)平方米,，容積率為3.0，競(jìng)得價(jià)為11.28億元,，樓面價(jià)約為每平方米7700元,。安居客首席分析師張波表示，世博“租賃住房”項(xiàng)目分建設(shè)成本和運(yùn)營(yíng)成本,，一般土地費(fèi)用占房?jī)r(jià)的50%以上,，再加上其他費(fèi)用，世博“租賃住房”的建設(shè)成本約2萬(wàn)每平方米,。按目前世博地區(qū)周邊住宅相同的租金回報(bào)率,，該項(xiàng)目80平方米的兩居只需每月2000元左右。

位于北京東五環(huán)的平房鄉(xiāng)公租房項(xiàng)目共有9棟住宅,，社區(qū)房源共計(jì)2508套,，最大65平方米，最小35平方米,。社區(qū)附近有即將開(kāi)通的地鐵3號(hào)線,，可直達(dá)CBD區(qū)域，交通便捷,。項(xiàng)目建設(shè)責(zé)任方北京鴻科鑫宇公司董事長(zhǎng)陳學(xué)東介紹,，根據(jù)項(xiàng)目周邊及朝陽(yáng)區(qū)租金指導(dǎo)價(jià)格，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)租金約為40元每平方米每月,，即65平方米二居的每月租金約為2560元,，而鏈家網(wǎng)顯示該項(xiàng)目附近一套57平方米商品房每月租金為3500元。

當(dāng)前,，租賃市場(chǎng)的變化正在逐漸影響業(yè)主和租客的心態(tài),。上海房屋租賃指數(shù)辦公室調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上海住房租賃市場(chǎng)開(kāi)始呈現(xiàn)分化,。部分區(qū)域的待租房源明顯高于新增需求,，不少傳統(tǒng)民房降價(jià)續(xù)約，而中高端需求則轉(zhuǎn)移至長(zhǎng)租公寓,。隨著樓市調(diào)控加碼,，熱點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)遇冷，一定程度上也促使不少業(yè)主暫時(shí)放棄置換或賣(mài)出房屋,，由售轉(zhuǎn)租,，增加租賃房源供應(yīng),。住在上海柚米國(guó)際社區(qū)的自由投資人張君朝說(shuō)：“住在長(zhǎng)租公寓里，不僅可以享有嚴(yán)格的安保系統(tǒng),、專職管家,、保潔、家居維護(hù),、代收快遞等服務(wù)，還有定期的休閑娛樂(lè)文化活動(dòng)等,。這是傳統(tǒng)租賃民宅做不到的,。”

業(yè)內(nèi)人士表示,，從租賃金融起步,，到增加租賃用地供給，再到推出官方租賃平臺(tái),，國(guó)家租賃市場(chǎng)“補(bǔ)短板”力度空前,，后續(xù)發(fā)展還需要從三方面著力。

一是調(diào)整城市供地結(jié)構(gòu),，盤(pán)活存量用地,。記者采訪了解到，與當(dāng)前住宅用地規(guī)模相比,，租賃用地占比極低,，一些城市推出純租賃用地不過(guò)出于“講政治”的需要，其內(nèi)在積極性還有待提高,。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)城市與房地產(chǎn)管理系王志鋒教授表示,，目前國(guó)內(nèi)城市中工業(yè)用地比重偏大，而居住用地的比重偏低,，特別是保障房用地,。建議在城市建設(shè)用地供給規(guī)劃時(shí)，應(yīng)調(diào)整用地結(jié)構(gòu)比例,，增加住宅用地面積,，保證保障房、租賃住房用地,，對(duì)于工業(yè)商業(yè)相對(duì)過(guò)剩的區(qū)域或者利用率較低的閑置土地,，可以重新統(tǒng)籌土地的性質(zhì)與功能。北京工業(yè)大學(xué)社會(huì)學(xué)系教授李君甫認(rèn)為,，集體土地開(kāi)發(fā)成本低,、周期快，租金定價(jià)優(yōu)勢(shì)明顯,，而且土地面積可觀,，在政府有序引導(dǎo)下可以持續(xù)加快供應(yīng),。

二是加快住房租賃法律制度體系建設(shè)。實(shí)際上,，建設(shè)官方租賃平臺(tái),，規(guī)范租賃市場(chǎng)，只是我國(guó)住房制度改革中的一步,。中國(guó)指數(shù)研究院研究報(bào)告認(rèn)為,，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，租房平臺(tái),、市場(chǎng)主體等僅涉及到發(fā)展租賃市場(chǎng)的執(zhí)行和效率部分,，在更深的保障居民的居住權(quán)利和公共權(quán)利層面，還有賴國(guó)家相關(guān)住房法和租賃法的出臺(tái),。中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為,，促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展，未來(lái)要在調(diào)整住房發(fā)展內(nèi)涵和住房發(fā)展定位的基礎(chǔ)上,，推動(dòng)住房法的制定和出臺(tái),，推進(jìn)住房政策的法制化。（記者 董建國(guó) 周強(qiáng) 鄭鈞天）