8月8日,，立秋第二天,，也是《北京市共有產(chǎn)權住房管理暫行辦法》征求意見第六天,，在北京一家事業(yè)單位工作的李亮看到新聞后,，專門登錄首都之窗網(wǎng)站查閱了征求意見的全文,。

 

他快速找到申請條件條款：申請家庭應符合本市住房限購條件且家庭成員名下均無住房,。一個家庭只能購買一套共有產(chǎn)權住房子……

 

“我非常符合條件,?！彼嬖V《法制日報》記者。

 

減少初次購房者壓力

 

李亮是一名70后,，早年間畢業(yè)于一所位于河南省的211高校,，工作,、結(jié)婚,、生子,，有了一對雙胞胎,。

 

過了幾年，李亮在妻子支持下,，先是在母校攻讀碩士,，接著又考入北京一所名校攻讀博士，畢業(yè)后進入北京一家事業(yè)單位工作,，落下了戶口。

 

當時,，單位考慮到他的家庭情況,，為他們提供了一套位于北京四環(huán)外的一居室，只能居住,，沒有產(chǎn)權。四口人居住雖然緊張,，但兩個孩子還小，一家人非常高興,。

 

李亮讀書多年，妻子收入也不高,，家中并無多少積蓄，雖然在北京落戶,，但一直沒有能力買房子。他原本想努力工作,，有了積蓄后再買一套屬于自己的房子，但沒有想到的是,，北京的房價一路躥升,，自己的收入距離房價差距越來越大。

 

“我一年的工資收入不夠買兩平方米四環(huán)外的房子,。”李亮說起這些,，總是直搖頭,。讓他無奈的是,，兩個孩子一天天長大，一居室越顯逼仄,，而且，孩子的戶口只能落在單位集體戶上,。

 

8月3日，《北京市共有產(chǎn)權住房管理暫行辦法》開始公開征求意見,，北京擬推共有產(chǎn)權住房，主要是滿足無房家庭的住房需求,。如果購房人手上的買房款不夠買普通商品房，又不具備公租房的申請條件,，就可以考慮申購共有產(chǎn)權住房,。

 

剛看到消息時，身為“剛需”的李亮眼睛一亮,，等他把相關消息讀完一遍發(fā)現(xiàn),，笑著對記者說，“就像給我設計的一樣,，我的條件都符合”。

 

根據(jù)征求意見稿,，共有產(chǎn)權住房，是指政府提供政策支持,，由建設單位開發(fā)建設,，銷售價格低于同地段,、同品質(zhì)商品住房價格水平,，并限定使用和處分權利，實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權的政策性商品住房,。

 

北京市住房城鄉(xiāng)建設委相關負責人解釋說,，通過實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權方式，政府將其持有的部分產(chǎn)權的“使用權”讓渡給首次購房人,，進一步降低了房屋出售價格,，最大限度支持“夾心層”首次購房需求,，滿足無房家庭住房“剛需”。

 

北京理工大學法學院副教授,、中國民法學研究會副秘書長孟強解釋說,，物權法對物權的共有作出了規(guī)定。不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以由兩個以上單位,、個人共有,。共有包括按份共有和共同共有。按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)按照其份額享有所有權,。

 

“《北京市共有產(chǎn)權住房管理暫行辦法》規(guī)定的是按份共有形態(tài),，是對于政策性商品住房，由政府與購房人雙方主體之間的按份共有,。也就是,，在房屋銷售時,，根據(jù)項目銷售均價占同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格的比例,，就確定了購房人所享有的產(chǎn)權份額和政府所享有的產(chǎn)權份額,。”孟強告訴《法制日報》記者,。

 

“共有產(chǎn)權住房是將住房保障制度與市場機制有機結(jié)合的一種制度嘗試,。通過政府持有部分份額的方式進行讓利，從而有效降低初次購房者的支付壓力和還貸壓力,?！弊〗ú课兄袊缈圃貉芯宽椖俊肮灿挟a(chǎn)權住房研究”核心成員、中國社科院城市與競爭力研究中心研究員鄒琳華告訴《法制日報》記者,。

 

在鄒琳華看來,，相對于商品房，就共有產(chǎn)權住房而言,，政府除了折價入股外,，還存在一些隱形補貼，加上降低初次購房者的支付壓力和還貸壓力,，“如果定價合理,，一房難求或搖號申購都可能是常態(tài)”。

 

共有產(chǎn)權權益如何分

 

在瀏覽征求意見稿全文時,，李亮對有的條款一眼就能夠看明白,，對有的條款則不是很明白。

 

比如,，共有產(chǎn)權住房購房人取得不動產(chǎn)權證未滿5年的,，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權份額，因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的,，可向原分配區(qū)住房城鄉(xiāng)建設委(房管局)提交申請,，由代持機構回購?；刭弮r格按購買價格并考慮折舊和物價水平等因素確定,。回購的房屋繼續(xù)作為共有產(chǎn)權住房使用,。

 

根據(jù)征求意見稿,，共有產(chǎn)權住房購房人取得不動產(chǎn)權證滿5年的，可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權份額,。購房人取得不動產(chǎn)權證滿5年,，也可按市場價格購買政府份額后獲得商品住房產(chǎn)權。

 

對此,，鄒琳華的解釋是,，共有產(chǎn)權住房與商品房本質(zhì)上并無不同,。二者的主要差別在于，共有產(chǎn)權住房把商品房的折價部分明確為政府的“股份”,，同時規(guī)范了5年后上市的退出機制,。

 

也就是說，共有產(chǎn)權住房在5年后上市出售時,，除了按約定份額上交部分收益,，還應當按政府份額上交部分本金。

 

鄒琳華舉了一個例子,，比如,，共有產(chǎn)權房初始購房定價為70萬元一套，而當時同等商品房市場參考價為100萬元,，共有產(chǎn)權房中政府份額確定為30%,。5年后這套房子上市出售時，如果市場價上漲為200萬元,，則需要上交給政府的金額為：30萬元(本金中的政府份額)+30萬元(收益部分的30%)=60萬元,。

 

也就是說，5年之后,，如果購房人想取得房子的全部產(chǎn)權,，可以按照購買政府的份額，購買之后房子也由共有產(chǎn)權住房變成了商品住房,。

 

孟強解釋說,，根據(jù)物權法的規(guī)定，處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的,，應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意,，但共有人之間另有約定的除外。據(jù)此《北京市共有產(chǎn)權住房管理暫行辦法》在事先就與購房人約定好了房屋的處分條件,，即：共有產(chǎn)權住房購房人取得不動產(chǎn)權證未滿5年的,，一般不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權份額,；共有產(chǎn)權住房購房人取得不動產(chǎn)權證滿5年的,，可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權份額。

 

孟強還提醒,，在共有產(chǎn)權關系存續(xù)期間,，根據(jù)物權法的規(guī)定，共有人可以按照約定管理共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn),。根據(jù)《北京市共有產(chǎn)權住房管理暫行辦法》的規(guī)定,，政府雖然享有房屋的一部分產(chǎn)權，但并不直接使用房屋,，而是將房屋全部面積均交給購房人使用,，政府只是作為按份共有人保留其共有產(chǎn)權,，并對購房人對房屋的使用和轉(zhuǎn)讓情況進行監(jiān)督。

 

在孟強看來,，《北京市共有產(chǎn)權住房管理暫行辦法》也留意到了政府的法律風險,，規(guī)定購房人、同住人違反購房合同約定,，有擅自出售,、贈與、出租,、出借或超過份額擔保等行為的,，代持機構可以按照合同約定，要求其改正,，并追究其違約責任,。

 

構建新型房屋產(chǎn)權關系

 

在李亮看來，自己名下如果能擁有一套住房,，已經(jīng)是一件非常值得高興的事情,，不會考慮5年以后把房子賣掉，“何況以我們家現(xiàn)在的收入,，如果房價持續(xù)上漲,，也沒有能力換套房子”。

 

李亮把這個好消息也告訴了妻子,，妻子也很期待,，還問他：“啥時候可以申請？”李亮也不知道,，畢竟,，《北京市共有產(chǎn)權住房管理暫行辦法》仍處于征求意見階段，距離出臺肯定還有一段距離,。

 

鄒琳華告訴《法制日報》記者：“共有產(chǎn)權住房不但能夠降低‘剛需’的購房支付壓力,，如果購房人在房子里長期住下去的話，根本不用考慮共有產(chǎn)權問題,，政府不會向你再收取費用,。”

 

在孟強看來,，通過對物權法規(guī)定的共有制度的靈活運用,，《北京市共有產(chǎn)權住房管理暫行辦法》構建了有別于自住型商品住房、限價商品住房,、經(jīng)濟適用住房等政策性住房的新型政策性房屋產(chǎn)權關系,。

 

“通過共有物處分的法律限制和合同的事先約定，政府長期、穩(wěn)定地持有此類政策性房屋部分比例的產(chǎn)權,，控制了政策性房屋的流轉(zhuǎn),，將流轉(zhuǎn)的受讓人范圍限定在其他符合共有產(chǎn)權住房購買條件的家庭上，有效地實現(xiàn)了此類房屋僅服務于確有住房需要的特定人群的政策性目的,?！泵蠌娬J為，也能夠在完善住房供應體系,、滿足城市居民基本住房需求方面發(fā)揮良好的作用,，為住房“剛需”人群解決城市住房問題。

 

北京擬推出的共有產(chǎn)權住房政策,，也是我國近年來住房保障制度的一種探索,。

 

根據(jù)公開資料顯示，國內(nèi)共有產(chǎn)權住房的試點始于2007年,，由江蘇省淮安市先行探索,。按照淮安的做法，中低收入住房困難家庭購房時,，可按個人與政府的出資比例,，共同擁有房屋產(chǎn)權。其用地由劃撥改為出讓,，將出讓土地與劃撥土地之間的價差和政府給予經(jīng)濟適用住房的優(yōu)惠政策,，顯化為政府出資，形成政府產(chǎn)權,。

 

“比起傳統(tǒng)的經(jīng)濟適用房,，共有產(chǎn)權房是百姓花了經(jīng)濟適用房的錢買到的商品房?！睋?jù)當?shù)赜嘘P負責人介紹,。

 

2010年，上海推出共有產(chǎn)權住房,，申請人需要具有城鎮(zhèn)常住戶口3年以上,，且在提出申請前5年內(nèi)無住房出售或贈予行為。此外,，國內(nèi)其他城市也在探索共有產(chǎn)權住房制度,。

 

2013年11月，十八屆三中全會通過《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》,，提出“健全符合國情的住房保障和供應體系”,。

 

2013年12月,，在全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議上,，住房和城鄉(xiāng)建設部有關負責人在部署2014年工作時明確表示，“要更加注重分類指導,，探索發(fā)展共有產(chǎn)權住房和強化市場監(jiān)管”,。

 

2014年,，住房和城鄉(xiāng)建設部等六部委制定《關于試點城市發(fā)展共有產(chǎn)權性質(zhì)政策性商品住房的指導意見》，全面開始推動發(fā)展共有產(chǎn)權住房,。

 

對于北京此舉,，鄒琳華建議，共有產(chǎn)權住房探索成功與否,，還需要把好入口關,。共有產(chǎn)權住房中，政府份額越高,，其準入審核機制相應地應越嚴格,。否則，共有產(chǎn)權房也難免淪為少數(shù)人套利的工具,。

 

“大道至簡,。在保障其共有產(chǎn)權基本要義的前提下，共有產(chǎn)權住房制度應盡量簡化規(guī)則,，讓老百姓都能理解,。”鄒琳華說,，“至于共有產(chǎn)權住房的份額如何劃分,、住滿5年之后的轉(zhuǎn)讓、上市等具體細則,，可以在申購合同中進行明確,。”