近日，廣州提出賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益,，保障租購?fù)瑱?quán),，遂引發(fā)輿論熱議。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,，租購?fù)瑱?quán)其實并非新政,，在一線城市，滿足特定條件的承租人子女均可享受就近入學(xué),，但基于優(yōu)先級別的不同,，承租人子女上優(yōu)質(zhì)學(xué)校的可能性仍然不大。

“租購?fù)瑱?quán)”并非新政 準(zhǔn)入門檻仍高

17日,，廣州市政府發(fā)布《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》,，針對承租人子女就近入學(xué)條件、公積金支持租賃住房力度,、保障承租人穩(wěn)定居住權(quán)等16個方面提出了具體要求,。

而被媒體和公眾廣泛關(guān)注的“購租同權(quán)”其實僅存在于就近入學(xué)的條款中。

廣州明確,，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán),。適應(yīng)人群包括廣州戶籍適齡兒童少年,、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來穗人員隨遷子女，其監(jiān)護(hù)人在本市無自有產(chǎn)權(quán)住房,，以監(jiān)護(hù)人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的,，由居住地所在區(qū)教育行政主管部門安排到義務(wù)教育階段學(xué)校（含政府補貼的民辦學(xué)校學(xué)位）就讀，具體細(xì)則由各區(qū)教育行政主管部門制定,。

“就近入學(xué)的準(zhǔn)入門檻還是很高,。”鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)撰文表示,，所謂“符合條件的承租人子女”,，要求具有本市戶籍、人才綠卡等約束性條件,。首先具有本市戶籍的大部分人都有自住住房,，其次人才綠卡的數(shù)量非常有限，因此,，邊際效應(yīng)基本可以忽略,。

楊現(xiàn)領(lǐng)還提到這一政策并非新政策，只是在現(xiàn)有條件和背景下的重申或強化,，實質(zhì)性的增量影響不大,。

權(quán)益可同享 但別忘了“先后”也有別

既是同權(quán)，那么住房的租,、購差異真不會影響子女入學(xué),？

其實不然，其中的關(guān)鍵就在“優(yōu)先”二字,。張大偉認(rèn)為,，承租人子女可以就近入學(xué)，并非保證優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)入學(xué),。在一線城市承租人子女都是可以入學(xué)的,，只不過是限制條件和強度有所不同，且前提是學(xué)區(qū)有余量,；不僅如此,，基于優(yōu)先級別的不同，承租人子女上優(yōu)質(zhì)學(xué)校的可能性并不大,。

以北京為例,，在非熱點學(xué)區(qū)，外地戶籍人士子女通過租房具備了五證后是可以就近入學(xué)的,，但在西城,、海淀等熱點學(xué)區(qū)，一般只能保證“房戶合一”的第一順位入學(xué),。

不僅如此,，廣州要求承租人子女就近入學(xué)還需符合積分入學(xué)的條件,。據(jù)相關(guān)媒體報道，這一舉措幾年前就在深圳,、上海,、天津、長沙等城市執(zhí)行,，非本地戶籍子女都可在當(dāng)?shù)厣蠈W(xué),，但同樣要積分排隊。

利好租賃市場 租金,、房價看漲看跌,？

此舉對廣州租賃市場的利好毋庸置疑，但很多網(wǎng)友想到,，如果沒房的人都去踏實租房了,，廣州房價會不會降？隨之而來的,，學(xué)區(qū)房源的租金會否飛漲,？

張大偉對中新網(wǎng)記者表達(dá)了自己的擔(dān)心，“租購?fù)瑱?quán)或會導(dǎo)致學(xué)區(qū)房租賃需求爆發(fā)”,，原本一線城市的學(xué)區(qū)房學(xué)位就十分緊張,，業(yè)主子女都不一定能滿足入學(xué)需求，如果承租人再加進(jìn)來,，學(xué)區(qū)房租金將有上漲動力,。

從另一個角度來看，如果實現(xiàn)了“租者幸福居住”,，整體購房意愿就會降低,，能不能再給廣州房價降降溫？

“對廣州房價的短期影響不應(yīng)被夸大,?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)強調(diào)，寄望于租購?fù)瑱?quán)解決房價問題并不現(xiàn)實,，目前學(xué)區(qū)房房價過高的癥結(jié)在于教育資源供給不足,，使得學(xué)區(qū)成為稀缺資源，破解關(guān)鍵是通過市場化,、民營化的機制釋放教育供給能力,。

租購?fù)瑱?quán)或引權(quán)利分割沖突？

在業(yè)主與租戶之間,，到底存在怎樣的權(quán)責(zé)差異,？

一位房地產(chǎn)行業(yè)律師對中新網(wǎng)記者表示，房屋所有人具有占有,、使用,，處分,、受益四項基本權(quán)利,，可以對房屋進(jìn)行出租出售,、抵押贈予等處置；而承租人僅是依據(jù)租賃合同取得了使用權(quán),，在產(chǎn)權(quán)劃分上有明顯不同,。

延伸來看，租購?fù)瑱?quán)還可能面臨權(quán)利分割的沖突,?！叭绻繓|只是臨時出租房屋，而承租人憑借積分入學(xué)享受了就近入學(xué)的公共服務(wù)權(quán)益,，當(dāng)房東收回房屋后,，是否還能再次享受這一權(quán)益呢？”據(jù)上述法律行業(yè)人士分析,，租購?fù)瑱?quán)對承租人來說是利好,，但還需要更多實踐經(jīng)驗來逐步完善。