司法實踐中,，房屋租賃糾紛非常普遍,，尤其是在北京這類大城市，大多數租客都無法直接與房東對接,，中間存在一個二房東,，這對租客來說，具有一點的法律風險,，因此,，涉及轉租問題的房屋租賃糾紛愈來愈多。現行《合同法》從物盡其用的角度考慮,，對于轉租行為持支持態(tài)度,，但往往承租人的轉租行為事先未得到出租人的同意，處理上自不相同,。

根據我國《合同法》第224條規(guī)定,，承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人,。承租人轉租的,，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的,，承租人應當賠償損失,。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同,。

一,、未經出租人同意，轉租合同的效力？

《合同法》僅規(guī)定了出租人在承租人擅自轉租房屋時享有合同解除權,，但對于轉租合同的效力未予明確,，但可從以下幾方面考量：

1、出租人所享有的僅是解除其與承租人之間租賃合同的權利,，并未涉及轉租合同,，不過會導致轉租合同客觀上無法繼續(xù)履行；

2,、《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）規(guī)定了出租人同意轉租的推定,，出租人在明知情況下未在6個月內提出異議，則不得以不同意轉租為由主張解除合同或認定轉租合同無效,；

3,、承租人將房屋轉租給次承租人，讓渡了其對房屋的使用權和收益權,，未侵害出租人的合法權益,，也不影響出租人向承租人主張權利,，但會削弱出租人對于房屋的控制,，破壞出租人與承租人的信任關系。

綜上,，上述《解釋》的規(guī)定較好地平衡了出租人,、承租人與次承租人三方的利益。一方面,，6個月異議期的規(guī)定,，可有效避免未經出租人同意轉租的場合，租賃各方不穩(wěn)定的法律關系狀態(tài),，避免出租人濫用法定解除權,，最大限度地維護交易安全。另一方面,，從保護出租人利益的角度考慮,，6個月異議期內，出租人應享有對轉租合同確認無效的權利,。另外,，“6個月”應理解為除斥期間，不應適用時效有關中斷,、中止,、延長的規(guī)定。

二,、出租人行使解除權對轉租合同的影響

如果出租人因承租人擅自轉租房屋而主張解除合同,，雖然合同具有相對性，但合同解除的后果當然也會影響到次承租人，具體包括以下幾方面：

1,、出租人可憑借物權請求權要求承租人返還租賃物,，承租人因喪失租賃權，使得轉租合同不存在履行基礎而必須終止履行,；

2,、次承租人不能直接向出租人主張違約責任，但可視情況向承租人請求損害賠償,，前提是次承租人必須為善意的,，即在其與承租人簽訂合同時不知道也不應當知道承租人未經出租人的同意轉租，否則其無權要求承租人承擔賠償責任,；

3,、承租人雖擅自將房屋轉租給次承租人，但其向次承租人所收取的租金數額實際上不會讓出租人收取的租金受到減損,，也并非完全沒有合同依據,，故承租人所收取的租金不應被視為不當得利。

三,、承租人轉租租期的限制

在出租人同意承租人轉租或者在明知承租人轉租的情況下6個月內沒有提出異議,，承租人與次承租人之間的租賃合同關系即趨于穩(wěn)定，但轉租合同的期限并非完全自由約定,，而需要受到一定的限制,。

對于定期租賃，法律規(guī)定房屋租賃合同約定的租賃期限最長不得超過20年,，否則超期的約定將無效,。如果轉租合同約定的租賃期限超過承租人的剩余租期，而租賃合同約定的履行期限屆滿,，承租人就喪失了對房屋進行處分的合法權源,，轉租期限超出部分應為無效，但出租人在訂立租賃合同時與承租人另有約定的除外,。對于不定期租賃,，由于任何一方均有權隨時解除合同，預先通知對方并預留必要的準備時間,，并不存在剩余租賃期限的問題,，承租人可以依法轉租，實踐中未采用書面合同的租賃,，即可視為不定期租賃,。

但上述限制并不是絕對的，在特定情況下,，超期轉租行為的瑕疵是可以補正的：

1,、承租人嗣后取得了房屋的所有權,，承租人作為房屋新的產權人，自然有權對涉案房屋進行自由處分而將房屋租賃給次承租人,；

2,、承租人嗣后取得了出租人的認可，雖然租賃合同沒有約定,，但在承租人已經明確取得出租人同意的情況下,，可視為《解釋》第15條中出租人與承租人另有約定的但書情形，只是該“約定”屬于嗣后的約定,；

3,、承租人與出租人成功續(xù)約，將原租賃期限延長,，可認定承租人已補正了其轉租房屋時的權利瑕疵,，從而確認轉租期限的有效性。

我們不難發(fā)現,，在轉租的情形下,，不管是合法轉租還是非法轉租，次承租人始終處于弱勢地位,。次承租人對房屋是否享有租賃權完全取決于承租人是否會違反其與出租人之間的合同約定,，出租人是否解除其與承租人之間的租賃合同，但出租人怠于行使自身權利,，次承租人的租賃權可也依法取得,。