前言

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必然帶來房屋租賃市場的繁榮，特別是目前國家明確提出發(fā)展住房租賃企業(yè),，鼓勵個(gè)人依法出租自有住房,。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。隨著而來的是房屋租賃合同糾紛的日益增多,，大多數(shù)房屋租賃合同的雙方均在合同中約定：“在合同期滿后,，在同等條件下，承租人享有優(yōu)先承租權(quán)”等諸如此類的條款,，我國《合同法》第230條明確規(guī)定了承租人的優(yōu)先購買權(quán),，但對于優(yōu)先承租權(quán)并未有明確法律規(guī)定，導(dǎo)致出租人與承租人在適用該條款時(shí)產(chǎn)生糾紛,，筆者以一則案例出發(fā),，淺析優(yōu)先承租權(quán)是法定性權(quán)利還是約定性權(quán)利、行使條件以及權(quán)利救濟(jì)三個(gè)方面的法律問題,。

一,、案例

2010年1月1日謝遜與金花婆婆簽訂《租賃合同》約定謝遜將冰火島出租給金花婆婆作為經(jīng)營使用；租賃期滿,，如金花婆婆依照合同按期交足房租,，在同等條件下，金花婆婆享有優(yōu)先承租權(quán)，反之則喪失優(yōu)先承租權(quán),?！焙蠛贤跐M，雙方因是否享有優(yōu)先承租權(quán)以及如何行使優(yōu)先承租權(quán)產(chǎn)生爭議并訴諸法院,。

一審法院認(rèn)為：雖然我國法律沒有優(yōu)先承租權(quán)的規(guī)定,，但相關(guān)法律、法規(guī)也沒有禁止合同當(dāng)事人約定這種權(quán)利,，因此,，只要這種約定是雙方協(xié)商一致的，就應(yīng)認(rèn)為有效,，雙方應(yīng)按合同約定履行義務(wù),，金花婆婆享有優(yōu)先承租權(quán)，且達(dá)到行使優(yōu)先承租權(quán)的租金和支付條件,，因此,，謝遜違反合同約定與第三人簽訂租賃合同，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償損失等違約責(zé)任,。

二審法院認(rèn)為：雖然雙方約定的優(yōu)先承租權(quán)合法有效,，但并未達(dá)到合同約定的同等條件的情形，因此,，謝遜有權(quán)將冰火島租賃給第三人,，同時(shí)撤銷原判決。

高級人民法院與一審法院觀點(diǎn)一致,，從而撤銷二審判決,，并判決謝遜違反合同約定與第三人簽訂租賃合同，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償損失等違約責(zé)任,。

筆者以該案例為切入點(diǎn)淺析優(yōu)先承租權(quán)是法定性權(quán)利還是約定性權(quán)利,、如何行使優(yōu)先承租權(quán)以及優(yōu)先承租權(quán)的權(quán)利救濟(jì)三個(gè)方面的法律問題。

二,、優(yōu)先承租權(quán)是法定性權(quán)利還是約定性權(quán)利

1,、法定性權(quán)利說認(rèn)為優(yōu)先承租權(quán)是一項(xiàng)由法律直接規(guī)定的權(quán)利，無論租賃合同中是否約定該條款,，承租人均可以要求出租人與其簽訂租賃合同,。

第一，《合同法》第230條規(guī)定了承租人的優(yōu)先購買權(quán),，則承租人在同等條件下亦應(yīng)享有優(yōu)先承租權(quán),，即優(yōu)先承租權(quán)是優(yōu)先購買權(quán)的應(yīng)有之意。優(yōu)先購買權(quán)作為一項(xiàng)法定性權(quán)利,，則優(yōu)先承租權(quán)也應(yīng)是一項(xiàng)法定性權(quán)利,，即優(yōu)先承租權(quán)的適用不以當(dāng)事人雙方的約定為前提,。

第二，雖然我國《合同法》并未規(guī)定優(yōu)先承租權(quán),，但一些地方性法規(guī),、規(guī)章對優(yōu)先承租權(quán)作出了規(guī)定。例如,，《鄭州市城市房屋租賃管理辦法》第16條,、《廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)城鎮(zhèn)房屋管理?xiàng)l例》第45條均規(guī)定租賃期限屆滿，承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán),。

第三,，因承租人與出租人之前的租賃關(guān)系，若承租人在租賃房屋為商鋪,，則其在周圍已形成了固定的客源以及聲譽(yù),，且其前期也投入了大量的人力財(cái)力，因此從節(jié)省交易成本以及維護(hù)租賃市場秩序的穩(wěn)定出發(fā),，亦應(yīng)當(dāng)賦予承租人優(yōu)先承租權(quán),。

2、約定性權(quán)利認(rèn)為我國《合同法》以及其他法律并未規(guī)定優(yōu)先承租權(quán),，根據(jù)民法意思自治原則,，只要該約定是雙方真實(shí)意思表示，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為該約定有效,，即優(yōu)先承租權(quán)的適用須以當(dāng)事人雙方在合同中明確約定為前提,。該觀點(diǎn)與上述案例中法院的觀點(diǎn)一致。

3,、筆者贊成優(yōu)先承租權(quán)為一項(xiàng)約定性權(quán)利，理由如下：

第一,，法定性權(quán)利應(yīng)當(dāng)由法律直接規(guī)定,，我國《合同法》并未規(guī)定優(yōu)先承租權(quán)，根據(jù)民法契約自由之精神,，法律未有明確禁止的均可由當(dāng)事人雙方在合同中自由約定,。

第二，雖然一些地方性法規(guī)規(guī)章等規(guī)范性法律文件規(guī)定了承租人在同等條件下具有優(yōu)先承租權(quán),，但是一方面其沒有更高法律位階支持,；另一方面從上述判例中可以看出司法實(shí)務(wù)中優(yōu)先承租權(quán)的適用主要以當(dāng)事人雙方的約定為前提，例如,，<京高法發(fā)〔2013〕462號>第32條亦明確說明優(yōu)先承租權(quán)并非法定權(quán)利,，而是基于租賃合同的約定產(chǎn)生。

第三,，在出租人繼續(xù)出租房屋時(shí),，由原承租人在同等條件下繼續(xù)租賃,，并不會對出租人的利益造成損害。而且根據(jù)意思自治原則,，出租人與承租人在簽訂合同之時(shí)均會預(yù)見到租賃期限屆滿后租賃關(guān)系即告終止,，此時(shí)，承租人作為完全民事行為能力人會根據(jù)自身情況而選擇是否與出租人協(xié)商在合同中約定優(yōu)先承租權(quán),。

三,、優(yōu)先承租權(quán)的行使條件

1、出租人與承租人之間須存在合法有效的合同且租賃合同期限屆滿后,，出租人愿意繼續(xù)出租案涉房屋,。承租人的優(yōu)先承租權(quán)是基于當(dāng)事人在合同中約定產(chǎn)生的同等條件下優(yōu)先締約請求權(quán)。一方面若租賃合同未成立,、終止或無效,，則合同中的優(yōu)先承租權(quán)條款相應(yīng)的未成立、終止或無效,；另一方面優(yōu)先承租權(quán)作為一項(xiàng)約定性的優(yōu)先締約權(quán),，若出租人在租賃期限屆滿之后決定不繼續(xù)出租案涉房屋，則優(yōu)先承租權(quán)條款亦無適用之余地,。<(2016)渝01民終7293號>

2,、租賃合同在期限屆滿時(shí)，承租人僅在同等條件下才享有優(yōu)先于第三人承租案涉房屋的權(quán)利,。無論法定性權(quán)利說和約定性權(quán)利說均認(rèn)可優(yōu)先承租權(quán)須在同等條件行使,。上述案例中的法院雖然對于同等條件認(rèn)定范圍上并未給出具體解釋，但其均承認(rèn)同等條件必須符合的兩個(gè)條件為租金和租金支付方式,。<（2014）成民終字第5430號>

筆者認(rèn)為可以借鑒<法釋(2016)5號>第10條規(guī)定的共有人優(yōu)先購買權(quán)的同等條件來確定承租人優(yōu)先承租權(quán)的同等條件的具體范圍,。

第一，同等條件首先應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)在租金上,。承租人愿意支付的租金應(yīng)當(dāng)與第三人支付的租金保持等同,，否則損害出租人的利益，不符合優(yōu)先承租權(quán)行使的首要條件,。

第二,，同等條件應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)在租金支付方式上。上述案例中二審法院認(rèn)為承租人支付方式未到達(dá)同等條件而喪失優(yōu)先承租權(quán),。如出租人與第三人約定的租金支付方式為月付,、季度付或年付，則承租人也應(yīng)當(dāng)月付,、季度付或年付,。

第三，同等條件應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)在租賃期限上,。即承租人租賃案涉房屋的期限應(yīng)當(dāng)與第三人的租賃期限一致,。

筆者認(rèn)為承租人行使優(yōu)先承租權(quán)須同時(shí)符合上述三項(xiàng)條件時(shí)享有優(yōu)先承租權(quán),。另外，雖然優(yōu)先承租權(quán)作為一項(xiàng)約定性權(quán)利,，但以上三項(xiàng)條件無論當(dāng)事人雙方在合同中是否約定,，均應(yīng)當(dāng)同時(shí)符合。關(guān)于其他租賃條件,，例如租賃用途,、承租人人數(shù)等當(dāng)事人在合同中亦明確約定為同等條件時(shí)，亦可以成為同等條件的組成部分,。

3,、承租人在租賃合同履行過程中并未出現(xiàn)對出租人利益產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響的違約行為，例如承租人未按時(shí)足額支付租金,、租賃物用于違法用途等行為,。另外，為保護(hù)弱勢地位的承租人,，筆者認(rèn)為還應(yīng)當(dāng)考慮承租人的違約行為是否被出租人默示,，例如出租人未在租賃合同期限屆滿內(nèi)對承租人的違約行為提出異議，則不影響優(yōu)先承租權(quán)的行使,。

四,、優(yōu)先承租權(quán)的權(quán)利救濟(jì)

<京高法發(fā)﹝2013﹞462號>第32條規(guī)定：“優(yōu)先承租權(quán)并非法定權(quán)利，而是基于租賃合同的約定產(chǎn)生,，僅在合同當(dāng)事人之間發(fā)生效力,，不能對抗已經(jīng)實(shí)際承租的善意第三人。出租人未在合同約定期限或合理期限內(nèi)通知原承租人續(xù)租就將房屋另行出租給他人,，承租人要求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋租賃合同無效,，或者要求直接適用出租人與第三人簽訂的租賃合同的，不予支持,。但承租人要求出租人承擔(dān)賠償損失等相應(yīng)違約責(zé)任的,，應(yīng)予支持”。

根據(jù)<京高法發(fā)﹝2013﹞462號>第32條之規(guī)定,，筆者則認(rèn)為出租人侵害承租人的優(yōu)先承租權(quán)的救濟(jì)途徑應(yīng)當(dāng)分兩種情況：第一，第三人在簽訂租賃合同時(shí)存在惡意,，即出租人與第三人存在惡意串通之行為,，此時(shí)，承租人可以請求確定租賃合同無效,，并要求出租人按照優(yōu)先承租權(quán)條款與其續(xù)約,；第二，第三人在簽訂租賃合同時(shí)為善意,，則承租人救濟(jì)途徑僅為請求出租人承擔(dān)違約金或賠償損失,。<(2016)川民再152號>

總結(jié)

綜上所述,，司法實(shí)踐中達(dá)成的基本共識是優(yōu)先承租權(quán)為一項(xiàng)約定性權(quán)利，若租賃合同中約定了優(yōu)先承租權(quán)的條款,，則租賃合同期限屆滿時(shí),，承租人在同等條件下享有優(yōu)于第三人承租的權(quán)利。這樣做不會對出租人的利益產(chǎn)生損害,，且對承租人的合法權(quán)益亦是一種保護(hù),，更有利于維護(hù)穩(wěn)定的租賃市場交易秩序。當(dāng)出租人在租賃期限屆滿時(shí)繼續(xù)出租房屋而不通知承租人,，則承租人有權(quán)根據(jù)具體要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任,。

作者簡介：良律人李輝  工學(xué)學(xué)士  法律碩士 專利代理人資格

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