近日，長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)人民法院依法因顯失公平撤銷一購(gòu)房合同的案件引起關(guān)注,，原來,，前兩年湖南長(zhǎng)沙城區(qū)80多平方米的房子，被八旬老人以29萬(wàn)的低價(jià)出售,，急得老人的兒子打官司討回,。因?yàn)槔先吮辉\斷患了老年性癡呆，他兒子認(rèn)為簽訂的合同無效,，應(yīng)予以撤銷,，直到最近法院終于做出撤銷判決。那么,，可撤銷合同的情形應(yīng)如何認(rèn)定,？

癡呆老人賤賣房子 購(gòu)房人是騙子,？

癡呆老人賤賣房子，購(gòu)房人是騙子,？癡呆老人賤賣房子,，老李今年81歲，房子位于長(zhǎng)沙市中心,，80多平方米,，早年花13萬(wàn)多買下的，后來升值到近60萬(wàn),，卻在2012年被他以29萬(wàn)的低價(jià)賣出,。兒子李俊帶父親到醫(yī)院做檢查，老人被診斷出患了老年性癡呆,。之后,，法院委托司法鑒定中心做出鑒定，確定老人目前有限制民事行為能力,，不宜再做出與他智力不符的決定,。

長(zhǎng)沙城區(qū)80多平方米的房子，被八旬老人以29萬(wàn)的低價(jià)出售,，急得兒子打官司討回,。因?yàn)槔先吮辉\斷患了老年性癡呆，他兒子認(rèn)為簽訂的合同無效,，應(yīng)予以撤銷,。近日,，長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)人民法院公布了該起案件,，因購(gòu)房合同顯失公平，法院依法撤銷了該合同,。

癡呆老人賣房子 合同效力引質(zhì)疑

老李今年81歲,，房子位于長(zhǎng)沙市中心，80多平方米,，早年花13萬(wàn)多買下的,，后來升值到近60萬(wàn)，卻在2012年被他以29萬(wàn)的低價(jià)賣出,。2013年6月,，兒子李俊得知此事后，請(qǐng)假?gòu)纳虾,；氐介L(zhǎng)沙家中,，卻發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)證已經(jīng)不見了。

“房子已過戶到他人名下,，但房款只拿到了10萬(wàn)元,。”2013年8月，李俊將房屋買方張林告上法庭,，想要回房子,。期間，李俊還帶父親到醫(yī)院做檢查,，老人被診斷出患了老年性癡呆,。之后，法院委托司法鑒定中心做出鑒定,，確定老人目前有限制民事行為能力,，不宜再做出與他智力不符的決定。

當(dāng)合同雙方或一方的意思表示不真實(shí)或有瑕疵時(shí),，可以通過撤銷權(quán)的行使來撤銷該合同,，但為了防止一方濫用權(quán)利，我國(guó)法律明確規(guī)定了撤銷合同的具體情形以及撤銷權(quán)的行使,。不過現(xiàn)實(shí)生活中交易雙方或許會(huì)擔(dān)心撤銷合同后對(duì)己不利,，而選擇履行這樣的合同，若他們了解撤銷合同的有關(guān)內(nèi)容后或許就不會(huì)瞻前顧后了,。（中國(guó)青年網(wǎng)）

一,、可撤銷合同的情形

因法院委托司法鑒定中心做出鑒定，確定老人目前有限制民事行為能力,，不宜再做出與他智力不符的決定,，所以，該合同被認(rèn)為屬于顯示公平的情形,，可予以撤銷,。但是，申請(qǐng)撤銷合同也要該合同是可以撤銷的合同,，可撤銷合同的情形具體為：

第一,、因重大誤解訂立的合同

重大誤解是指行為人因?qū)π袨榈男再|(zhì)、對(duì)方當(dāng)事人,、標(biāo)的物的品種,、質(zhì)量、規(guī)格和數(shù)量等的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí),，使行為的后果與自己的意思相悖,，并造成較大損失的行為。重大誤解訂立的合同構(gòu)成要件為：

1,、必須對(duì)合同主要內(nèi)容發(fā)生了重大誤解,。如果僅僅對(duì)合同的非主要條款發(fā)生誤解，并且不影響合同的目的及雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)則不構(gòu)成重大誤解,。

2,、行為人因?yàn)檎`解作出了意思表示,。即行為人的誤解與其意思表示之間具有因果關(guān)系。

3,、誤解是由行為人自己的過錯(cuò)造成的,，主觀上并非故意。

第二,、因顯失公平訂立的合同

顯失公平,，是指一方在緊迫或缺乏經(jīng)驗(yàn)的情況下而訂立的如果履行對(duì)其有重大不利的合同。顯失公平訂立的合同構(gòu)成要件為：

1,、合同的履行對(duì)一方當(dāng)事人有重大不利或明顯不公平,，主要表現(xiàn)在一方要承擔(dān)更多的義務(wù)而享受極少的權(quán)利，或者在經(jīng)濟(jì)利益上要遭受重大損失,。而另一方則以較少的代價(jià)獲得較大的利益,，承擔(dān)極少的義務(wù)而獲得更多的權(quán)利。

2,、一方獲得的利益超過了法律所允許的限度,。

3、受損失的一方是在輕率,、缺乏經(jīng)驗(yàn)或緊迫的情況下實(shí)施的民事行為,。

第三、因欺詐訂立的合同

欺詐,，是指一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假情況,，或者故意隱瞞虛假情況，誘使對(duì)方作出錯(cuò)誤意思表示的行為,。欺詐訂立的合同構(gòu)成要件為：

1,、必須有欺詐的故意，即行為人明知自己告知對(duì)方的情況是虛假的,，且會(huì)使對(duì)方陷入錯(cuò)誤意思表示,，而希望或者放任這種結(jié)果發(fā)生的心理態(tài)度。

2,、必須實(shí)施了欺詐的行為，即行為人將其欺詐故意表示于外部的行為,，且受欺詐人因欺詐而陷入錯(cuò)誤,，并基于錯(cuò)誤而為意思表示。

第四,、因脅迫訂立的合同

脅迫,，是指因他人的威脅和強(qiáng)迫而陷入恐懼作出的不真實(shí)意思表示的行為。脅迫訂立的合同構(gòu)成要件為：

首先,，須脅迫人有脅迫的行為與脅迫的故意,。其次,，脅迫的本質(zhì)在于對(duì)表意人的自由意思加以干涉。最后,，須相對(duì)人受脅迫而陷入恐懼狀態(tài),，且須相對(duì)人受脅迫而為意思表示，即表意人陷入恐懼或無法反抗的境地,，與意思表示之間有因果關(guān)系,。

第五、因乘人之危訂立的合同

乘人之危,，是指行為人利用對(duì)方當(dāng)事人的急迫需要或危難處境,，迫使其作出違背本意而接受于其非常不利的條件的意思表示。乘人之危訂立的合同構(gòu)成要件為：

1,、須有表意人在客觀上正處于急迫需要或緊急危難的境地,。

2、須有行為人乘人之危的故意,，即相對(duì)人明知表意人正處于急迫需要或緊急危難的境地,，卻故意加以利用，使表意人因此而被迫作出對(duì)行為人有利的意思表示,。

3,、須有相對(duì)人實(shí)施了足以使表意人為意思表示的行為且須相對(duì)人的行為與表意人的意思表示之間有因果關(guān)系。最后表意人因其意思表示而蒙受重大不利,。

二,、怎么申請(qǐng)撤銷合同

撤銷權(quán)的行使須由享有撤銷權(quán)的當(dāng)事人向人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)提起撤銷權(quán)之訴，而不能單方面直接向?qū)Ψ叫惺?。根?jù)《民法通則》和《合同法》的規(guī)定,，合同撤銷權(quán)的行使，必須由享有撤銷權(quán)主體資格的人以自己的名義向人民法院或仲裁機(jī)關(guān)提起請(qǐng)求,，由人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)依法立案,、審理并作出撤銷合同的裁判。

需要注意的是,，根據(jù)《合同法解釋（一）》第八條規(guī)定,，該撤銷權(quán)行使的期間是個(gè)除斥期間、不變期間,，不發(fā)生任何中止,、中斷或者延長(zhǎng)的后果。但是,，《合同法》與《民法通則》在撤銷權(quán)行使的起算點(diǎn)上是有所出入的,。根據(jù)《合同法》第55條的規(guī)定，合同撤銷權(quán)的行使期間為1年,，其起算點(diǎn)是自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起計(jì)算,。而根據(jù)《民法意見》第73條第2款的規(guī)定,，可變更、可撤銷的民事行為,，自行為成立時(shí)起超過一年當(dāng)事人才請(qǐng)求變更或撤銷的,，人民法院不予保護(hù)。

三,、撤銷合同的后果

根據(jù)《合同法》第56條規(guī)定,，撤銷權(quán)人行使合同撤銷權(quán)后，被撤銷的合同自始沒有法律約束力,，處于無效狀態(tài),。需要注意的是，合同被撤銷后并不是不產(chǎn)生任何法律后果,。根據(jù)《合同法》第58條的規(guī)定,，合同被撤銷后，當(dāng)事人也要承擔(dān)返還財(cái)產(chǎn),、折價(jià)補(bǔ)償,、賠償損失的民事責(zé)任。這也是合同被確認(rèn)無效或者合同被撤銷后的共同處理原則,。具體為：

第一,、返還財(cái)產(chǎn)

適用于已經(jīng)履行的合同，是指因該合同交付了財(cái)產(chǎn)的當(dāng)事人對(duì)已交付給對(duì)方的財(cái)產(chǎn)享有返還請(qǐng)求權(quán),，而已經(jīng)接受財(cái)產(chǎn)的當(dāng)事人則負(fù)有返還財(cái)產(chǎn)的義務(wù),。因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，包括所交付的財(cái)產(chǎn)及其孳息和所支付的費(fèi)用,。

第二,、折價(jià)補(bǔ)償

指當(dāng)事人對(duì)應(yīng)當(dāng)返還而不能返還或者沒有必要返還的財(cái)產(chǎn)，予以折價(jià)補(bǔ)償,。不能返還,，包括事實(shí)上不能返還和法律上不能返還兩種情況。事實(shí)上不能返還,，是指屬于無形財(cái)產(chǎn)的專有技術(shù),、信息資料等，即使返還也已失去其原有的價(jià)值,；法律上不能返還,，是指財(cái)產(chǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給善意第三人，善意第三人對(duì)該財(cái)產(chǎn)已取得所有權(quán),。沒有必要返還，主要是指當(dāng)事人相互協(xié)商,，認(rèn)為不采用返還財(cái)產(chǎn)的方式對(duì)雙方都有利,，因而不必要返還,。

第三、賠償損失

指有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因合同無效或者被撤銷所遭受的損失,，雙方都有過錯(cuò)的,，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。合同被撤銷后,，因該合同取得財(cái)產(chǎn),，應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒有必要返還的,，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償,。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的,，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,。

撤銷合同需要符合法定情形，權(quán)利人還須依法行使權(quán)利,。如果本來可撤銷合同只是效力有瑕疵的合同,，權(quán)利人最好可以通過一些補(bǔ)救措施來使合同歸于合法有效。畢竟撤銷權(quán)是形成權(quán),，申請(qǐng)撤銷合同需要遵照法定程序,，要求享有撤銷權(quán)的當(dāng)事人向人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)提起撤銷權(quán)之訴，當(dāng)事人需花費(fèi)人力物力向法院申請(qǐng)行使撤銷權(quán),。所以,，如果不涉及欺詐等因素的話還是應(yīng)該慎重考慮是否申請(qǐng)撤銷合同，以免得不償失,。