日常生活中，租房,、買房常會(huì)遇到房屋抵押這樣的糾紛,，因?yàn)榈盅汉贤某闪⑹遣恍枰獙⒌盅何镛D(zhuǎn)移給抵押權(quán)人占有的,，這也就意味著抵押物實(shí)際上仍然由抵押人掌控，那么,，被抵押的房屋在抵押人手里時(shí)，他是否有權(quán)處分該抵押物,，將抵押的房屋出租或出售，抵押房屋出租或出售后的效力又應(yīng)如何認(rèn)定呢,？

第一,、抵押后的房屋是否可以出租

抵押后的房屋是可以出租的，但應(yīng)當(dāng)書面告知承租人該房屋已抵押的事實(shí),。已經(jīng)抵押的房屋出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,，租賃合同對(duì)房屋受讓人不具有約束力,，即受讓人可終止原租賃合同，承租人對(duì)該房屋不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán),、繼續(xù)租賃權(quán),。抵押人未書面告知承租人抵押事實(shí)的,，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人損失的，抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任,；如果書面告知承租人該房屋已經(jīng)設(shè)定抵押,，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人損失的，由承租人自己承擔(dān),。

此外,，房屋抵押權(quán)的效力，只對(duì)于被設(shè)定為抵押物的房屋本身有效,，利息,、租金等孳息不是抵押物。但當(dāng)債務(wù)履行期屆滿,，債務(wù)人不履行債務(wù)致使抵押物被人民法院依法查封的,，自查封之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押物的孳息。抵押權(quán)人未將查封抵押物的事實(shí)通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的,，抵押權(quán)的效力不及于該孳息,。取得孳息的清償順序：收取孳息的費(fèi)用；主債權(quán)的利息,；主債權(quán),。

需要注意的是,，雖然原則上適用“買賣不破租賃”，即房屋的權(quán)屬在發(fā)生變更后如果還存在租賃關(guān)系的,，租賃合同繼續(xù)有效,，但也存在例外情況。比如房屋在租賃前已經(jīng)辦理了抵押并進(jìn)行登記,，這時(shí)租賃關(guān)系就會(huì)因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而受阻,，承租人的權(quán)益就難以保障。如果出租人在出租前未履行告知義務(wù),，則出租人應(yīng)賠償承租人的損失,；但若承租人明知房屋已先前抵押仍執(zhí)意承租的，則損失由自己承擔(dān),。

第二,、如何處理房產(chǎn)抵押的糾紛

房產(chǎn)抵押的糾紛分為兩種，一種是先出售后抵押,，一種是先抵押后出售,。那么，房屋先出售后抵押,，購(gòu)房者與抵押權(quán)人利益沖突如何處理,？又或是房屋先設(shè)定抵押后又出售，購(gòu)房者與抵押權(quán)人利益沖突應(yīng)如何處理,？

（一）房屋先出售后抵押

在商品房買賣合同有效成立后,，出賣人在標(biāo)的房屋上設(shè)置了抵押權(quán)，購(gòu)房者起訴請(qǐng)求取得房屋產(chǎn)權(quán)的,，可分別以下情況處理：

1,、如果商品房買賣合同未登記，經(jīng)登記的抵押權(quán)具有物權(quán)效力,，可以對(duì)抗購(gòu)房者的權(quán)利,，也就是房屋的抵押權(quán)要大于購(gòu)房者的權(quán)利。但如果購(gòu)房者有證據(jù)證明抵押權(quán)人明知該房屋已出售,，而后為實(shí)現(xiàn)債權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的,，惡意損害第三人的行為不受法律保護(hù)。

2,、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不履行償還貸款義務(wù)時(shí),，銀行或其他抵押權(quán)人可對(duì)該抵押房屋的折價(jià)、變賣的價(jià)款優(yōu)先受償,，而購(gòu)房者因其通過(guò)商品房買賣合同對(duì)該房屋享有的只是債權(quán)請(qǐng)求權(quán),，沒(méi)有對(duì)抗第三人的效力，也不能請(qǐng)求免除設(shè)定于房屋之上的抵押負(fù)擔(dān),。

3,、購(gòu)房者的債權(quán)處于一種極為不穩(wěn)定的地位,，只要開(kāi)發(fā)商不履行到期貸款債務(wù)，銀行就可對(duì)該抵押物的房屋行使抵押權(quán),，而買受人的債權(quán)無(wú)法實(shí)現(xiàn),，只能依據(jù)《合同法》請(qǐng)求違約賠償或者解除合同。

4,、但是如果商品房買賣合同已經(jīng)登記后,，出賣人就該房屋向他人設(shè)定抵押權(quán)的，抵押權(quán)不能對(duì)抗購(gòu)房者的請(qǐng)求權(quán),。根據(jù)《民法通則》第八十九條,、《擔(dān)保法》第三十三條規(guī)定，抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)特定財(cái)產(chǎn)的占有,，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保的行為,。

（二）房屋先設(shè)定抵押后又出售

房屋設(shè)定抵押權(quán)并經(jīng)登記后，出賣人將該房屋又予以出售,，涉及抵押權(quán)與購(gòu)房者權(quán)益沖突的有以下兩種情形：

1,、如果出賣人未通知抵押權(quán)人或者未告知購(gòu)房人抵押物設(shè)定抵押的情況,，根據(jù)《擔(dān)保法》第49條規(guī)定,，轉(zhuǎn)讓經(jīng)登記過(guò)的抵押物，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況,，非經(jīng)通知或告知的,，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。在這種情況下,，抵押權(quán)人可主張房屋轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效,。另外，根據(jù)《民法通則》第115條規(guī)定,，非經(jīng)債權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物的,，轉(zhuǎn)讓無(wú)效。

2,、如果出賣人已通知抵押權(quán)人的,，對(duì)該物的處分已獲得抵押權(quán)人的同意，抵押權(quán)人可提前實(shí)現(xiàn)其債權(quán),；如果已告知購(gòu)房人抵押物設(shè)定抵押的情況,，購(gòu)房人仍然買受的，屬于買收人自愿承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),，法律上也不保護(hù)這種情形,。

房產(chǎn)抵押不同于一般的動(dòng)產(chǎn)抵押，它需要當(dāng)事人去有關(guān)部門辦理抵押登記,，否則僅僅是簽訂抵押合同,，抵押權(quán)是不能成立的,。需要注意的是，雖然買賣不破租賃,，但先辦理抵押登記再出租的,，損失由承租人自己承擔(dān)。另外,，抵押合同與購(gòu)房合同的先后順序也會(huì)影響合同效力,，分為兩種情況，一種是先抵押房屋登記后出售的,，出賣人未通知抵押權(quán)人或債權(quán)人,，轉(zhuǎn)讓無(wú)效，已經(jīng)通知相應(yīng)權(quán)利人的,，由相應(yīng)權(quán)利人自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),。另一種是先出售后抵押的，登記的轉(zhuǎn)讓合同優(yōu)先于抵押權(quán),；未登記的,，抵押權(quán)優(yōu)先。