“近期各家銀行密集接受監(jiān)管部門的各種檢查,。在信用風(fēng)險領(lǐng)域,，開發(fā)貸是檢查的重點(diǎn)?！便y行業(yè)人士對中國證券報記者表示,，監(jiān)管部門對銀行理財(cái)資金違規(guī)流入房地產(chǎn)也查得特別緊。銀監(jiān)會近日連續(xù)下發(fā)關(guān)于銀行業(yè)風(fēng)險防控的文件,，并開展一系列專項(xiàng)整治,，房地產(chǎn)風(fēng)險成為重點(diǎn)排查領(lǐng)域。多家銀行的對公信貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示,，目前開發(fā)貸業(yè)務(wù)并未停滯,，但全面收縮的勢頭相當(dāng)明確。

監(jiān)管重拳頻出

銀監(jiān)會一季度經(jīng)濟(jì)金融形勢分析會要求,，嚴(yán)禁銀行資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域,。業(yè)內(nèi)人士表示，在執(zhí)行層面,，監(jiān)管部門抓得特別細(xì),，不放過任何死角。

廣東,、浙江等地銀監(jiān)部門人士對中國證券報記者透露，近期“三套利”（監(jiān)管套利,、空轉(zhuǎn)套利,、關(guān)聯(lián)套利）專項(xiàng)治理工作是重點(diǎn)，房地產(chǎn)風(fēng)險則是重中之重,，重點(diǎn)檢查銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)有沒有違規(guī)為房地產(chǎn)“輸血”,。例如，信貸資金是否借道建筑業(yè)或其他行業(yè)投向房地產(chǎn)領(lǐng)域,，是否通過同業(yè)業(yè)務(wù),、理財(cái)業(yè)務(wù)或拆分為小額貸款等方式向房地產(chǎn)領(lǐng)域提供融資,。

銀行業(yè)理財(cái)?shù)怯浲泄苤行娜ツ昴┌l(fā)布的《中國銀行業(yè)理財(cái)市場報告（2016年上半年）》顯示，去年上半年累計(jì)有18.99萬億元理財(cái)資金通過配置債券,、非標(biāo)資產(chǎn),、權(quán)益類資產(chǎn)等方式投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。其中,，投向房地產(chǎn)業(yè)的理財(cái)資金約2.09萬億元,，居第二位，占比13.06%,，僅次于占14.21%的土木工程建筑業(yè),。銀行業(yè)內(nèi)人士坦言，實(shí)際進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的理財(cái)資金規(guī)?？赡芨?。

多位地方銀監(jiān)部門人士表示，作為地方銀監(jiān)部門,，對于一些全國性銀行發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品的底層資產(chǎn)無法完全“穿透”,，許多資金通過理財(cái)、資管產(chǎn)品“繞來繞去”,，最終進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域,，今年這將是監(jiān)管部門排查的重點(diǎn)。

對于排查出來的違規(guī)行為,，銀監(jiān)部門處罰起來毫不手軟,。1月，上海銀監(jiān)局對江蘇銀行上海分行開出近478萬元的罰單,，原因是該行為房地產(chǎn)公司違規(guī)提供融資用于支付土地出讓金,。3月，青島銀監(jiān)局對海爾集團(tuán)財(cái)務(wù)有限責(zé)任公司違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款開出一張20萬元的“罰單”,。4月,，華夏銀行重慶九龍坡支行因房地產(chǎn)貸款資金管控不到位受到行政處罰。

開發(fā)貸明顯收緊

監(jiān)管部門的高壓令商業(yè)銀行調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)貸款策略,?！拔覀冏罱鼛啄陮τ陂_發(fā)貸的投放都很謹(jǐn)慎，審批權(quán)限也卡得非常死,，地方分行可以批的開發(fā)貸額度不高,。”農(nóng)行總行對公業(yè)務(wù)人士表示,。民生銀行某地方分行相關(guān)負(fù)責(zé)人說：“現(xiàn)在地方分行沒有開發(fā)貸,，審批權(quán)限都在總行的房地產(chǎn)事業(yè)部?！?/p>

多位股份制銀行人士表示,，目前在股份制銀行,，開發(fā)貸審批權(quán)限上交總行很普遍。個別股份制銀行大幅收縮房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)甚至停止新增業(yè)務(wù),。

開發(fā)貸的收縮在上市銀行2016年報中也有體現(xiàn),。建設(shè)銀行2016年房地產(chǎn)業(yè)貸款余額2991.98億元，較上年減少1149.98億元,，房地產(chǎn)業(yè)貸款金額占比也從2015年的4.29%降至2.91%,。中國銀行將房地產(chǎn)行業(yè)與過剩產(chǎn)能行業(yè)等一同視作風(fēng)險控制的重點(diǎn)領(lǐng)域，2016年房地產(chǎn)行業(yè)的貸款余額為2809億元,，較上年末下降17.95%,。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，開發(fā)貸全面收縮之勢暫難逆轉(zhuǎn),。央行最新披露的數(shù)據(jù)顯示,，一季度房地產(chǎn)貸款新增1.7萬億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的40.4%,，比2016年占比低4.5個百分點(diǎn),。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額7.54萬億元,，同比增長7.4%,，比上年末回落0.9個百分點(diǎn)；個人住房貸款余額19.1萬億元,，同比增長35.7%,，比上年末回落1.1個百分點(diǎn)。

央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司司長阮健弘稱,，截至一季度末,，銀行業(yè)房地產(chǎn)信用敞口約為29.8萬億元，占銀行業(yè)總資產(chǎn)的12.7%,。未來央行將繼續(xù)積極指導(dǎo)金融系統(tǒng)配合做好房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)工作,。

接近央行的人士對中國證券報記者表示，房地產(chǎn)貸款新增占比將成為央行考核MPA的重要參數(shù)之一,。

當(dāng)然,，銀行對開發(fā)貸并非完全“封殺”，而是遵循國家政策導(dǎo)向,，有保有壓,。交通銀行某地方分行人士表示：“目前政策對于開發(fā)貸控制得非常緊，但對于保障房仍大力支持,。一季度我們分行的房地產(chǎn)貸款額度基本都用在保障房項(xiàng)目上?！便y監(jiān)會最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，截至3月末,，保障性安居工程貸款余額3.5萬億元，同比增長52.2%,，比年初增加3392億元,，同比多增313億元。

控制房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)增速

除開發(fā)貸外,，銀監(jiān)會近期明確要求銀行將房地產(chǎn)企業(yè)貸款,、個人按揭貸款、以房地產(chǎn)為抵押的貸款,、房地產(chǎn)企業(yè)債券以及其他形式的房地產(chǎn)融資全部納入監(jiān)測范圍,，定期開展房地產(chǎn)壓力測試。而對于房地產(chǎn)融資占比高,、貸款質(zhì)量波動大的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu),，以及房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增量較大、占比較高的信托公司將會被各級監(jiān)管機(jī)構(gòu)重點(diǎn)關(guān)注,。

券商分析人士認(rèn)為,，銀監(jiān)部門將全面控制房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)增速，從而有效防范集中度風(fēng)險,。

據(jù)媒體報道,，銀監(jiān)會信托部主任鄧智毅在日前召開的信托業(yè)監(jiān)管工作會議上表示，信用風(fēng)險是信托資產(chǎn)面臨的主要風(fēng)險,，信托業(yè)的實(shí)際風(fēng)險水平可能高于預(yù)估,。2016年以來，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù),、煤炭,、鋼鐵等產(chǎn)能過剩領(lǐng)域的風(fēng)險更為突出，信政合作業(yè)務(wù)風(fēng)險緩釋不足的問題愈加普遍,。

這意味著,，房地產(chǎn)“輸血”的另一重要管道——房地產(chǎn)信托也將受到更嚴(yán)格的監(jiān)管。招商證券研究報告認(rèn)為,，開發(fā)商資金鏈指數(shù)自2016年四季度以來持續(xù)收緊,。截至今年3月底，該指數(shù)下降至128%,，是2015年下半年以來首次跌破130%的“紅線”,。

國際信用評級機(jī)構(gòu)穆迪表示，今年開發(fā)商的流動性將持續(xù)趨緊,，這反映了年初以來房地產(chǎn)銷售趨緩以及國內(nèi)債券發(fā)行大幅放緩的狀況,。