隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快和房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，與城鎮(zhèn)居民生活密切相關(guān)的物業(yè)服務(wù)制度也逐步建立,。為了保障業(yè)主的合法權(quán)益不受侵害,，2007年頒布的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》創(chuàng)設(shè)了業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)制度，業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)制度創(chuàng)設(shè)至今,，涉及到業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)的法律及配套的司法解釋僅有三條規(guī)定,，但關(guān)于行使業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)中訴訟主體如何確定及相關(guān)法律后果如何承擔(dān)，現(xiàn)行法律及司法解釋未作明確規(guī)定,，本文試圖對(duì)業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)的主體,、對(duì)象及法律后果等問(wèn)題展開(kāi)探討，以期能對(duì)相關(guān)審判工作提供思路,。

一,、業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)之行使主體

業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)是基于物權(quán)中業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)而設(shè)立，設(shè)立的目的是為保障業(yè)主在行使建筑物區(qū)分所有權(quán),、成員權(quán),、共同管理權(quán)時(shí)不受侵害。而房屋承租人,、借用人等物業(yè)使用人并不享有房屋的所有權(quán)，其所享有的僅是基于合同關(guān)系所產(chǎn)生的房屋使用權(quán),。承租人,、借用人等其他物業(yè)使用人在占有使用房屋時(shí)具有很大的流動(dòng)性和不確定性，承租和使用房屋的時(shí)間有長(zhǎng)有短,，轉(zhuǎn)租,、合租甚至幾個(gè)人共同使用的情況也普遍存在，在此情況下,，業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)賦予誰(shuí),，不賦予誰(shuí)，如何分配便成問(wèn)題,。賦予承租人,、借用人等其他物業(yè)使用人業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)在現(xiàn)實(shí)生活中不具有可操作性，也不利于小區(qū)物業(yè)管理的穩(wěn)定,，與業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)制度創(chuàng)設(shè)的初衷背道而馳,。因此筆者認(rèn)為承租人、借用人等其他物業(yè)使用人不能作為行使業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)的主體,。

夫妻共有房屋卻未登記一方不能作為業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)的行使主體,，否則便會(huì)導(dǎo)致一戶(hù)多票現(xiàn)象發(fā)生,。《婚姻法》第十七條第二款賦予了夫妻雙方對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)享有平等處理權(quán),，夫妻雙方在是否行使業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)的問(wèn)題上應(yīng)當(dāng)先平等協(xié)商,，取得一致意見(jiàn)后以享有房屋所有權(quán)一方的名義提出。這并不限制夫妻共有房屋卻未登記一方的權(quán)利,，符合物業(yè)管理的規(guī)則,。

房屋所有權(quán)人死亡后并未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的繼承人能否作為行使業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)的主體要視情況而定。如果該繼承人是該房屋的唯一繼承人,，那他作為行使業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)的主體便沒(méi)有問(wèn)題,，因?yàn)閺脑课菟袡?quán)人死亡那一刻開(kāi)始，該繼承人便繼受取得了該房屋的所有權(quán),，未辦理產(chǎn)權(quán)登記并不能影響該繼承人成為該房屋所有權(quán)人的事實(shí),。如果該房屋存在多個(gè)繼承人，便會(huì)出現(xiàn)多人對(duì)該房屋共同共有現(xiàn)象的發(fā)生,，因此在行使業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)時(shí),，房屋繼承人必須達(dá)成一致意見(jiàn)后共同委托同一人作為業(yè)主來(lái)行使。如果多個(gè)繼承人不能達(dá)成一致意見(jiàn),，則先需進(jìn)行確權(quán),，確權(quán)后由取得房屋所有權(quán)的繼承人行使。

因此,，筆者認(rèn)為房屋所有權(quán)人方才具有行使業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)的主體資格,。

二、業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)的訴訟對(duì)象

業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)訴訟對(duì)象究竟是業(yè)主大會(huì)還是業(yè)主委員在審判實(shí)踐中存在較大爭(zhēng)議,。

（一）業(yè)主委員會(huì)能否作為業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)的被告

我國(guó)《民事訴訟法》第四十八條規(guī)定“公民,、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人?！睒I(yè)主委員會(huì)是指經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生,，并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案，在物業(yè)管理活動(dòng)中代表全體業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理,，維護(hù)全體業(yè)主和物業(yè)使用人合法權(quán)益的自我管理,、自我服務(wù)的常設(shè)自治性組織。其是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu),，是由部分熱衷與公益事業(yè)的業(yè)主組成的非營(yíng)利性集體組織,，負(fù)責(zé)具體執(zhí)行業(yè)主大會(huì)所作出的決議，其不具有獨(dú)立的意思表示,，沒(méi)有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)并不能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任,，其不是法人。

那業(yè)主委員會(huì)是否是其他組織呢？我國(guó)《關(guān)于適用〈民事訴訟法〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第五十二條規(guī)定：“民事訴訟法第四十八條規(guī)定的其他組織是指合法成立,、有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn),，但又不具備法人資格的組織，包括：1,、依法登記領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照的個(gè)人獨(dú)資企業(yè),；2、依法登記領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照的合伙企業(yè),；3,、依法登記領(lǐng)取我國(guó)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)、外資企業(yè),；4,、依法成立的社會(huì)團(tuán)體的分支機(jī)構(gòu)、代表機(jī)構(gòu),；5,、依法設(shè)立并領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照的法人的分支機(jī)構(gòu)；6,、依法設(shè)立并領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照的商業(yè)銀行,、政策性銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)的分支機(jī)構(gòu)；7,、經(jīng)依法登記領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè),、街道企業(yè)；8,、其他符合本條規(guī)定條件的組織,。”很明顯,，業(yè)主委員不是民事訴訟法解釋第五十二條中前七款所列舉的其他組織,，那業(yè)主委員是否符合該條第八款的規(guī)定呢？從該條前七款列舉的七個(gè)其他組織中我們可以看出它們共同的特點(diǎn)便是依法成立并且在相關(guān)行政機(jī)關(guān)登記,。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，是合法成立,，在物業(yè)所在地的區(qū),、縣人民政府房地產(chǎn)行政主部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案,，并且內(nèi)設(shè)主任,、副主任受業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約約束，具有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)但又不是法人,，因此筆者認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)符合民訴法解釋第五十二條第八款的規(guī)定,，應(yīng)認(rèn)定為其他組織。

最高人民法院在給安徽省高院《關(guān)于金湖新村業(yè)主委員是否具備民事訴訟主體資格請(qǐng)求一案的復(fù)函》和《關(guān)于春雨花園業(yè)主委員會(huì)是否具有民事訴訟主體資格的復(fù)函》中也都認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)具備主體資格，可以作為訴訟當(dāng)事人參加訴訟,。江蘇省高級(jí)人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第十四條也規(guī)定了為維護(hù)全體業(yè)主的利益,，業(yè)主委員會(huì)具有訴訟主體資格。

故筆者認(rèn)為在業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益時(shí),，受侵害的業(yè)主可以以業(yè)主委員會(huì)為被告向人民法院起訴,，請(qǐng)求予以撤銷(xiāo)。

（二）業(yè)主大會(huì)能否作為業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)的被告

業(yè)主大會(huì)是指在物業(yè)所在地的區(qū),、縣人民政府,、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下，由同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有業(yè)主組成,，對(duì)關(guān)系到整體業(yè)主利益的事情進(jìn)行決議的機(jī)構(gòu),。業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的民間性業(yè)主自治性組織，其具有臨時(shí)性的特點(diǎn),，其雖然在物業(yè)所在地的區(qū),、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立,，卻未經(jīng)過(guò)備案,。業(yè)主大會(huì)目前在我國(guó)還主要以會(huì)議的形式履行法定職責(zé)，是一種用于形成業(yè)主集體決策的制度設(shè)計(jì),，并不是一種法律實(shí)體,。其不符合《民事訴訟法》上民事訴訟當(dāng)事人的條件，在司法實(shí)踐中將其列為被告也不具備可操作性,，故業(yè)主大會(huì)不能作為業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)的被告,。

但當(dāng)業(yè)主大會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益時(shí)，被告如何確定,？

有學(xué)者認(rèn)為,，在此情況下業(yè)主委員會(huì)應(yīng)作為業(yè)主大會(huì)的法定代理人應(yīng)訴，對(duì)此筆者并不贊同,。筆者認(rèn)為業(yè)主委員作為業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu),，代表著業(yè)主大會(huì)和全體業(yè)主的利益，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)負(fù)責(zé)處理小區(qū)物業(yè)管理的日常事務(wù),，是業(yè)主大會(huì)各項(xiàng)決議的具體執(zhí)行者和實(shí)施者,。在業(yè)主大會(huì)決議侵犯業(yè)主合法權(quán)益的情況下，業(yè)主提起撤銷(xiāo)權(quán)之訴事實(shí)上對(duì)抗的是整個(gè)業(yè)主團(tuán)體的意志,，而在該決議未被法院撤銷(xiāo)之前,，依舊是由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)執(zhí)行。也就是說(shuō),，決議是否被撤銷(xiāo)與業(yè)主委員會(huì)之間實(shí)際上有利害關(guān)系的,。故此時(shí)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)以訴訟代表人的身份，作為業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)之訴的被告參加訴訟。

三,、業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)行使之法律效力

業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)創(chuàng)設(shè)的目的是為了保護(hù)少數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益,，避免“多數(shù)人的暴政”，故業(yè)主提起撤銷(xiāo)權(quán)之訴后一旦得到法院的支持,，原業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)所做的決議便當(dāng)然無(wú)效,，依據(jù)該決議所作出的民事行為便應(yīng)當(dāng)終止，已經(jīng)實(shí)施的應(yīng)恢復(fù)原狀,，不能恢復(fù)的應(yīng)給予補(bǔ)償,，涉及財(cái)產(chǎn)的也應(yīng)予返還。該決議被撤銷(xiāo)的效力及于每位業(yè)主,，決議無(wú)效后由此所造成的損失應(yīng)由過(guò)錯(cuò)方承擔(dān),。

業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的決議被撤消后，受其影響的不僅是業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)和全體業(yè)主,，還有因該決議所引起民事行為的相對(duì)方，也就是第三人,。關(guān)于該撤銷(xiāo)權(quán)的效力是否及于第三人的問(wèn)題,，有學(xué)者認(rèn)為，因?yàn)榕c業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)所做決議聯(lián)系最大的便是物業(yè)服務(wù)企業(yè),，應(yīng)該根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否為善意加以區(qū)別對(duì)待,。如果其為善意，則撤銷(xiāo)權(quán)的效力不應(yīng)及于物業(yè)服務(wù)企業(yè),；如果其為惡意,，則權(quán)利應(yīng)受到撤銷(xiāo)權(quán)效力的影響。該觀(guān)點(diǎn)從保護(hù)善意第三人的角度出發(fā)給出了一定建議,，但筆者認(rèn)為此觀(guān)點(diǎn)并不妥,。第三人是與執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議的業(yè)主委員會(huì)簽訂相關(guān)合同后履行相關(guān)義務(wù)的，其在作出相關(guān)行為之前沒(méi)有權(quán)利去審查業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員所做的決議是否符合法律規(guī)定的程序,，也無(wú)法去審查該決議是否侵害了部分業(yè)主的合法權(quán)益,，更無(wú)權(quán)出席業(yè)主大會(huì)，在此情況下如何去判斷第三人是否是惡意,，又如何去證實(shí)第三人是否構(gòu)成惡意,。故筆者認(rèn)為決議被撤消后，效力及于第三人,，由此對(duì)第三人所造成的損失涉及另一個(gè)法律關(guān)系，可由第三人另行提主張,。