毫不夸張，當(dāng)下是史上樓市最嚴(yán)調(diào)控期,。

近來幾乎每天都傳出有地方限購,，而且限購的政策更是“五花八門”：限貸、限購,、認(rèn)房認(rèn)貸又認(rèn)離……甚至開始限賣,。

買了房，需要在取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2-3年后才能出讓,，這在中國房地產(chǎn)歷史上可以說絕無僅有,。目前，成都,、廈門,、福州、廣州,、珠海等14個城市已經(jīng)率先出臺限賣政策,。

首批14城“限賣”

4月13日，成都發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控新政,，明確在市內(nèi)住房限購區(qū)域內(nèi)新購買的住房須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓,。

據(jù)證券時報記者統(tǒng)計，今年3月以來,，全國已有14個城市發(fā)布住房“限賣”政策,，嚴(yán)厲打擊短期炒房客。

據(jù)證券時報梳理14城相關(guān)政策發(fā)現(xiàn)：杭州“限賣”的對象明確僅為企業(yè),；保定白溝新城,、啟東等城市“限賣”政策限制的是非本地戶籍居民（家庭）；常州,、揚州,、廈門、長樂,、青島,、廣州、珠海,、惠州,、東莞等城則面向的是全部住房交易對象；福州,、成都則對交易住房所在區(qū)域進(jìn)行了限制,。在“限賣”年限上，保定白溝新城定為“五年”,，時間最長,。

“限賣”背后，是樓市當(dāng)前出現(xiàn)的由投資需求引發(fā)的快速升溫,，以及由此帶來的供需失衡的現(xiàn)狀,。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，“限賣”正成為當(dāng)前各地樓市調(diào)控的新思路,，也成為這輪從3月開始的全國多城市調(diào)控新的特點,。預(yù)計未來還有更多的城市將執(zhí)行落地這一新調(diào)控措施。執(zhí)行“限賣”的是部分熱點城市,，一定年限的限制轉(zhuǎn)讓,，可以有效地降低投機行為。樓市調(diào)控在繼續(xù),，但今年調(diào)控多了很多創(chuàng)新名詞,、創(chuàng)新措施，很多政策都顛覆了過去的游戲規(guī)則,。

樓市調(diào)控三點新特征

自2016年9月30日以來,，全國已經(jīng)有超過45個城市出臺了各種房地產(chǎn)調(diào)控政策，累計140余次,。

張大偉認(rèn)為,，當(dāng)下樓市調(diào)控的主要特征有以下三點：

一是大城市圈全面封堵，比如北京及雄安新區(qū)周圍全面限購,。過去限購以一二線城市為主,，當(dāng)下有很多三四線城市也加入限購范疇。在過去一年多,，全國包括京津冀,、長三角、珠三角及周圍區(qū)域,，因為價格絕對值較低,，各種利好因素集中，導(dǎo)致投資需求旺盛,，在過去一年多房價上漲了一倍多,。因此這些地方也開始限購。

二是歷史首次開始系列城市限制持有年限,，“T＋N年”限制持有年限,。包括廈門、福州,、廣州,、珠海等十多個城市均出臺了新購房必須持有一定年限后才可以轉(zhuǎn)讓的政策。這些政策將嚴(yán)厲打擊短期游資炒作行為,。

三是一,、二線城市基本全面恢復(fù)了認(rèn)房又認(rèn)貸的信貸政策,。從政策預(yù)期看，本輪房價調(diào)控全面再升級,，遇漲即調(diào),。而且與往年調(diào)控不一樣的是，本輪以北京為代表的城市調(diào)控力度刷新了歷史紀(jì)錄,，多輪調(diào)控政策輪番出臺可以說全方位封堵了任何炒房的可能性,。從后期市場發(fā)展看，預(yù)計還有更多的城市會加入調(diào)控行列,。

房價走向何去何從

新一輪調(diào)控后,，房價走向會是怎樣的呢？

經(jīng)濟學(xué)家郭士英認(rèn)為,，如果說“限購”是迫不得已的話,，那么“限賣”就離市場化更遠(yuǎn)了，這是要在回撤貨幣流動性的同時,，降低房產(chǎn)本身的流動性,，已經(jīng)有點“凍結(jié)”房地產(chǎn)市場的味道了。如果這么下去,，房地產(chǎn)市場的跌勢會加快加大,。

郭士英稱，給房價剎車,，這次的力度非常大,，后期還要看貨幣政策的力度，預(yù)計持續(xù)的信用收縮給市場帶來的感受將會是“拔涼拔涼”的,。雖然市場的降溫有一個過程,，但其實很多炒房人已經(jīng)被套牢在高位、無法出手了,，只是我們還沒有看到報道和數(shù)據(jù)出來,。

民建中央經(jīng)濟委員會副主任馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，思考房價的問題,，關(guān)鍵在于掌握三個維度的邏輯：

一是政策的維度,。中國房地產(chǎn)市場周期受制于政策周期的影響，房價的表現(xiàn)也受制于政策的變化,，在政策一松一緊之間,，房價都會出現(xiàn)劇烈的反彈。政策如果動真格,，每次都是見效的,。

二是供需的維度。供需規(guī)律是決定中國房地產(chǎn)市場長期趨勢的最基本邏輯,。經(jīng)過近20年的發(fā)展,，住宅市場供需基本平衡,，但因為中國大城市與其他城市之間的資源鴻溝，必然出現(xiàn)中小城市供應(yīng)過度而大城市供應(yīng)長期不足的矛盾,。庫存不是中國房地產(chǎn)的真問題,，真問題是資源錯配，是土地制度和城市發(fā)展的大方向違背城鎮(zhèn)化的基本規(guī)律,，從而導(dǎo)致出現(xiàn)人為的短缺。

三是價格的邏輯,。房價的絕對值已經(jīng)很高,，這是不爭的事實。現(xiàn)在北京房價均價過了6萬,，如果按照人均收入,，房價中位數(shù)，房價收入比,，租售比等一系列的指標(biāo)看,，目前的房價不僅絕對值處于高位，而且按照很多指標(biāo)來權(quán)衡,，泡沫化程度已經(jīng)很高,。

當(dāng)房地產(chǎn)政策的目標(biāo)從抑制房價過快上漲過渡到防止房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險的時候，短期出現(xiàn)降溫是必然的,，在限購限貸等政策的影響下,，一些熱點城市價格出現(xiàn)調(diào)整也是大概率。