近日,，各地紛紛出臺房屋限購政策以抑制炒房現(xiàn)象，3月以來,，全國樓市開始新一輪調(diào)控措施,，多地新樓盤價(jià)格也隨之松動,，購房者的觀望情緒也日趨濃厚，出手更為謹(jǐn)慎,。同時,，由于近期二手房價(jià)格漲幅超過新房，因此也成為此輪調(diào)控的主要目標(biāo),，不少二手房中介門店的業(yè)務(wù)量大幅下滑,，業(yè)主的報(bào)價(jià)也不再坐地起價(jià)。但是,，相對于購買新房,，購買二手房的交易流程更為復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)也相對較高,。那么,，購房者應(yīng)如何交易二手房？防范交易風(fēng)險(xiǎn),？

新房：購房者觀望情緒濃厚 二手房：賣家不再坐地起價(jià)

3月以來,，全國樓市再出新一輪調(diào)控措施，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，目前已有60多地加碼樓市調(diào)控,。近日，記者走訪京津冀,、長三角,、珠三角以及中部多地樓市發(fā)現(xiàn)，各地政府正切實(shí)履行樓市調(diào)控主體責(zé)任,，千方百計(jì)實(shí)現(xiàn)“房價(jià)環(huán)比不增長”,，開發(fā)商也開始“割肉讓利”，在新房降價(jià)空間打開的同時,，購房者的觀望情緒日益濃厚,。

記者采訪發(fā)現(xiàn)，目前地方住建部門普遍采用限制高價(jià)樓盤入市,、控制預(yù)售證發(fā)放節(jié)奏等“限價(jià)”手段以縮減成交量,，保證新房價(jià)格“環(huán)比不增長”。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，因預(yù)售證審批不下來而延期推盤的項(xiàng)目不在少數(shù),。“原打算去年底開盤的項(xiàng)目,，但審批的銷售價(jià)格跟我們的預(yù)期差距較大,，所以到現(xiàn)在還沒推。”一位開發(fā)商表示,。

跡象顯示,，多地新樓盤的價(jià)格開始松動，但同時,，購房者的觀望情緒也日趨濃厚,，出手更為謹(jǐn)慎。

據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,，3月份上海新建商品住宅成交面積同比下滑66.5%,，為5年來同期最低。

“現(xiàn)在市場進(jìn)入了博弈期,。房企推盤上仍偏保守,。未來是否會出于業(yè)績和資金壓力，降價(jià)跑量,，還有待進(jìn)一步觀察,。”易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說,。

今年以來全國數(shù)十城市升級樓市調(diào)控措施,，由于近期二手房價(jià)格漲幅超過新房，因此成為此輪調(diào)控的主要目標(biāo),。記者近日走訪北京,、廣州、上海,、廈門,、成都、河北等地發(fā)現(xiàn),，新政出臺后,，不少二手房中介門店的業(yè)務(wù)量大幅下滑，購房者從火燒眉毛似的找房,、“搶”房，到心平氣和地議價(jià)和觀望,，業(yè)主的報(bào)價(jià)也開始有所松動,，不再“坐地起價(jià)”。

針對近一段時間二手房市場出現(xiàn)過熱行情,，各地“升級加碼”的樓市調(diào)控措施中,，提高購房門檻、“認(rèn)房又認(rèn)貸”,、提高二套房首付比例,、限制“假離婚”、遏制“學(xué)區(qū)房”炒作、不動產(chǎn)權(quán)證未滿2年不得上市交易等政策,，對二手房交易降溫產(chǎn)生了比較明顯的作用,。

年初以來，在北京市海淀區(qū)創(chuàng)業(yè)的李先生一直為換房而焦慮,?！昂⒆哟罅耍霌Q一個大點(diǎn)兒的房子,，但看著賣家的報(bào)價(jià)說漲就漲,，我們?nèi)胰硕荚诳只胖锌捶俊⑦x房,?！崩钕壬f，政策出臺后,，業(yè)主“坐地起價(jià)”的情況沒有了,，房源也不那么緊俏了，有選擇的空間和時間了,。

鏈家數(shù)據(jù)分析,，調(diào)控新政對客源端影響明顯，最近一周新增客源增速環(huán)比下降33.2%,，后期二手房成交量將會出現(xiàn)進(jìn)一步下滑,。（河北網(wǎng)）

二手房的交易流程

隨著新一輪限購政策的出臺，二手房房源不再那么緊張,，購房者有了更多的選擇空間,。那么，二手房作為現(xiàn)房,，其交易流程自然有別于商品房交易,，具體的流程為：

第一、簽委托書,。先到代理公司求盤,，先簽訂一紙《委托書》，這可保障代理公司和顧客雙方的利益,。

第二,、檔案查冊。這是買賣雙方有了明確的購買意向及目標(biāo)價(jià)格之后,，代理公司會先進(jìn)行查冊,，這完全是對客戶負(fù)責(zé)，包括查證該出售的房子物業(yè)產(chǎn)權(quán)是否清晰,，是否可以正常上市交易,，有否被法院查封被抵押等背景資料。該環(huán)節(jié)是非常關(guān)鍵的，買家應(yīng)向代理公司問清楚該產(chǎn)權(quán)的查證具體情況,，最好有一定的依據(jù)證明,。

第三、簽臨時合約,。經(jīng)過查證之后,，由買賣雙方及代理公司共同簽署《臨時買賣合約》。之后,，代理公司便可拿著業(yè)主的房產(chǎn)證復(fù)印件到房管局測繪所曬圖,，這主要用于為買家制作新的房產(chǎn)證。

第四,、辦理按揭,。個人在購買售房人具有房屋產(chǎn)權(quán)證、能在市場上流通交易的住房或商業(yè)用房時,，自己支付一定比例首付款,，其余部分以要購買的房產(chǎn)作為抵押，向合作機(jī)構(gòu)申請貸款,。

第五,、預(yù)約過戶時間。銀行按揭辦好之后,，交易雙方備齊所需繳交的資料申請登記,。

第六、交齊稅款和樓款,。按預(yù)約的繳稅時間,，繳納有關(guān)的稅費(fèi)并過戶。

第七,、領(lǐng)取房產(chǎn)證,。辦理完以上六個步驟后，只需領(lǐng)取房產(chǎn)證,，過戶手續(xù)就完成了,。

二手房交易風(fēng)險(xiǎn)如何防范

有些購房者通過中介聯(lián)系二手房房源，而中介為了銷售房屋有時會隱瞞該房屋真實(shí)情況,。所以,，作為購房者就有必要注意相關(guān)事項(xiàng)，以此防范購房風(fēng)險(xiǎn),。

第一、房屋手續(xù)是否齊全

房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證,，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn),。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣,。所以,，最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

第二,、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰

有些房屋有好多個共有人,，如有繼承人共有的、有家庭共有的,、還有夫妻共有的,，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn),，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的,。

第三、交易房屋是否在租

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時,，存在物上負(fù)擔(dān),，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證,，只注重過戶手續(xù),，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn),。因?yàn)槲覈ù蟛糠謬揖J(rèn)可“買賣不破租賃”,，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視,，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛,。

第四、土地情況是否清晰

二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì),，看是劃撥還是出讓,，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回,，出讓是房主已繳納了土地出讓金,，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限,，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年,，房主已使用十來年，對于買受人來說,，如果按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來支付,，就不太經(jīng)濟(jì)了。

第五,、市政規(guī)劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷,，或者房屋附近要建高層住宅,，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況,，才急于出售,，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解房屋的詳細(xì)情況。

第六,、福利房屋是否合法

房改房,、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房,，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制,，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定,，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突,。

第七、單位房屋是否侵權(quán)

一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房,，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房,，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地使用費(fèi),。再者,，對于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時,，單位享有優(yōu)先購買權(quán),。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。

第八,、物管費(fèi)用是否拖欠

有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時,，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣,，即天然氣,、暖氣、煤氣費(fèi)用長期拖欠,，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用,，買受人不知情而購買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān),。

第九,、中介公司是否違規(guī)

有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時,，為買受人提供零首付的服務(wù),，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜,，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn),，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān),。

第十、合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面,，但對于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體,、權(quán)利保證,、房屋價(jià)款、交易方式,、違約責(zé)任,、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮,。

相對于購買新房,，二手房交易流程較為復(fù)雜，涉及的利益主體也更多,，所以,，購房者須明確相關(guān)交易流程。此外,，購房者購買二手房,，大多通過中介聯(lián)系房源，這在一定程度上確實(shí)可以節(jié)省時間和人力,，但是,，省心省力的同時，也會增加相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn),，這些風(fēng)險(xiǎn)就需要購房者自己加以甄別,，并采取相應(yīng)防范措施。最后,，購房款對大多數(shù)家庭來說是一筆不菲的支出,，所以，購房者一定要時刻提高警惕,，謹(jǐn)防上當(dāng)受騙,。