青島六區(qū)四市范圍內(nèi)購(gòu)買的新建商品住房和二手住房,，需取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》滿2年后方可上市交易,。繼“3·15青島限購(gòu)令”實(shí)施半個(gè)月后,，青島市國(guó)土資源房管局等三部門(mén)又聯(lián)合出臺(tái)調(diào)控加碼政策，強(qiáng)調(diào)各商業(yè)銀行必須按照“認(rèn)貸又認(rèn)房”的要求嚴(yán)格執(zhí)行,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，此次出臺(tái)的限購(gòu)政策力度大,、針對(duì)性強(qiáng)，聚焦于打擊炒房行為,，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求,，有利于將投資投機(jī)泡沫擠出市場(chǎng)。

打擊炒房行為

出臺(tái)“升級(jí)版”限購(gòu)令

3月30日17時(shí)許,，當(dāng)結(jié)束一天的工作準(zhǔn)備回家休息的時(shí)候,，青島市民微信朋友圈內(nèi)被一則重磅消息刷屏了——在剛剛出臺(tái)限購(gòu)政策15天后，青島又推出了升級(jí)版的調(diào)控政策,。

這次的政策是由青島市國(guó)土資源房管局,、人民銀行青島市中心支行、青島銀監(jiān)局三部門(mén)聯(lián)合發(fā)布的,。通知確定：一是在青島市范圍內(nèi)（六區(qū)四市）購(gòu)買的新建商品住房和二手住房,，需取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》滿2年后方可上市交易；二是青島市國(guó)土資源和房屋管理局等部門(mén)《關(guān)于保持和促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的通知》確定的差別化住房信貸政策,，各商業(yè)銀行應(yīng)按照“認(rèn)貸又認(rèn)房”的要求嚴(yán)格執(zhí)行,。

這已經(jīng)是青島市在3月出臺(tái)的第三個(gè)樓市調(diào)控政策。此前,，3月15日,，青島市國(guó)土資源和房屋管理局等五部門(mén)共同出臺(tái)了《關(guān)于保持和促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的通知》；3月21日,，青島市住房公積金管理中心又配套出臺(tái)了《我市調(diào)整住房公積金貸款最低首付款比例》,，作了相應(yīng)補(bǔ)充。補(bǔ)充內(nèi)容包括繼續(xù)執(zhí)行首付款比例與房齡掛鉤的政策,，新舊政策銜接設(shè)置1個(gè)月的過(guò)渡期等,。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次限制購(gòu)買的新建商品住房和二手住房上市交易,，強(qiáng)調(diào)“認(rèn)貸又認(rèn)房”,，目標(biāo)指向性明確，聚焦于打擊炒房行為,，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求,。因此次出臺(tái)的限購(gòu)政策出手快、力度大,、針對(duì)性強(qiáng),、規(guī)定更為嚴(yán)厲，被業(yè)內(nèi)稱為“3·15青島限購(gòu)令”的升級(jí)版,。

青島樓市

或現(xiàn)量?jī)r(jià)齊降局面

“僅相隔半個(gè)月時(shí)間,，青島樓市調(diào)控再次加碼，節(jié)奏如此之快,，相比大家推測(cè)的‘五一’出臺(tái)大大提前,?！逼桨埠梅壳鄭u分公司運(yùn)營(yíng)總監(jiān)張斌說(shuō)，力度如此之大,，不僅啟用“認(rèn)房又認(rèn)貸”的最高等限制,，還推出了辦證2年內(nèi)不得交易的“大招”，無(wú)疑是對(duì)樓市的精準(zhǔn)調(diào)控,，預(yù)計(jì)市場(chǎng)將產(chǎn)生強(qiáng)烈反應(yīng),，量?jī)r(jià)調(diào)整步伐加快、成交量?jī)r(jià)下滑將有望再現(xiàn),。

青島中馳房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理于成軍認(rèn)為,，青島這次出臺(tái)的限購(gòu)政策力度非常大。目前在全國(guó)城市當(dāng)中,，青島是在廈門(mén),、福州之后，第三個(gè)出臺(tái)“限賣”政策的城市,。同時(shí),，這次調(diào)控政策又要嚴(yán)格執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，將有效遏制市場(chǎng)上炒房與投資的這部分購(gòu)買群體,。

太平洋房屋山東總部董事長(zhǎng)林憲周認(rèn)為,，目前青島市市南區(qū)、市北區(qū)等區(qū)域的老房子漲幅較小,，房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定,。而李滄區(qū)等區(qū)域房?jī)r(jià)快速上漲，新政策正是為了限制這些新房成交火爆的區(qū)域,。另外,，青島此次限購(gòu)政策首次擴(kuò)大到全部區(qū)市，將膠州,、即墨,、平度、萊西等區(qū)域全部囊括,，將會(huì)在一定程度上對(duì)這些區(qū)域的樓市造成影響,。　

為何再升級(jí),？在青島“3·15限購(gòu)令”后,，不少樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)就告罄

在青島，雖然“3·15限購(gòu)令”已經(jīng)出臺(tái),，但在某些熱點(diǎn)項(xiàng)目,，買房子仍需找人托關(guān)系，他們不是為了講價(jià),，也不是為了挑戶型,、挑樓層，而只是為了能搖上號(hào),。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，在青島房地產(chǎn)市場(chǎng)仍“高熱不退”的情況下，更為嚴(yán)厲的限購(gòu)政策的出臺(tái)可以說(shuō)是“應(yīng)運(yùn)而生”,。

限購(gòu)后不少剛需,，只詢價(jià)不“入場(chǎng)”

3月15日，青島五個(gè)部門(mén)曾聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于保持和促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的通知》,，業(yè)內(nèi)簡(jiǎn)稱“3·15青島限購(gòu)令”,。根據(jù)該通知，自2017年3月16日起,，在青島市內(nèi)六區(qū)范圍內(nèi),，非本市戶籍以家庭為單位限購(gòu)1套房；同時(shí)新房和二手房公積金,、商貸首付比例雙雙提高,。青島居民首套和二套住房首付比例提高，暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款,。

此政策出臺(tái)后,，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為該政策較為寬松，調(diào)控雖然會(huì)在一定程度上打擊投資客,，但對(duì)房?jī)r(jià)的影響僅限于抑制增幅,。青島房地產(chǎn)投融資中心主任龍江認(rèn)為，此次的限購(gòu)對(duì)于市區(qū)房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)不會(huì)形成大的影響,，更多的是緩和目前比較猛的調(diào)價(jià)勢(shì)頭,。房天下二手房電商集團(tuán)總經(jīng)理郄杏麗認(rèn)為，此次調(diào)控政策下,，剛需購(gòu)房群體會(huì)適當(dāng)延后購(gòu)房時(shí)間,，購(gòu)房心理也會(huì)回歸平靜。

據(jù)悉,，“3·15青島限購(gòu)令”出臺(tái)后,，很多剛需購(gòu)房者開(kāi)始觀望，只詢價(jià)不“入場(chǎng)”,。2015年,，鄭紅一家從吉林通化來(lái)到青島，想在青島安家的她看著房?jī)r(jià)在不斷地上漲,，便考慮盡快買一套房子,。“當(dāng)時(shí)看了很多樓盤(pán),，但價(jià)格變化太快了,，房源也很難找,，就一直沒(méi)買成。現(xiàn)在青島出臺(tái)限購(gòu)政策了,，我倒是不著急了,，想再等等看房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降?！编嵓t說(shuō),。

然而，此次限購(gòu)政策的核心是限制外地投資炒房客,，卻間接引發(fā)了不少青島市民的購(gòu)房熱情,，限購(gòu)令后首周，便出現(xiàn)了多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)售罄的情況,。3月18日,，瑯琊臺(tái)家園推出4棟多層，共144套房源,，惠后均價(jià)約8274元/平方米,，截至當(dāng)天中午，累計(jì)認(rèn)購(gòu)143套,，基本售罄,；3月19日，青島西海岸新區(qū)萬(wàn)達(dá)維多利亞加推66號(hào)樓,，近400套房源,，均價(jià)9400-9500元/平方米，截至當(dāng)天中午,，基本售罄,；3月20日，李滄區(qū)融創(chuàng)都會(huì)中心推出28號(hào),、34號(hào)兩棟17層-18層高層,，共132套房源，均價(jià)15000元/平方米,，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天也全部售罄,。

“去年下半年開(kāi)始，房?jī)r(jià)一漲不可收”

如此密集的限購(gòu)政策的出臺(tái),，在近幾年青島房地產(chǎn)歷史上應(yīng)該算是第二次,。此前，從2011年1月31日到2015年9月1日,，在長(zhǎng)達(dá)4年多的時(shí)間內(nèi),，青島也經(jīng)歷過(guò)一次漫長(zhǎng)的限購(gòu)過(guò)程，有效地控制住了房?jī)r(jià)。

2011年1月30日,，青島出臺(tái)住房限購(gòu)令12條,，次日起正式開(kāi)始實(shí)施限購(gòu)政策，主要內(nèi)容是限制第二套或第三套商品住宅的購(gòu)買,；2013年3月青島“國(guó)五條”落地,，確保房?jī)r(jià)漲幅低于收入增幅；2014年7月31日,，青島國(guó)土和房屋管理局宣布黃島,、城陽(yáng)區(qū)全面放開(kāi)限購(gòu),，市內(nèi)三區(qū),、嶗山區(qū)144平方米以上新房、二手房放開(kāi)限購(gòu),，自2014年8月1日施行,；2015年9月1日，青島宣布全面放開(kāi)限購(gòu)政策,，市民在青島主城區(qū)市南區(qū),、市北區(qū)、李滄區(qū),、嶗山區(qū)購(gòu)買房屋將不再受到限購(gòu)政策的影響,。

“限購(gòu)前青島的房?jī)r(jià)漲得可厲害了，我當(dāng)時(shí)在薛家島石雀灘片區(qū)看房子,，均價(jià)都在一萬(wàn)以上,。限購(gòu)一段時(shí)間后，價(jià)格明顯降下來(lái)了,，2013年9月,，我在該片區(qū)的官?gòu)d前海園小區(qū)買了一套99平方米的房子，成交價(jià)僅每平方米7950元,?！鼻鄭u市黃島區(qū)市民王璐介紹，在此后兩年多的時(shí)間內(nèi),，該小區(qū)房屋的價(jià)格增長(zhǎng)非常緩慢,，一直到2016年下半年，突然間有很多房屋中介不斷打來(lái)電話詢問(wèn)她是否賣房,。此后房?jī)r(jià)一漲而不可收,，到“3·15限購(gòu)”之前，該小區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)每平方米13000元,，而且?guī)缀鯖](méi)有房源,。

供應(yīng)不足加劇恐慌性購(gòu)房

記者查詢房天下統(tǒng)計(jì)的最近3年來(lái)青島房?jī)r(jià)走勢(shì)圖看到，2014年8月1日青島開(kāi)始放開(kāi)限購(gòu)，二手房市場(chǎng)的價(jià)格比較平穩(wěn),，并沒(méi)有出現(xiàn)明顯上漲的勢(shì)頭,，一直持續(xù)到2015年下半年。然而,，從2016年開(kāi)年后,，便出現(xiàn)了三波明顯的增長(zhǎng)，尤其是從7月份開(kāi)始房?jī)r(jià)增幅迅速加大,。解除限購(gòu)后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi),，青島的房?jī)r(jià)都非常平穩(wěn)，那究竟是什么原因?qū)е虑鄭u房?jī)r(jià)突然間快速上漲呢,？

業(yè)內(nèi)人士指出,，“地王”間接帶動(dòng)了周邊房?jī)r(jià)上漲，形成所謂的“誘漲效應(yīng)”,，成為導(dǎo)致青島房?jī)r(jià)快速上漲的原因之一,。2016年7月20日上午，青島市北區(qū)宜昌路16號(hào)地塊結(jié)束網(wǎng)上競(jìng)拍,，21家開(kāi)發(fā)商足足搶了367輪,，這塊地最終賣出了12520元/㎡的高價(jià)，總價(jià)近10個(gè)億,，成為市北區(qū)新地王,。2016年9月19日，備受關(guān)注的青島高新區(qū)河?xùn)|路以北,、華東路以東,、規(guī)劃東23號(hào)線以南101.5畝純住宅用地進(jìn)行網(wǎng)上拍賣，起拍總價(jià)約1.89億元,。經(jīng)過(guò)550輪競(jìng)價(jià),，融創(chuàng)以樓面地價(jià)6852元/平方米搶下地塊，成交總金額8.35億元,，溢價(jià)率341.49%,。

“面粉”漲價(jià)，“面包”肯定跟著漲價(jià),，這是購(gòu)房者的普遍看法,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地王的出現(xiàn)確實(shí)會(huì)對(duì)周邊房?jī)r(jià)有明顯的刺激作用,。開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地后,，后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)會(huì)持續(xù)進(jìn)行，這有利于帶動(dòng)周邊消費(fèi),、經(jīng)濟(jì)發(fā)展,。為了將來(lái)賣個(gè)好價(jià)錢(qián)，開(kāi)發(fā)商對(duì)周邊環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也會(huì)有所投入,，因此會(huì)對(duì)整個(gè)區(qū)域內(nèi)居住環(huán)境等形成一定的外部溢出效應(yīng),。

青島樓市分析師張則濤認(rèn)為，青島各區(qū)最大癥結(jié)在于供應(yīng)量嚴(yán)重不足,。數(shù)據(jù)顯示,，青島除了市南區(qū)豪宅產(chǎn)品去化較慢，其他各區(qū)的普通住宅和別墅去化周期都在8個(gè)月或8個(gè)月以下,，李滄區(qū)和高新區(qū)甚至低到三四個(gè)月,，由于簽約滯后，實(shí)際情況更為嚴(yán)重,，供應(yīng)不足會(huì)加劇恐慌性購(gòu)房,。