盡管房價(jià)一漲再漲,，但也無法澆滅買房的熱情,。但是，由于房價(jià)過高,，想要一次性付清房款還是有較大的壓力的,，尤其是在北京這樣的城市。因此,，大多數(shù)人都會選擇貸款買房,。而貸款買房后，提前還貸也成了最常遇到的問題了,。由于房貸政策收,，首套房貸款利率提高，許多背負(fù)房貸的人都開始有了提前還貸的想法,。提前還貸會涉及違約問題，需要承擔(dān)一定金額的違約金,，但北京多數(shù)銀行鼓勵(lì)房貸客戶提前還款,，對于提前還貸承諾不收違約金。

首套房貸款利率提高 京城多數(shù)銀行提前還貸不收違約金

今年年初,，北京地區(qū)大部分銀行將執(zhí)行貸款利率九折起的優(yōu)惠政策,，一石激起千層浪，面對首套房貸款利率的提高,，背負(fù)房貸的購房者們再次不淡定了,，一些銀行貸款購房者開始有了提前還貸的想法。

近日,，《證券日報(bào)》記者走訪了部分銀行發(fā)現(xiàn),，各家銀行對于提前還貸的規(guī)定和要求各有不同，即使同一家銀行的不同支行操作也有細(xì)微不同。此外,，辦理提前還貸手續(xù)時(shí),，客戶要事先提出預(yù)約申請，而這個(gè)預(yù)約時(shí)間有長有短,，大部分銀行一般要求借款人提前半個(gè)月提出申請,，也有銀行要求提前1個(gè)月甚至2個(gè)月預(yù)約。

銀行業(yè)內(nèi)人士表示,，消費(fèi)者是否適合提前還房貸,，依個(gè)人情況而定，由于房貸政策收緊,，首套房貸款利率的提高,，不著急還款的說法不可能適用于所有人。

多數(shù)銀行暫不收違約金

調(diào)控之下的2017年房地產(chǎn)行業(yè),，資金環(huán)境收緊之勢已顯端倪,。本報(bào)記者最新了解到，近日已有滬上中小商業(yè)銀行為緩解住房貸款余額壓力,，要求支行鼓勵(lì)房貸客戶提前還款,，甚至對提前還款違約金給予減免優(yōu)惠。此外,，北京,、上海這兩大一線城市目前低于9折的住房貸款優(yōu)惠利率已全面絕跡。

但是,，本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，北京地區(qū)多家銀行對于房貸客戶提前還款，沒有任何還款違約金,，但也有部分銀行是收取提前還款違約金,。各家銀行對于提前還貸限制條件也有所不同，據(jù)了解,，目前商業(yè)銀行針對提前還款大致有3種處理方式,，一是，無論何時(shí)還款,，均不收違約金,；二是，12個(gè)月內(nèi)不允許提前還款,，此后不收違約金,；三是，有些銀行規(guī)定,，如果提前還款就要收取一定的違約金,。另外,，有的銀行要按照與客戶當(dāng)時(shí)簽訂的合同規(guī)定來決定是否要收取違約金，同一家銀行不同的支行網(wǎng)點(diǎn)具體的實(shí)施方案也不同,。

某國有行的個(gè)貸部的工作人員告訴《證券日報(bào)》記者：“房貸提前還款如果還貸期不滿1年不可以提前還,，還貸期不滿2年收取一個(gè)月的貸款利息，如果還貸期超過2年就不收取違約金,，但是如果要提前還款必須提前2個(gè)月預(yù)約,。”　

另一家股份制銀行的負(fù)責(zé)人表示,，違約金是否收取,、什么情況下收取以及具體費(fèi)率等都會明確寫在合同中，具體是否收取違約金還得看貸款行的規(guī)定及雙方合同約定,?？傂袩o統(tǒng)一規(guī)定，即使同一家支行放出的貸款,，各借款人的合同也會有所差別,。

“還貸期不滿1年我行規(guī)定不能提前還款，超過1年的可以提前還款并且不收取任何的違約金,，一年只能還一次,，過去很多購房人都不習(xí)慣‘欠錢’，總是想著無債一身輕,，所以手里一有閑錢就趕緊提前還貸,，不過現(xiàn)在的情況因人而異”，一家國有大行的有關(guān)人士對《證券日報(bào)》記者表示,，“由于今年年初銀行執(zhí)行貸款利率九折,，所以也有很多市民前來咨詢想提前還款，此次的政策對于之前買房貸款的購房者沒有任何影響,，今年元旦之后的都是按照九折來執(zhí)行,，而在這之前的就按照當(dāng)時(shí)的利率優(yōu)惠實(shí)行。以前的利率已經(jīng)是銀行的成本價(jià),，甚至是倒貼價(jià)了,，貸出款后千萬不要著急還?！?/p>

“當(dāng)然，如果是要換房,、購買第二套房等,，需要先還完貸款，或者要把房貸還清后再拿去抵押貸更多的錢,，這種情況適合提前還款”,，上述人士也強(qiáng)調(diào),，由于房貸政策收緊，首套房貸款利率的提高,，不著急還款的說法不可能適用于所有人,。（北京青年報(bào)）

提前還貸應(yīng)注意的事項(xiàng)

我國的傳統(tǒng)觀念都是“無債一身輕”，對于習(xí)慣“無債一身輕”的購房者來說,，辦理房貸的提前還貸不失為降低家庭債務(wù)的方法,。但是，由于各項(xiàng)購房政策的不同,，也并非所有購房者都適合提前房貸,，因此，關(guān)于提前還貸,，還是應(yīng)好好了解后,，再做打算。

一,、提前還貸必須問清要求

借款人想提前還貸,，必須是在還款半年以上，甚至個(gè)別銀行要求已經(jīng)還款一年以上,。銀行一般要求借款人提前15個(gè)工作日提交書面或電話申請,，銀行接到借款人提前還貸申請后要審批，所以一般需要一個(gè)月左右的時(shí)間,。此外,，各家銀行對于提前還貸的要求有所不同，比如有的銀行規(guī)定提前還貸是1萬的整數(shù)倍,，有的銀行需要收取一定數(shù)額的違約金,。

二、提前還貸文件需要準(zhǔn)備好

借款人如果要提前還貸的話,，一般要在電話或書面申請后,，攜帶自己的身份證、借款合同到銀行辦理審批手續(xù),。如果是結(jié)清全部尾款的借款人,，在銀行計(jì)算出剩余貸款額后，便于借款人存入足夠的錢來提前還貸,。如果是轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的客戶和業(yè)主,，最好找專業(yè)的擔(dān)保機(jī)構(gòu)做委托公證，以免出現(xiàn)業(yè)主提前還款后,，客戶不買或是客戶用首付幫業(yè)主還清尾款后業(yè)主漲價(jià)的風(fēng)險(xiǎn),。

三、提前還貸勿忘退保及解抵押

貸款人提前結(jié)清全部尾款后,，銀行會出具結(jié)清證明,，借款人攜帶銀行開具的貸款結(jié)清證明原件,、原保單的正副本和發(fā)票，打電話給相關(guān)保險(xiǎn)公司,，預(yù)約退保即可,。借款人在辦理貸款時(shí)，銀行會辦理抵押登記,?？蛻艚Y(jié)清貸款后，一定不要忘記去解抵押,。借款人要攜帶房產(chǎn)證,，結(jié)清證明和抵押在銀行的他項(xiàng)權(quán)利證去各區(qū)建委辦理解抵押。這樣自己的房產(chǎn)才可以說是完全屬于自己的財(cái)產(chǎn),。

四,、并非所有人都最適宜提前還貸

由于房貸期限較長，不同時(shí)期辦理的利率情況也不相同,，一部分在2008年貸款買房時(shí)利率享受了7折優(yōu)惠的購房者,，如果借款人提前還貸是為了購買新房，那么以目前貸款的基準(zhǔn)利率來看,，無論是月供還是總利息支出都會高于當(dāng)年房貸7折時(shí)的水平,，所以提前還貸也并不劃算。如果貸款時(shí)沒有申請到優(yōu)惠利率,，月供壓力較大,，且沒有投資收益更好選擇時(shí)，則可考慮提前還貸,。

除此之外,，還有這些不適合提前還貸的：

1、用公積金貸款的,，或者貸款時(shí)享有較大折扣的（一般為8.5折）

截止目前,，公積金五年期以上貸款利率為3.25%，商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率為4.9%,，再加上折扣,，執(zhí)行利率就達(dá)到了4.165%，可以說是非常低的水平,。由于已享受較低折扣的利率優(yōu)惠,，目前又處于降息通道中，拿手中的閑置資金做一些理財(cái)更為劃算,。

2,、等額本金還款期已過1/3的

等額本金是將貸款總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息。也就是說,，越到后期，這種方式所剩的本金越少,，所產(chǎn)生的利息也越少,。如果你已經(jīng)還款超過1/3了，就說明已還了將近一半的利息,，后期所還的更多是本金,，利息高低對還款額影響不大。

3,、等額本息還款已到中期的

等額本息是把按揭貸款的本金總額與利息總額相加,，然后平均分?jǐn)偟矫總€(gè)月中。也就是說,，每月還款額中的本金比重逐月遞增,、利息比重逐月遞減。到了還款中期,，已經(jīng)償還了大部分的利息,，因此提前還貸意義也不大。

提前還貸后還需注意這些

關(guān)于提前還貸,，并不是完了之后就完全結(jié)束了,，還是有一些關(guān)于稅費(fèi)退還的問題需要注意的。

一,、到保險(xiǎn)公司退還提前期內(nèi)的保險(xiǎn)費(fèi)

在借款人提前償還全部貸款后,，貸款機(jī)構(gòu)將同時(shí)交還給借款人原一直由貸款機(jī)構(gòu)保管著的個(gè)人住房貸款房屋保險(xiǎn)單正本。而由于借款人原在辦理貸款時(shí)已一次性付清了借款期限內(nèi)的所有保險(xiǎn)費(fèi),，故原個(gè)人住房貸款房屋保險(xiǎn)合同此時(shí)已提前終止,。按有關(guān)規(guī)定，借款人可攜帶保險(xiǎn)單正本和提前還清貸款證明,，到保險(xiǎn)公司按月退還提前期的保費(fèi),。提前還清貸款退還保險(xiǎn)費(fèi)，須根據(jù)原購房屋是現(xiàn)房還是期房,、期房的投保費(fèi)實(shí)際期限（半年以上期房的投保期限一般是將借款期限再減去1年計(jì)算）,、原一次性交付保費(fèi)的貼現(xiàn)利率與速算系數(shù)等因素，其計(jì)算公式為：提前還清貸款退還保險(xiǎn)費(fèi)=已交保險(xiǎn)費(fèi)在提前歸還時(shí)的現(xiàn)值—提前歸還前占用保險(xiǎn)費(fèi)在提前歸還時(shí)的現(xiàn)值,。

二,、到稅務(wù)部門退還提前期內(nèi)的稅

當(dāng)您購買商品房時(shí)，應(yīng)將可退稅的家庭成員全部作為房地產(chǎn)權(quán)利人寫入買房合同,，并且在簽訂合同,、支付房款后即辦理“購房者已繳個(gè)人所得稅稅基抵扣”申請，取得本人的“稅收通用繳款書”,。提前償還全部貸款后,，即可取得房地產(chǎn)證,，應(yīng)在辦妥房地產(chǎn)權(quán)利證明后的6個(gè)月內(nèi)，前往稅務(wù)部門辦理退稅手續(xù),。

三,、降息可以減少還貸利息

以個(gè)人住房商業(yè)性貸款10萬元，期限30年采用按月等額還款方式為例,，老利率月還款572.8元,，采用新利率后月還款下降為539.3元，每月可減少33.5元,。在整個(gè)貸款期內(nèi),，原30年10萬元貸款到期本息總額為206，208元,，新貸款利率到期本息總額為194148元,；總計(jì)可減少12060元的還款利息。

實(shí)際上,，提前還貸本質(zhì)上是一種違約行為,，需要支付一定的違約金。但如今銀行政策改變,，不收取提前還貸的違約金,，可以說是一種支持提前還貸的行為。只不過提前還貸時(shí)一定要謹(jǐn)慎,，由于提前還貸成本的提高,，因此，購房者若提前還貸,，一定要注意上述的問題,，以及了解相關(guān)的政策。