隨著地方樓市調(diào)控政策持續(xù)落地,，各地針對(duì)土地市場(chǎng)的政策呈現(xiàn)收緊之勢(shì),。不過盡管近一兩個(gè)月土地市場(chǎng)整體降溫，但房企拿地的熱情絲毫不減,。尤其是對(duì)于一些大型房企而言,，在2016年成為收獲歷史上最大銷售面積與銷售金額的年份后，標(biāo)桿房企補(bǔ)充土地的積極性高漲,，搶跑意味十分明顯,。

土地市場(chǎng)“冰火交融”分化明顯

春節(jié)后各地土地市場(chǎng)“冰火交融”，呈明顯的分化之勢(shì),。包括北京,、上海等一些熱點(diǎn)城市土地溢價(jià)率明顯下降，而深圳,、南京等地則依舊火爆,。

2月21日，上海金山區(qū)迎來三宗住宅用地出讓,，最終金山新城以低溢價(jià)成交,，其余兩宗地塊則以底價(jià)成交；2月17日,，位于上海臨港的三塊純住宅用地均以不足2%的溢價(jià)率成交；2月16日,，位于北京房山良鄉(xiāng)鎮(zhèn)的兩宗經(jīng)營性地塊掛牌出讓,。其中,，一地塊溢價(jià)率為10.71%，另一地塊溢價(jià)率僅9%,，兩宗地塊均未達(dá)到總價(jià)上限,。

另一些熱點(diǎn)城市土地溢價(jià)率也在走低。石家莊2月14日出讓了9宗土地,，其中8宗底價(jià)競(jìng)出,，1宗流拍；上周就啟動(dòng)交易的鄭州,，共推出28宗土地,，截至目前成交的十多宗地塊中，大部分為底價(jià)成交,。

與北京,、上海不同，2月5日,，深圳龍華新區(qū)出讓的商業(yè)地塊經(jīng)歷了兩個(gè)小時(shí),、300多輪舉牌，最終樓面價(jià)3.73萬元/平方米,，溢價(jià)率50.55%,。同樣的情況還出現(xiàn)在南京、蘇州,、長沙等地,。

2月14日，南京迎來了春節(jié)后的首場(chǎng)土地拍賣,，共有7幅地塊參與網(wǎng)上競(jìng)拍,。經(jīng)過激烈爭(zhēng)奪，其中5幅地塊超過最高限價(jià),，因此進(jìn)入了搖號(hào)決定買家環(huán)節(jié),。2月15日，達(dá)到最高限價(jià)的5宗地塊在搖號(hào)中角逐出了最終買家,，其中,，招商以總價(jià)98.1億元拿下中華門G98地塊，成為南京總價(jià)地王,；2月10日長沙土地市場(chǎng)6宗土地全部在當(dāng)日競(jìng)出,，平均溢價(jià)率高達(dá)77.82%，其中兩宗地塊的溢價(jià)率分別達(dá)到168.4%和171.8%,。

在嚴(yán)格的政策約束下,，出現(xiàn)高溢價(jià)地塊的概率將遠(yuǎn)不如去年。對(duì)此，上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,，部分土地的起拍價(jià)定得較高,，所以溢價(jià)率相對(duì)較低，這樣就會(huì)使得這些城市近期看上去土地市場(chǎng)的交易節(jié)奏較快,，而且沒有過去的瘋狂態(tài)勢(shì),。不過，從實(shí)際情況看,，整體上拿地成本還是不低,，房企后續(xù)既要考慮融資的問題，也要考慮土地開發(fā)成本的問題,。

龍頭企業(yè)拿地?zé)崆楦邼q

盡管控地價(jià)仍然是熱點(diǎn)城市的主旋律,，但也難掩土地競(jìng)拍市場(chǎng)的熱情。2月16日,，北京土地市場(chǎng)迎來春節(jié)后首拍,，當(dāng)日共有兩宗房山良鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅用地上拍，由于位置較佳,，且地塊干凈,，吸引了碧桂園等8家房企及綜合體參與競(jìng)爭(zhēng)。

廈門2月15日的土拍中吸引了建發(fā),、萬科,、保利、招商,、融創(chuàng),、禹洲和世茂等十余家知名房企參與競(jìng)拍，3宗地塊共吸金27.33億元,，其中一地塊扣除競(jìng)配建面積最高樓面價(jià)為每平方米36651元,，溢價(jià)率為50%。

總體而言,，開年以來標(biāo)桿房企拿地仍然積極,。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2月20日,，在受到春節(jié)假期的影響下,，仍有30家房企的拿地金額超過了20億元，合計(jì)拿地花費(fèi)則高達(dá)2331.9億元,。這其中,，前10家房企的拿地金額均超過100億元。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,，因?yàn)榇汗?jié)土地供應(yīng)減少,，所以預(yù)期后續(xù)房企依然會(huì)增加拿地金額，在2016年收獲歷史上最大銷售面積與銷售金額后，房企補(bǔ)充土地的積極性明顯較高,，即使在政策調(diào)控影響下,，各地供應(yīng)出的土地依然未出現(xiàn)流標(biāo)等明顯降溫現(xiàn)象。

從近半月的土拍市場(chǎng)表現(xiàn)來看,，大多數(shù)熱點(diǎn)城市依舊火熱，如長沙,、青島,、深圳土拍地塊平均溢價(jià)率均超過了50%，廈門三幅宅地,、南京五幅宅地也都觸及了土拍限價(jià)“上限”,。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，對(duì)于熱點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊,，即便附加條件苛刻,，不少領(lǐng)軍房企依舊志在必得。

熱點(diǎn)城市樓市資金或?qū)⑥D(zhuǎn)移

為了避免高價(jià)地,，一些熱點(diǎn)城市針對(duì)土地加大了限制條件,。記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前至少有北京,、廣州,、深圳等共17個(gè)城市在土地出讓中實(shí)施限價(jià)政策。其中,，除杭州,、鄭州等地對(duì)溢價(jià)率進(jìn)行限定，其余城市主要對(duì)價(jià)格進(jìn)行限定,，鄭州,、武漢還配有“熔斷”機(jī)制。

2月13日,，天津市宣布土地出讓新機(jī)制,，報(bào)價(jià)到達(dá)上限，拼“自持面積”,。這一政策已經(jīng)在實(shí)際土地出讓操作過程中正式實(shí)施,。與之相似的是，在北京,，“限房價(jià),、競(jìng)地價(jià)、限持有”的租售并行方式有可能成為土地出讓的新常態(tài),。

在市場(chǎng)增長放緩和調(diào)控趨嚴(yán)的態(tài)勢(shì)下,，房企轉(zhuǎn)向一些非熱點(diǎn)城市拿地的趨勢(shì)明顯。據(jù)中國指數(shù)研究院等機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，在土地市場(chǎng),，威海,、萊蕪、昆明,、長沙,、貴陽等城市占據(jù)近幾周住宅用地成交活躍度前十的位置。

這些城市的特點(diǎn)較為鮮明,，有業(yè)內(nèi)人士將其總結(jié)為“弱二線”,、“三四線”和“中西部”三個(gè)關(guān)鍵詞。這也說明,，房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)正在從此前的一二線城市,，向上述城市和區(qū)域轉(zhuǎn)移。

業(yè)內(nèi)人士指出,，這些信息正傳遞出一個(gè)信號(hào)：在約束性政策越來越多的情況下,，土地市場(chǎng)的降溫將不可避免。非熱點(diǎn)城市的土地交易火熱,，說明樓市資金正繼續(xù)流向下一個(gè)熱點(diǎn),。張大偉表示，雖然融資渠道受到管控,，但經(jīng)過去年的銷售“大年”之后,，大型房企手中的資金仍然充沛。在政策管控范圍越來越大的情況下,，資本選擇進(jìn)一步向非核心城市流動(dòng),。

克而瑞研究員楊科偉認(rèn)為，對(duì)于接下來土地市場(chǎng)走勢(shì),，聯(lián)系近期國土部發(fā)布的十五年規(guī)劃綱要來看,，未來新增建設(shè)用地指標(biāo)下行已是大勢(shì)所趨。由此來看,，土地市場(chǎng)的“主戰(zhàn)場(chǎng)”還是會(huì)在城市邊界快速擴(kuò)張的二三線城市中展開,，當(dāng)下熱點(diǎn)城市的“土拍春暖”也會(huì)在更多城市出現(xiàn)。