二手房交易是百姓改善自身住房需求的重要途徑,，但二手房交易涉及的資金量大,，百姓對(duì)交易流程及交易風(fēng)險(xiǎn)缺乏認(rèn)識(shí)，現(xiàn)實(shí)中又有許多沒(méi)有資質(zhì),、魚(yú)龍混雜的中介服務(wù)人員充斥市場(chǎng),，種種現(xiàn)象已經(jīng)給交易各方造成極大的困擾。尤其是對(duì)交易中的買(mǎi)方,，其可能承受的風(fēng)險(xiǎn)最大,。

二手房交易中買(mǎi)房的法律風(fēng)險(xiǎn)

二手房交易中與買(mǎi)方可能產(chǎn)生關(guān)聯(lián)的法律關(guān)系主要涉及以下五種：

1、買(mǎi)方與中介之間的居間法律關(guān)系,。買(mǎi)家與中介簽訂居間合同,，中介向買(mǎi)家提供居間服務(wù)，作為回報(bào)買(mǎi)家向中介支付中介服務(wù)費(fèi),。

2,、買(mǎi)方與賣(mài)方之間的房屋買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系。雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同,。

3,、買(mǎi)方與銀行之間的借款法律關(guān)系。雙方簽訂貸款合同,。

4,、買(mǎi)方與稅務(wù)機(jī)關(guān)之間的行政征收法律關(guān)系。繳納稅款是法定義務(wù),。交易中涉及買(mǎi)方的稅種主要有：“契稅,、印花稅、房產(chǎn)稅”等,。

5,、買(mǎi)方與房地產(chǎn)交易中心之間的行政確認(rèn)法律關(guān)系。實(shí)際上就是二手房交易的最后階段,，買(mǎi)賣(mài)雙方到房地產(chǎn)交易中心辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù),。

除上述五個(gè)法律關(guān)系以外，還有一個(gè)至關(guān)重要的關(guān)系對(duì)買(mǎi)方產(chǎn)生影響,，雖然它不能稱(chēng)作“法律關(guān)系”,，但在這里我還是把它稱(chēng)為第六種“關(guān)系”。即：政府的房產(chǎn)調(diào)控政策,。在上海具體表現(xiàn)為“限購(gòu)”政策和“限貸”政策,。從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，這些政策可能會(huì)有所調(diào)整,，但到目前為止它們?nèi)匀辉诎l(fā)揮著作用,。

在二手房交易過(guò)程中上述六種法律關(guān)系都可能產(chǎn)出相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)，但最主要的可能出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)的地方是：1,、買(mǎi)方因違反房產(chǎn)調(diào)控政策導(dǎo)致交易失??；2、買(mǎi)方與中介之間產(chǎn)生糾紛,，導(dǎo)致交易失?。?,、買(mǎi)方與賣(mài)方之間產(chǎn)生糾紛,，導(dǎo)致交易失敗。

買(mǎi)房應(yīng)對(duì)法律風(fēng)險(xiǎn)的措施

上述二手房交易中針對(duì)買(mǎi)方的三種最主要的法律風(fēng)險(xiǎn),，買(mǎi)方可以采取一些措施以降低,、減小風(fēng)險(xiǎn)。

1,、針對(duì)買(mǎi)方因違反房產(chǎn)調(diào)控政策導(dǎo)致交易失敗的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

最好也是最可靠的辦法是買(mǎi)方在決定購(gòu)房前對(duì)自身是否符合政府住房調(diào)控政策進(jìn)行自我審查,。其中包括對(duì)是否符合“限購(gòu)”政策和“限貸”政策進(jìn)行審查。對(duì)這些政策的具體規(guī)定在這里不做論述,，很容易查到也很容易理解,。需要強(qiáng)調(diào)的是，買(mǎi)方千萬(wàn)不要把審查的希望寄托在中介身上,，因?yàn)橹薪橥鶗?huì)為了促成交易對(duì)買(mǎi)方作一些虛假承諾,。

2、針對(duì)買(mǎi)方與中介之間產(chǎn)生糾紛導(dǎo)致交易失敗的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

買(mǎi)方首先應(yīng)當(dāng)核驗(yàn)中介服務(wù)人員的資格證書(shū),，一個(gè)沒(méi)有從業(yè)資格的人為買(mǎi)方提供中介服務(wù)對(duì)買(mǎi)方來(lái)說(shuō)就是最大的風(fēng)險(xiǎn),。其次應(yīng)當(dāng)核驗(yàn)中介公司和中介服務(wù)人員在房地產(chǎn)管理部門(mén)的備案手續(xù)和注冊(cè)手續(xù)證明,。買(mǎi)方可以非常方便的在房地產(chǎn)交易中心主辦的房地官網(wǎng)上直接查詢相關(guān)信息,。再次，買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)在簽訂居間合同前與中介就中介費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn),、支付方式等問(wèn)題進(jìn)行明確,。最后，買(mǎi)方要對(duì)居間合同進(jìn)行認(rèn)真的審查,，對(duì)于中介已經(jīng)確認(rèn)的承諾要一條不漏的書(shū)面寫(xiě)進(jìn)合同內(nèi),，固定雙方的權(quán)利和義務(wù)，約定的越明確,，買(mǎi)方的風(fēng)險(xiǎn)就越低,。

3、針對(duì)買(mǎi)方與賣(mài)方之間產(chǎn)生糾紛導(dǎo)致交易失敗的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

買(mǎi)方與賣(mài)方之間產(chǎn)生糾紛是二手房交易中最常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn),。買(mǎi)方在交易時(shí)可以從四個(gè)方面進(jìn)行審查,。

（1）買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)對(duì)交易房屋的權(quán)屬情況進(jìn)行形式審查。主要是要求賣(mài)方出示房屋的產(chǎn)權(quán)證原件進(jìn)行審查,，同時(shí)到交易中心對(duì)房屋登記信息進(jìn)行審查,，核實(shí)登記信息與產(chǎn)權(quán)證原件上的信息是否一致,。判斷產(chǎn)權(quán)證的真?zhèn)我约俺鲑u(mài)人的身份信息。

（2）買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)對(duì)交易房屋的共有情況進(jìn)行審查,。兩人以上共有的,，應(yīng)當(dāng)要求共有人在房屋買(mǎi)賣(mài)合同上簽字，或出具同意轉(zhuǎn)讓的書(shū)面證明,。同樣,，賣(mài)方有配偶的，應(yīng)當(dāng)要求其配偶在房屋買(mǎi)賣(mài)合同上簽字,，或出具同意轉(zhuǎn)讓的書(shū)面證明,。賣(mài)方?jīng)]有配偶的，應(yīng)當(dāng)要求其提供單身證明,。

（3）買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)對(duì)賣(mài)方在交易房屋中的權(quán)利是否收到限制進(jìn)行審查,。如：交易房屋是否被司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)查封；賣(mài)方本人是否具有行為能力,；交易房屋是否設(shè)定了抵押權(quán)或者其他他向權(quán)利,；交易房屋的承租人、共有人是否已經(jīng)放棄了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),；交易房屋內(nèi)是否有長(zhǎng)期租賃合同或者有無(wú)法在短期內(nèi)遷移的戶口等等情形,。上述種種風(fēng)險(xiǎn)買(mǎi)方無(wú)力自己審查的，也可以委托專(zhuān)業(yè)的律師代為審查,。

（4）買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)對(duì)交易房屋的質(zhì)量進(jìn)行審查,。有的買(mǎi)方對(duì)房屋質(zhì)量的要求較高，要求不能有任何瑕疵,；有的買(mǎi)方則沒(méi)有這么高的要求,。因此，對(duì)房屋質(zhì)量的審查應(yīng)當(dāng)結(jié)合買(mǎi)方自身的特殊需求進(jìn)行判斷,。但是如果交易的房屋出現(xiàn)墻面漏水,、墻體開(kāi)裂、房屋沉降,、結(jié)構(gòu)缺陷等問(wèn)題相信是沒(méi)有哪個(gè)買(mǎi)方愿意購(gòu)買(mǎi)的,。最后買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)特別注意房屋內(nèi)是否有違章搭建、擅自改變房屋結(jié)構(gòu)的現(xiàn)象,。因?yàn)?，出現(xiàn)這種情況很可能會(huì)有不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的風(fēng)險(xiǎn)。

二手房交易過(guò)程中買(mǎi)方的法律風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)不止上述所講到的這些,，但作為普通百姓來(lái)說(shuō),，如果能做到上述這些應(yīng)對(duì)措施，一定可以避免和減少交易中可能產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)。