人口的增多，致使房屋的需求量增大,，房屋預(yù)售是現(xiàn)在房屋銷售的主要方式之一,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款,，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為,。房屋預(yù)售是商品房買賣雙方在合同中約定了一個期限，并把這個期限的到來作為房屋買賣權(quán)利義務(wù)發(fā)生法律效力或失去效力的根據(jù),，由于商品房的預(yù)售中真正的房屋交接尚未形成,。我國法律對商品房預(yù)售的條件資格及程序都作了較為詳細(xì)的規(guī)定。

商品房預(yù)售應(yīng)該符合的條件

由于預(yù)售中的房屋并未形成,，雙方僅僅就未來發(fā)生的事項做出一個約定,，若不對此加以限制，將可能嚴(yán)重擾亂市場經(jīng)濟(jì)的正常運行,，為此,，我國的《城市房地產(chǎn)管理法》中，對于商品房預(yù)售情形做出了較為明確的規(guī)定,，而作為購房者更應(yīng)該注意預(yù)售房屋企業(yè)是否具備下列條件,。

我國法律明確規(guī)定預(yù)售房屋企業(yè)應(yīng)該具備下列條件，預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書,、營業(yè)執(zhí)照；已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書,，土地使用權(quán)未經(jīng)抵押,；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。房地產(chǎn)開發(fā)商如果違反城市規(guī)劃自建商品房并將其預(yù)售,，真正受到損失的將會是善意購買人,；按提供預(yù)售的商品房計算，開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時間,；七層以下的達(dá)到主體工程封頂；七層以上的,，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù),；已經(jīng)同金融機(jī)構(gòu)簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；已經(jīng)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,，取得商品房預(yù)售許可證明,；向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)同時取得向境外銷售的批準(zhǔn)文件,。

預(yù)售房屋的轉(zhuǎn)讓需要滿足的要求

由于在現(xiàn)實生活中,，經(jīng)常發(fā)生商品房預(yù)購人將購買的尚未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的情形，在是否允許轉(zhuǎn)讓,，允許轉(zhuǎn)讓時需要滿足哪些條件才可進(jìn)行,，我國的《城市房地產(chǎn)管理法》中對此規(guī)定，商品房預(yù)售的,，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題,，由國務(wù)院規(guī)定,。即預(yù)售合同需要滿足以下內(nèi)容。

首先，轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的商品房預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人,，未登記備案的預(yù)售商品房不得轉(zhuǎn)讓。因為預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓主體既是前一商品房預(yù)售合同的預(yù)購方,，同時又是后一轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)售方,，而不是未竣工商品房預(yù)售方，故轉(zhuǎn)讓人不具備預(yù)售方的主體資格,，也不必具有商品房預(yù)售許可證,，但轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才具有預(yù)售轉(zhuǎn)讓的主體資格。

其次,，預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物必須是尚未竣工的,、正在建設(shè)中的預(yù)售商品房，如果轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物已經(jīng)竣工驗收,，預(yù)購方已經(jīng)實際取得預(yù)售商品房產(chǎn)權(quán)后,，將商品房再轉(zhuǎn)讓給他人,，不是預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓，應(yīng)按商品房買賣關(guān)系處理,，同時預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓行為必須是行為人真實意思表示,，否則轉(zhuǎn)讓行為無效。商品房的預(yù)售合同必須合法有效,，才允許預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓,，否則預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓無效。

第三,，商品房預(yù)購人如果已經(jīng)履行了法定義務(wù),，單純權(quán)利轉(zhuǎn)讓、可以不經(jīng)過商品房預(yù)售方的同意,，只要通知預(yù)售方即可,，否則，必須征得原商品房預(yù)售合同預(yù)售方的認(rèn)可和同意,。但是若存在以下幾種情形的,，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓行為不應(yīng)支持。預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同簽訂后未進(jìn)行登記的,；商品房預(yù)購方未按照合同的規(guī)定交付定金及未付清合同所規(guī)定的房價款三分之二的,；預(yù)售商品房合同雙方發(fā)生糾紛訴至法院后均要求解除合同的；預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同雙方對該行為有重大誤解的,；預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同的出讓方倒賣合同,，牟取非法利益，干擾了房地產(chǎn)市場的,。

在現(xiàn)實生活中,，商品房預(yù)售的行為已屬普遍，如果商品房預(yù)購人想將自己的預(yù)購房屋轉(zhuǎn)讓給第三時,，一定要符合法定的條件,。切不可盲目轉(zhuǎn)讓，以免給自己的生活帶來困境,；同時,，作為商品房預(yù)購方，在購房時一定將房屋銷售方的資質(zhì)等相關(guān)條件審查清楚,，只有在對方資質(zhì)齊全的情況下,，才可與對方進(jìn)行交易。