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簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)的注意事項(xiàng)

胡衛(wèi)東 2016-11-16 09:04:00
簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)的注意事項(xiàng)

近幾年,,隨著人們對(duì)于住房需求的不斷增長(zhǎng),房?jī)r(jià)也一度高漲不下,,尤其是之前低價(jià)將房屋出手的賣(mài)方,,在利益的驅(qū)使下,就采取各種措施主張自己早年的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,;為了穩(wěn)定社會(huì)交易秩序,,保障買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益,打擊不法行為,,針對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效的情形,,我國(guó)的合同法以及其他相關(guān)的法律都做出了明確的解釋說(shuō)明。

 

首先,,根據(jù)《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》的相關(guān)規(guī)定,,城市房屋的產(chǎn)權(quán)與房屋占用土地的使用權(quán)實(shí)行權(quán)利人一致的原則,除法律法規(guī)另有規(guī)定的外,,不得分離;以及《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》也對(duì)此做出了相應(yīng)的解釋?zhuān)恋厥褂谜咿D(zhuǎn)讓地上建筑物,、其他附著物所有權(quán)時(shí),,其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓?zhuān)厣辖ㄖ铩⑵渌街镒鳛閯?dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外,;因此,,房屋的所有權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)合同轉(zhuǎn)讓時(shí),,該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。但是如果出賣(mài)人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣(mài)與不同的買(mǎi)受人,,或者出賣(mài)房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),,則該房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

 

其次,,我國(guó)《民法通則》明確規(guī)定,,按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓?zhuān)诔鍪蹠r(shí),其他共有人在同等條件下,,有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利,。同時(shí)最高人民法院對(duì)此還補(bǔ)充:出租人出賣(mài)出租房屋,應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人,,承租人在同等條件下,,享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的,,承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效,。出租人出賣(mài)租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人,,承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利,。即如果所轉(zhuǎn)讓的房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有或已對(duì)外出租的,必須征求共有人或承租人的是否行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),。未取得其他共有人或承租人的同意,,擅自出賣(mài)房屋的,其買(mǎi)賣(mài)行為一般視為無(wú)效行為,。同時(shí),,根據(jù)最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定,買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通,,另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用,,導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由,請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的,,應(yīng)予以支持,。

 

第三,我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,,商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件,,已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書(shū),;持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證,; 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上,,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期,;向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記,,取得商品房預(yù)售許可證明。如不符上述條件的,,買(mǎi)方可請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)宣告該買(mǎi)賣(mài)無(wú)效,。 

 

第四,我國(guó)的《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)于涉及到關(guān)于土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓違法的情形,,針對(duì)下列情形的,,合同無(wú)效:以出讓方式取得土地使用權(quán)的,沒(méi)有按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,,并取得土地使用權(quán)證書(shū),;按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,,沒(méi)有完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上,,屬于成片開(kāi)發(fā)土地的,沒(méi)有形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件,;轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的,,沒(méi)有房屋所有權(quán)證書(shū);以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),,應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定,報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批而沒(méi)有報(bào)批或不予批準(zhǔn)的,;有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的,,應(yīng)沒(méi)有辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金的。 

 

規(guī)范有序的房屋交易需要每個(gè)人來(lái)維護(hù),,在進(jìn)行交易時(shí)一定要按照法定程序進(jìn)行,,切不可為了謀取非法利益,背法而為,;無(wú)論是賣(mài)方還是買(mǎi)方,,在交易過(guò)程中遭遇不法侵害時(shí),若雙方無(wú)法達(dá)成一致,,要敢于通過(guò)法律的途徑解決糾紛,;在交易中,雙方應(yīng)該堅(jiān)持誠(chéng)實(shí)信用原則,,這不僅僅是道德的基本要求,,同時(shí)還是做人的基本要求。

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