近幾年,，隨著人們對(duì)于住房需求的不斷增長(zhǎng),，房?jī)r(jià)也一度高漲不下，尤其是之前低價(jià)將房屋出手的賣方,，在利益的驅(qū)使下,，就采取各種措施主張自己早年的房屋買賣合同無(wú)效；為了穩(wěn)定社會(huì)交易秩序,，保障買賣雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益,，打擊不法行為，針對(duì)房屋買賣無(wú)效的情形,，我國(guó)的合同法以及其他相關(guān)的法律都做出了明確的解釋說(shuō)明,。

首先，根據(jù)《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》的相關(guān)規(guī)定,，城市房屋的產(chǎn)權(quán)與房屋占用土地的使用權(quán)實(shí)行權(quán)利人一致的原則,，除法律法規(guī)另有規(guī)定的外，不得分離,；以及《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》也對(duì)此做出了相應(yīng)的解釋,，土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí),，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓,，但地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外,；因此,，房屋的所有權(quán)通過(guò)買賣合同轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓,。但是如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，則該房屋買賣合同無(wú)效,。

其次,，我國(guó)《民法通則》明確規(guī)定，按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓,，但在出售時(shí),，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利,。同時(shí)最高人民法院對(duì)此還補(bǔ)充：出租人出賣出租房屋,，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下,，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán),，出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效,。出租人出賣租賃房屋的,，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利,。即如果所轉(zhuǎn)讓的房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有或已對(duì)外出租的,，必須征求共有人或承租人的是否行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。未取得其他共有人或承租人的同意,，擅自出賣房屋的,，其買賣行為一般視為無(wú)效行為。同時(shí),，根據(jù)最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定,，買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用,，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由,，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無(wú)效的，應(yīng)予以支持,。

第三,，我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件,，已交付全部土地使用權(quán)出讓金,，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證,； 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期,；向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,，取得商品房預(yù)售許可證明。如不符上述條件的，買方可請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)宣告該買賣無(wú)效,。 

第四,，我國(guó)的《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)于涉及到關(guān)于土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓違法的情形，針對(duì)下列情形的,，合同無(wú)效：以出讓方式取得土地使用權(quán)的,，沒有按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書,；按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā),，屬于房屋建設(shè)工程的，沒有完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上,，屬于成片開發(fā)土地的,，沒有形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的,，沒有房屋所有權(quán)證書,；以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定,，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批而沒有報(bào)批或不予批準(zhǔn)的；有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的,，應(yīng)沒有辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金的,。 

規(guī)范有序的房屋交易需要每個(gè)人來(lái)維護(hù)，在進(jìn)行交易時(shí)一定要按照法定程序進(jìn)行,，切不可為了謀取非法利益,，背法而為；無(wú)論是賣方還是買方,，在交易過(guò)程中遭遇不法侵害時(shí),，若雙方無(wú)法達(dá)成一致，要敢于通過(guò)法律的途徑解決糾紛,；在交易中,，雙方應(yīng)該堅(jiān)持誠(chéng)實(shí)信用原則，這不僅僅是道德的基本要求,，同時(shí)還是做人的基本要求,。