王某與李某簽訂購房合同，由于王某在支付定金后未能按時支付首付款,，李某提出終止合同,，為此，王某起訴要求解除合同并要求李某雙倍返還定金,，而李某也提出反訴。日前,，通州法院駁回了王某的訴訟請求,，并支持了李某合理的反訴請求。房屋買賣是生活中的最受關注的問題之一,，關于購房違約賠償問題,，也是很多人關注的焦點。

購房人未交首付款合同被廢,，反而起訴賣家索20萬

因王某在支付10萬元定金后未能按時支付首付款,，售房人李某提出終止合同。為此,，王某起訴要求解除合同并要求李某雙倍返還定金,，而李某也提出反訴，向王某索要36萬元違約金,。北京晨報記者昨天獲悉,，通州法院駁回了王某的訴訟請求，并支持了李某合理的反訴請求,。

2014年,，王某與李某簽訂購房合同，約定購買李某位于通州區(qū)梨園鎮(zhèn)一套價值233萬余元的房屋,，付款方式為定金,、首付款和貸款。合同簽訂后,，王某向李某支付了10萬元定金,，并準備用其售房款支付余款,。

后王某起訴至法院稱，他在出售其自身房屋中,，由于購房人違法,，他不得不重新出售，浪費了大量時間,。造成原告無法在約定的2014年8月30日前向被告交付首付款,。對此，他及時告知李某,，對方明確表示可以等他湊夠首付款后再繼續(xù)履行合同,。為了促成與被告的交易，王某將自身房屋以低于市場的價值對外出售,。不料,，當他即將拿到售房款之時，李某卻突然提出終止房屋買賣合同,，不再出售該房屋給他,。王某多次與李某協(xié)商希望繼續(xù)履行合同，但對方始終拒絕,。為此,，王某起訴要求解除購房合同并要求李某雙倍返還定金20萬元。

庭審中,，李某卻稱原告惡意違約,，先后以錢款湊不齊等借口拒付首付款，從雙方約定的支付首付款的最晚期限（2014年8月30日）計算至今已長達153天,，仍未支付首付款,。李某還提出反訴要求解除合同并向王某索要36萬元違約金。

通州法院經(jīng)審理認為,，根據(jù)合同約定,，在支付定金10萬元后，第一筆首付款支付期限為2014年8月30日之前,，王某不能在合同約定期限到達前取得購房款用于支付首付款,，遂與李某協(xié)商延遲支付首付款時間。根據(jù)王某提交的微信聊天記錄及錄音證據(jù),，李某均表明其僅同意首付款支付時間延遲一個月,，王某對此均未反駁或否認。據(jù)此,，王某超過雙方變更的首付款支付時間仍未支付,，已構成違約。后一審駁回王某的訴訟請求,，并支持了李某合理的反訴請求,。（北京晨報）

購房合同違約時的賠償責任

買房子是人一生中的大事,，我們都希望能夠順順利利地收到稱心如意的房子。但如果在購房合同中,，出現(xiàn)違約情況,，當事人是要需要承擔違約責任的。如果遇到新聞中的情況,，涉及到違約金問題,，根據(jù)最高院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，當事人以約定的違約金過高為由請求減少的,，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少,；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額,。

商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法,，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額,，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算,。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定,。

而關于損害賠償問題,，《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對出賣人嚴重違反誠實信用原則，損害買受人利益的惡意違約,、欺詐等行為，明確規(guī)定“可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”,，具體情形包括：第一,，商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人,；第二,，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人,；第三,，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；第四,，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實,；第五，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實,。此五種情形導致合同無效或者被撤銷,、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息,、賠償損失,，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任,。值得注意的是，只有買方最終無法取得房屋的,，才適用懲罰性賠償責任,。此懲罰性賠償規(guī)則不同于《消費者權益保護法》的地方體現(xiàn)在以下幾個方面：

1、《解釋》中的懲罰性賠償規(guī)則適用于違約行為和欺詐行為,，而《消法》中的懲罰性賠償規(guī)則只適用于欺詐行為,。同時兩處“欺詐”的范圍也有所不同?！督忉尅分械摹捌墼p”僅限于隱瞞真相,，《消法》中的“欺詐”包括隱瞞真相和捏造事實。

2,、《解釋》和《消法》關于賠償?shù)臉藴什煌?。《解釋》?guī)定“可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”,，而《消法》規(guī)定“應當按照消費者購買商品價款的雙倍予以賠償”,。顯而易見，兩者對于承擔賠償責任一方的要求不同,。對于商品房的買受人來說,，可以請求懲罰性賠償，但并非必然獲得法院的支持,，即使獲得法院支持,，具體數(shù)額也不確定。而對于普通商品的買受人來說,，獲得確定的懲罰性賠償?shù)膸茁蚀蟮枚唷?/p>

因此,，必須認清商品房買賣懲罰性規(guī)則的適用范圍，同時充分考慮適用此規(guī)則的成本和收益,，以實現(xiàn)權利救濟過程中效益的最大化,。

購房時違約金過高如何處理

當事人約定的違約金過高或過低，違約金數(shù)額與違約損失額差額過大時,，法律允許對其予以調(diào)整,，這也是由違約金的性質(zhì)即補償性為主，懲罰性為輔而決定的,。

當事人以約定的違約金過高為由請求減少的,，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的,，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額,。

違約金的調(diào)整應當綜合考慮，靈活把握,。最高人民法院發(fā)布的《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》再次對減少過高的違約金問題進行了規(guī)定,。針對《合同法》制定的司法解釋均適用于受《合同法》調(diào)整的所有類型的合同,，商品房買賣合同作為其中之一，自然也在此范圍之內(nèi),。

當事人主張的違約金過高請求予以適當減少的,，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況,、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素,，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并做出裁決,。

當事人約定的違約金造成損失的百分之三十的,，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。

合同約定違約金數(shù)額或者計算方法的,，一般以合同約定為準,。但根據(jù)法律規(guī)定，約定的違約金過分高于造成的損失的,，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少,。在當事人提出違約金過高要求予以調(diào)整時，均要根據(jù)案件的具體情況綜合衡量,。

房屋買賣涉及的錢款數(shù)量巨大,，遇到違約等問題時，當事人將會承受較大損失,。因此,，要注意合同的履行期限和定金及違約金的數(shù)額，確保自己的權益不受侵犯,。必要時,，可以提起訴訟或是反訴，通過法律途徑解決問題,。