9月底以來,，新一輪樓市調(diào)控颶風(fēng)席卷樓市,，成為近期最熱議的話題。隨著樓市政策的發(fā)力,，北京樓市一改前期的亢奮火熱,，迅速入秋：國慶假期過后，北京全市新建商品住宅,、二手房成交量均出現(xiàn)明顯下降,；之前因擔(dān)心價格上漲的購房者心態(tài)由恐慌轉(zhuǎn)為觀望,，一些“大房子”已經(jīng)開始悄悄降價……樓市開始回歸久違的理性,。

樓市的理性回歸僅僅只是開始，業(yè)內(nèi)專家表示,，有了政策的強(qiáng)力調(diào)控,，市場接下來肯定會進(jìn)入一個調(diào)整的窗口期,，購房者會逐漸趨于冷靜,，市場不復(fù)之前的瘋狂,，交易量很難繼續(xù)維持高位，價格的上漲推力也會減小,。因此，進(jìn)入四季度后,，無論新房還是二手房，交易量無疑都將下滑,，房價漲幅也將逐步縮小,，并逐步企穩(wěn),。

成交量新房,、二手房降溫明顯

8天,，19城,。北京,、天津,、蘇州、鄭州、成都,、濟(jì)南、無錫、合肥、武漢,、南京、南寧,、廣州,、深圳,、佛山、廈門,、東莞,、珠海,、福州,、惠州,。這份涵蓋一二三線城市的調(diào)控名單，預(yù)示著緊縮調(diào)控政策的颶風(fēng)再度席卷樓市,。北京,，無疑擊出了這輪調(diào)控中力度最重的一拳。原本就執(zhí)行著全國尺度最嚴(yán)格的限購之余，北京又將購房的首付比例提高了5%-20%,，大力為樓市減杠桿,、降需求。同時,，又在土地政策上祭出三記重劍,，“9070”、“限地價競房價”,、“增加自住房供應(yīng)”,，力求增加中小戶型、中低總價的商品房供給,。

據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院統(tǒng)計,，2016年10月上旬(1-10日)，北京全市新建商品住宅共網(wǎng)簽560套,，與上月同期相比大幅下跌了68.7%,，與去年10月份同期相比則下降了45.8%。

從近3個月的日均交易量來看,，國慶假期過后,，北京全市新建商品住宅的日均網(wǎng)簽量僅110余套，遠(yuǎn)遜于9月份日均近250套的成交量,。受樓市調(diào)控影響,，十一至今北京的新建商品住宅交易已經(jīng)連續(xù)多日處在低水位，市場的整體熱度以及假期結(jié)束后的市場回溫幅度都大大降低,。

同樣下跌的還有二手房,。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院統(tǒng)計，10月上旬(1-10日),，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽2810套,，與上月同期相比大幅下跌了65.7%。從二手住宅每日的網(wǎng)簽量走勢也可以看出,，十一長假期間,，北京二手住宅的網(wǎng)簽量明顯低于前三個月的周末、節(jié)假日的交易量,，國慶節(jié)后三個工作日,，二手住宅的網(wǎng)簽量分別為784套,、905套、912套,，不足1000套的網(wǎng)簽量也明顯不如此前工作日基本都在千套以上的表現(xiàn),。受限購政策影響，北京二手房市場已經(jīng)開始明顯降溫,。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為,，從買賣合同到網(wǎng)簽上線，各地是有時間差的,，特別是限購城市,，比如一線城市需要審核購房資格等，所以10月份特別是上半月你看到的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)肯定都不是新政策后成交的,。這一次的新政,，的確是過去十天，讓市場告別了2016年的恐慌,，快速地回歸到了2015年水平,。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，9月30日以來的這輪全國樓市調(diào)控中,，北京的政策可謂非常嚴(yán)厲,，按首置和二套,，以及普通和非普通住房,，把貸款首付比例劃分成四檔的政策也是極大地抑制了過度購房，照顧了自住型需求,。市場需求受限的情況下,，新房市場、二手房市場自然都顯現(xiàn)出了降溫趨勢,。

胡景暉認(rèn)為,，有了政策的強(qiáng)力調(diào)控，市場接下來肯定會進(jìn)入一個調(diào)整的窗口期,，購房者會逐漸趨于冷靜,，市場不復(fù)之前的瘋狂。而失去需求的支撐,，市場的交易量很難繼續(xù)維持高位,，價格的上漲推力也會減小。因此,，進(jìn)入四季度后,，無論新房還是二手房，交易量無疑都將下滑,，房價漲幅也將逐步縮小,，并逐步企穩(wěn)。

郭毅認(rèn)為，多方組合重拳之下,，北京樓市成交量已應(yīng)聲而降,，而接近年底銀行收縮信貸的窗口期即將到來，首付提高,、信貸收緊,，將使得部分客群的購房計劃被迫延期，另外由于未來自住房供應(yīng)還將加大供給,，加之調(diào)控重拳之下市場預(yù)期的走低,，也使得部分客群的購房計劃主動延后，觀望情緒之下購房需求的萎縮將使得四季度成交量持續(xù)走低,，而需求的減少也將使得此輪房價過快上漲趨勢被終結(jié),，預(yù)計2016年四季度北京純商住宅價格走勢將趨于穩(wěn)定。

二手房價部分“大房子”已開始降價

“從國慶之后成交的房源來看,，大戶型非普通住宅的價格已經(jīng)開始松動了”,。21世紀(jì)不動產(chǎn)北京區(qū)域副總經(jīng)理寇海龍告訴記者。他所說的“價格”,，既包括成交價又包括業(yè)主的掛牌報價,。

寇海龍說，來自門店的成交信息顯示,，國慶之后的幾天時間里,，總價在千萬左右的、140平方米以上的大戶型房源,，已經(jīng)出現(xiàn)多宗降價成交的案例,，降價幅度主要在幾十萬元，“現(xiàn)在只是剛剛開始,，降溫將是大趨勢,，而大戶型房源首當(dāng)其沖”。

在寇海龍看來,，新政對于二套房的殺傷力非常大,，單就首付比例由50%上漲至70%的這一項(xiàng)規(guī)定，就會在短期內(nèi)擠出為數(shù)不少的投資客,。不少待售大戶型房源的業(yè)主已經(jīng)有了價格下調(diào)的預(yù)期,。寇海龍預(yù)計,，短期之內(nèi),，北京樓市的成交量將會出現(xiàn)明顯下滑，著急出售的大戶型房源將先行降價,，而普通住宅所受的影響預(yù)計不大,，春節(jié)前后或?qū)⒊霈F(xiàn)一輪降溫行情,。

“要想近期快速成交，唯一的辦法就是下調(diào)價格,，大戶型房子的降幅會更明顯”,。東四環(huán)鏈家某門店的經(jīng)紀(jì)人告訴記者，大戶型本來就不好出售,，新政的沖擊會更加明顯,。這位經(jīng)紀(jì)人告訴記者，目前還沒有出現(xiàn)大量降價拋售的局面,，但不少業(yè)主的報價已經(jīng)開始有松動跡象了,，坐地起價甚至“一口價”的局面預(yù)計很快就將一去不復(fù)返。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示,，北京二手房在過去一周,，房價報價指數(shù)下調(diào)了10%(報價下調(diào)房源數(shù)量比例)短期出現(xiàn)了房價下調(diào)的個案，買賣雙方依然在博弈過程中,。58同城,、趕集網(wǎng)和安居客的調(diào)查報告預(yù)計，房價在成交量下調(diào)1-2個月后,，會有明顯松動可能性,。特別是當(dāng)下樓市的投資需求比例高的情況下，部分前期獲利投資者可能會快速售出,。

除了價格的松動外,，上述業(yè)內(nèi)人士告訴記者，另外近期還出現(xiàn)的一個趨勢是,，隨著購買二套房的成本大增,，之前“住一套再買一套”的客群,，由于無法支付更高的首付,，不得不變成“賣一套再買一套”，這樣就使得國慶之后,，掛牌出售的房源數(shù)量開始有所增加,。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：根據(jù)部分在各城市的二手房報價統(tǒng)計，深圳與北京二手房在過去一周,，房價報價指數(shù)下調(diào)了10%,，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為：調(diào)控政策力度較大的北京、深圳,、南京,、合肥、蘇州等城市,，成交量下調(diào)幅度更是接近50%,。短期出現(xiàn)了房價下調(diào)的個案,，買賣雙方依然在博弈過程中，預(yù)計房價在成交量下調(diào)1-2個月后,，會有明顯松動可能性,，特別是當(dāng)下樓市的投資需求比例高，這種情況下,，部分前期獲利投資者可能會快速售出,。

購房者購房心態(tài)由恐慌轉(zhuǎn)為觀望

“本來手里有一筆錢打算再買一套房用來投資，但是新政一出,，現(xiàn)在首付款要漲到70%,，確實(shí)有些承擔(dān)不了了”。近日,，家住通州的曹小姐告訴記者,，兩個月前，她開始在望京,、回龍觀等區(qū)域看二手房,，準(zhǔn)備再購置一套離地鐵較近的小戶型二手房用來投資?！皽愐粶?0%的首付還是可以支付的,，但是70%就根本沒‘戲’了?！?/p>

新房市場也擠出了不少這樣的投資客,。國慶期間在南城某售樓處看房的一位準(zhǔn)購房者向記者表示，節(jié)前自己看中了這個樓盤一套120平方米的三居室,，買房目的主要是為了自住兼投資,，因?yàn)閷儆诙追瞧胀ㄗ宰》孔樱凑招抡?，首付款比例?0%上漲到70%,。這樣明顯超出了自己的預(yù)算，如果要買的話,，可能就要賣掉現(xiàn)在住的房子,，要么就要跟親戚朋友借一大筆錢，所以現(xiàn)在仍在猶豫要不要買,。

在投資者動搖,、改善需求受限的同時，對于剛需購買者來說,，新政的出臺無疑緩解了壓力,。在新政出臺之前，郭先生一直在南城看房,，一路高攀的房價,、業(yè)主動輒坐地起價,，讓郭先生一度惶恐不已?！氨緛硪詾榻衲陼恢睗q下去,，沒機(jī)會出手了”，郭先生說,，沒想到國慶節(jié)前一紙新政出臺,，讓自己重新看到了希望?！罢呙黠@是要保護(hù)剛需的,，估計很快就會有一大波投資客退場，那無疑就意味著我們剛需的機(jī)會來了,！”

從我愛我家自身的交易數(shù)據(jù)來看,，樓市調(diào)控新政出臺后，10月1日起,，新增客源量,、新增房源量、合同簽訂量,、帶看量等,，和政策出臺前相比均有明顯回落；與之前恐慌的市場氣氛相比,，客戶和業(yè)主雙方的心態(tài)也發(fā)生了根本性變化,，購房人由恐慌著急買房轉(zhuǎn)為觀望，預(yù)計兩成左右的客戶將延緩或取消購房計劃,；業(yè)主也由坐地漲價轉(zhuǎn)為觀望,，部分客戶已經(jīng)開始主動調(diào)低房屋報價，以求快速成交套現(xiàn),，市場逐步回歸理性,。

開發(fā)商忙著重新梳理客戶

從供應(yīng)情況來看，2016年十一長假7天(10月1日-10月7日)北京住宅市場僅有4個項(xiàng)目入市,，其中僅億城燕西華府一個普宅項(xiàng)目,，以及中昂時代廣場,、西長安壹號等3個商辦項(xiàng)目,。4個項(xiàng)目新增1012套，預(yù)售許可面積5.5萬平方米,，與節(jié)前一周14盤入市的盛況已不可同日而語,。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，節(jié)前“京8條”新政的突然襲擊,，使得大量項(xiàng)目的入市節(jié)奏被打亂,。由于首套和二套房首付比例的同時提高,，開發(fā)商需要對于客戶購買能力進(jìn)行重新甄選，因此紛紛延后開盤,。而基于新政之后的市場觀望情緒,，十一期間開盤的項(xiàng)目銷量也并不樂觀，此前北京房地產(chǎn)市場中存在的“日光盤”現(xiàn)象短期內(nèi)將不復(fù)存在,，純商住宅市場的銷售速度將放緩,。而商辦產(chǎn)品此次并未納入到收緊調(diào)控的范圍之內(nèi)，因此該類產(chǎn)品入市積極性仍將保持高漲,。

“現(xiàn)在其實(shí)沒啥變化,，因?yàn)榻衲陿I(yè)績已經(jīng)基本上都完成了，各家考慮的是明年怎么辦的事兒,?！币晃环科髽I(yè)內(nèi)人士表示，對一些年底前計劃開盤,，但還沒開盤的項(xiàng)目影響會更大一些,，特別是價格高的頂豪產(chǎn)品。

一位高端項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人向記者表示,，隨著樓市新政出臺,，對于之前客戶帶來明顯影響，我們這幾天重新梳理客戶情況,，看有意愿,、有實(shí)力買房的準(zhǔn)客戶還能剩下多少，能接受的首付款是多高,。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為,，“9·30”新政之后，北京高端市場供應(yīng)節(jié)奏將顯著放緩,，年底前豪宅供應(yīng)市場將進(jìn)入冰凍期,。對于尚未入市的高端項(xiàng)目而言，面對新政下首付成數(shù)的提高,，需要重新梳理客戶的購房意愿及首付實(shí)力,，如果客戶流失量過大則需要一個過程去重新積累客戶，因此只能被迫延緩入市時間,。

土地開閘住宅用地加速供應(yīng)

加大自住房等保障房土地供應(yīng),，是北京樓市新政的重要一環(huán)。在過去幾年,，自住房成為解決中低收入人群居住的最大供應(yīng)調(diào)控措施,，在自住房供應(yīng)多的年份，市場明顯降溫,。

近日,，位于亦莊的一宗住宅地塊拍賣,，盡管地塊的居住用途將全部用于建設(shè)自住型商品住房，但在現(xiàn)場競拍之前網(wǎng)上已經(jīng)收到11次報價,，現(xiàn)場更是引來11家房企的競逐,。最終，經(jīng)過40多輪競價,，該地塊被博大新元以21.1億元的總價競得,，樓面價20824元／平方米。

公開資料顯示,，該地塊為R2二類居住用地,，建筑控制規(guī)模為101325.2平方米，居住70年,，辦公50年,，商業(yè)40年。其中居住用途建筑規(guī)模全部用于建設(shè)“自住型商品住房”(最大套型面積90平方米),，銷售限價為23000元/平方米(含全裝修成本),。

按照建筑面積算，該地塊將產(chǎn)生1300套總價在200萬左右的自住房,。

按照一般住宅項(xiàng)目的開發(fā)時間,，該項(xiàng)目預(yù)計會在明年啟動申購，2019年到2020年竣工入住,。按照該地塊要求的最大套型面積90平方米計算,，單套價格最高為207萬元，按照新政規(guī)定的政策性住房仍可享受商貸30%,、公積金20%的首付政策,，購買者只需支付62萬元的首付即可。

“9·30”北京新政規(guī)定,，各區(qū)要進(jìn)一步加大自住型商品住房用地供應(yīng),，除東城區(qū)、西城區(qū),、石景山區(qū)外,，其他區(qū)要于2016年內(nèi)盡快安排一批自住型商品房用地入市交易。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，在今年接下來的不到3個月時間里,，北京還將有多個自住房地塊入市。

除了自住房用地加速供應(yīng)之外,，9月29日,，國土局網(wǎng)站還新增5宗住宅用地掛牌，其中4宗位于海淀北部永豐產(chǎn)業(yè)基地,，另外1宗則位于大興黃村興華大街,。這些地塊基本全部執(zhí)行90/70政策，將在11月集中競價拍賣,。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析,，目前北京商品住宅庫存量已降至64446套，面對北京商品住宅市場供求矛盾的加劇,，在庫存不足的現(xiàn)狀下,，亟待推出住宅用地來穩(wěn)定市場預(yù)期，平抑恐慌心態(tài),，北京國土部門一次性推出5宗住宅用地,，正是有類似的考量。

郭毅分析,，此前北京高價地頻出的現(xiàn)象已經(jīng)引起了決策層的關(guān)注和警惕,，并因此造成在4月推出延慶地塊之后，北京住宅用地極為罕見地出現(xiàn)了連續(xù)5個月的斷頓現(xiàn)象,。而此次一次性推出5宗地塊,，其中4宗商品住宅地塊并未如此前一樣，明確達(dá)到競價上限后競建政策房面積,，有可能在醞釀新一輪的限制性政策,，比如2011年曾短暫執(zhí)行過的“限地價競房價”等，從而防止北京高價地和高房價的現(xiàn)象繼續(xù)蔓延,，也避免因此推導(dǎo)市場產(chǎn)生房價上漲預(yù)期,，催升投資投機(jī)需求。