隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,，人們的生活水平日益提高,，不過房屋價(jià)格的不斷上漲，也讓生活在一線城市的普通工薪階層感到巨大壓力,。因此,，很多人選擇租房居住。隨之而來的,，由于房屋租賃過程中產(chǎn)生的糾紛與問題也越來越多,，其中，由于轉(zhuǎn)租行為引發(fā)的糾紛不在少數(shù),，非法轉(zhuǎn)租也是一種較為常見的問題,。

轉(zhuǎn)租合同的效力

房屋轉(zhuǎn)租是當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)中的普遍現(xiàn)象，但是我國現(xiàn)行的法律對此規(guī)定過于簡單,，在實(shí)踐操作中遇到不少難題,。在未征得原房屋所有權(quán)人同意的前提下的房屋租賃，承租人擅自轉(zhuǎn)租所訂立的轉(zhuǎn)租合同的效力主要有三種觀點(diǎn)：

1,、無效

我國《合同法》第224條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意,，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失,；承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,，出租人可以解除合同。我國建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第32條規(guī)定,，未征得出租人同意和辦理登記備案,，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無效,，沒收非法所得,，并處以罰款。從以上規(guī)定可以看出轉(zhuǎn)租須經(jīng)出租人同意，既然承租人進(jìn)行轉(zhuǎn)租的行為未經(jīng)出租人同意其性質(zhì)顯然屬非法轉(zhuǎn)租,，則轉(zhuǎn)租合同當(dāng)然無效,。

2、效力待定

《合同法》第51條規(guī)定：無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn),，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的,，該合同有效。無權(quán)處分行為屬效力待定行為,。承租人擅自將占有,、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓他人，實(shí)際是非法處分他人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)權(quán)能的行為亦屬無權(quán)處分,，是效力待定行為,。關(guān)于無權(quán)處分的處理，如果出租人事后追認(rèn),，則轉(zhuǎn)租合同有效,，如果出租人不追認(rèn)，則轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)解除,。

3,、有效

租賃合同為諾成性合同，雙方意思表示一致即有效成立,。出租人無權(quán)要求解除轉(zhuǎn)租合同,。因?yàn)樽赓U合同和轉(zhuǎn)租合同是兩個(gè)不同的法律關(guān)系，基于合同相對性原理,，出租人無權(quán)直接要求解除承租人和次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同,。我國《合同法》第224條的規(guī)定，并未規(guī)定未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租無效,，該條款僅賦予了出租人在未經(jīng)其同意下的對原合同的解除權(quán),。

如原租賃合同對轉(zhuǎn)租問題未明確約定情況下，承租人擅自轉(zhuǎn)租,，如對出租人的利益未造成損害,，依合同自由原則及合同的相對性原理，則承租人與次承租人雙方合意的達(dá)成的合同為有效合同,。但該合同的履行問題上要受到一定的約束,，出租人可解除與承租人的租賃合同，其解除合同的效力直接導(dǎo)致轉(zhuǎn)租合同終止,。由于次承租人與出租人無直接的合同關(guān)系,，次承租人無權(quán)要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任，其應(yīng)該向承租人提出違約請求,。但是,，如果次承租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租,，應(yīng)無權(quán)要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任。

自行轉(zhuǎn)租的法律后果

根據(jù)我國《合同法》第224條第2款的規(guī)定,，發(fā)生自行轉(zhuǎn)租時(shí),，出租人可能解除合同,，也可能不解除合同,。出租人不解除合同時(shí)，轉(zhuǎn)租關(guān)系仍然存續(xù),，不致受到影響,；而當(dāng)出租人解除合同時(shí)，轉(zhuǎn)租合同是否亦因此而同時(shí)終止,，答案應(yīng)當(dāng)是肯定的,。由于次承租人與出租人并無直接的租賃關(guān)系，次承租人自然無權(quán)要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任,。至于次承租人是否可向承租人提出請求，則應(yīng)視次承租人是否為善意而定,。次承租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人未取得出租人的同意而仍與之訂立轉(zhuǎn)租合同的，應(yīng)無權(quán)要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任,。只有在次承租人不知或不應(yīng)當(dāng)知道承租人未取得出租人的同意,，即誤信承租人的轉(zhuǎn)租為同意轉(zhuǎn)租的,，承租人才應(yīng)對次承租人負(fù)違約責(zé)任,。并且，自次承租人一旦知道轉(zhuǎn)租為非同意的轉(zhuǎn)租時(shí)起,，即應(yīng)賦予承租人的轉(zhuǎn)租合同解除權(quán)。

另一個(gè)問題是承租人與出租人之間的法律關(guān)系問題,。承租人自行轉(zhuǎn)租,，本質(zhì)上為違約行為，此時(shí),，采限制主義和區(qū)別主義立法模式的國家或地區(qū)均允許出租人解除租賃合同,。若依嚴(yán)格主義解釋,，只要承租人有自行轉(zhuǎn)租的行為存在，出租人即有權(quán)解除合同,。如此,，對出租人利益的保護(hù)的確十分有利,。

再者,，承租人自行轉(zhuǎn)租,，是否構(gòu)成侵權(quán)行為，亦值得探討,。當(dāng)出租人為租賃物的所有權(quán)人時(shí)，承租人的轉(zhuǎn)租構(gòu)成對出租人所有權(quán)的侵權(quán)行為。上述觀點(diǎn)值得商榷,。因?yàn)槌鲎馐俏镏袡?quán)人（僅討論所有人以自有物出租這種情形）通過合同將租賃物的占有,、使用、收益權(quán)能移轉(zhuǎn)給承租人,，而其自己僅保留處分權(quán)能并收取租金以為其他權(quán)能移轉(zhuǎn)之代價(jià)，當(dāng)承租人自行轉(zhuǎn)租時(shí),，盡管出租人與承租人之間的誠信程度受到動(dòng)搖,，租賃物的占有層次增加,、受損可能性加大，但承租人應(yīng)就租賃物的損害向出租人負(fù)賠償責(zé)任,。因此,，出租人的所有權(quán)難說受到了侵害,。因此,，對于出租人的此種侵權(quán)損害賠償請求權(quán)不宜支持。

另外,，承租人自行轉(zhuǎn)租時(shí),，其收取的租金是否為不當(dāng)?shù)美?。出租人通過租賃合同收取租金而使承租人對租賃物為占有、使用,、收益，承租人的自行轉(zhuǎn)租,，其租金的收取,，是其使用、收益的變相形式而已,，出租人的租金并不因此而受損害,?？梢?，承租人取得的租金并非毫無法律依據(jù),，同時(shí)又不損害他人利益（尤其是次承租人的利益）,，與不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成相去甚遠(yuǎn),。

如今,，房屋租賃是一種比價(jià)常見的民事行為,，涉及出租人和承租人雙方的權(quán)利義務(wù)。但是在社會(huì)實(shí)踐中,，除了出租人和承租人,，往往會(huì)涉及到第三方的利益,，承租人轉(zhuǎn)租房屋就是其中一種現(xiàn)實(shí)情況，涉及的法律問題也很多,。因此，出租或承租房屋時(shí),，要注意當(dāng)事人的資質(zhì)，避免遇到非法轉(zhuǎn)租的情形,，盡量維護(hù)自身的合法權(quán)益,。