隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們的生活水平日益提高,，不過房屋價格的不斷上漲,，也讓生活在一線城市的普通工薪階層感到巨大壓力,。因此，很多人選擇租房居住,。隨之而來的,，由于房屋租賃過程中產(chǎn)生的糾紛與問題也越來越多，其中,，由于轉租行為引發(fā)的糾紛不在少數(shù),，非法轉租也是一種較為常見的問題,。

轉租合同的效力

房屋轉租是當前市場經(jīng)濟中的普遍現(xiàn)象,，但是我國現(xiàn)行的法律對此規(guī)定過于簡單，在實踐操作中遇到不少難題,。在未征得原房屋所有權人同意的前提下的房屋租賃,，承租人擅自轉租所訂立的轉租合同的效力主要有三種觀點：

1、無效

我國《合同法》第224條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意,，可以將租賃物轉租給第三人,。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,，第三人對租賃物造成損失的,，承租人應當賠償損失；承租人未經(jīng)出租人同意轉租的,，出租人可以解除合同,。我國建設部《城市房屋租賃管理辦法》第32條規(guī)定，未征得出租人同意和辦理登記備案,，擅自轉租房屋的,，其租賃行為無效，沒收非法所得,，并處以罰款,。從以上規(guī)定可以看出轉租須經(jīng)出租人同意，既然承租人進行轉租的行為未經(jīng)出租人同意其性質顯然屬非法轉租,，則轉租合同當然無效,。

2、效力待定

《合同法》第51條規(guī)定：無處分權的人處分他人財產(chǎn),，經(jīng)權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的,，該合同有效。無權處分行為屬效力待定行為,。承租人擅自將占有,、使用權轉讓他人，實際是非法處分他人財產(chǎn)所有權權能的行為亦屬無權處分,，是效力待定行為,。關于無權處分的處理,，如果出租人事后追認，則轉租合同有效,，如果出租人不追認,，則轉租合同應當解除。

3,、有效

租賃合同為諾成性合同,，雙方意思表示一致即有效成立。出租人無權要求解除轉租合同,。因為租賃合同和轉租合同是兩個不同的法律關系,，基于合同相對性原理，出租人無權直接要求解除承租人和次承租人之間的轉租合同,。我國《合同法》第224條的規(guī)定,，并未規(guī)定未經(jīng)出租人同意轉租無效，該條款僅賦予了出租人在未經(jīng)其同意下的對原合同的解除權,。

如原租賃合同對轉租問題未明確約定情況下,，承租人擅自轉租，如對出租人的利益未造成損害,，依合同自由原則及合同的相對性原理,，則承租人與次承租人雙方合意的達成的合同為有效合同。但該合同的履行問題上要受到一定的約束,，出租人可解除與承租人的租賃合同,，其解除合同的效力直接導致轉租合同終止。由于次承租人與出租人無直接的合同關系,，次承租人無權要求出租人承擔違約責任,，其應該向承租人提出違約請求。但是,，如果次承租人知道或者應當知道承租人未經(jīng)出租人同意轉租,，應無權要求承租人承擔違約責任。

自行轉租的法律后果

根據(jù)我國《合同法》第224條第2款的規(guī)定,，發(fā)生自行轉租時,，出租人可能解除合同，也可能不解除合同,。出租人不解除合同時,，轉租關系仍然存續(xù)，不致受到影響,；而當出租人解除合同時,，轉租合同是否亦因此而同時終止，答案應當是肯定的,。由于次承租人與出租人并無直接的租賃關系,，次承租人自然無權要求出租人承擔違約責任,。至于次承租人是否可向承租人提出請求,，則應視次承租人是否為善意而定。次承租人知道或者應當知道承租人未取得出租人的同意而仍與之訂立轉租合同的,，應無權要求承租人承擔違約責任。只有在次承租人不知或不應當知道承租人未取得出租人的同意,，即誤信承租人的轉租為同意轉租的,，承租人才應對次承租人負違約責任,。并且,，自次承租人一旦知道轉租為非同意的轉租時起，即應賦予承租人的轉租合同解除權,。

另一個問題是承租人與出租人之間的法律關系問題,。承租人自行轉租，本質上為違約行為,，此時,，采限制主義和區(qū)別主義立法模式的國家或地區(qū)均允許出租人解除租賃合同。若依嚴格主義解釋,，只要承租人有自行轉租的行為存在,，出租人即有權解除合同。如此,，對出租人利益的保護的確十分有利,。

再者，承租人自行轉租,，是否構成侵權行為,，亦值得探討。當出租人為租賃物的所有權人時,，承租人的轉租構成對出租人所有權的侵權行為,。上述觀點值得商榷。因為出租是物之所有權人（僅討論所有人以自有物出租這種情形）通過合同將租賃物的占有,、使用,、收益權能移轉給承租人，而其自己僅保留處分權能并收取租金以為其他權能移轉之代價,，當承租人自行轉租時,，盡管出租人與承租人之間的誠信程度受到動搖,，租賃物的占有層次增加、受損可能性加大,，但承租人應就租賃物的損害向出租人負賠償責任,。因此，出租人的所有權難說受到了侵害,。因此,，對于出租人的此種侵權損害賠償請求權不宜支持。

另外,，承租人自行轉租時,，其收取的租金是否為不當?shù)美３鲎馊送ㄟ^租賃合同收取租金而使承租人對租賃物為占有,、使用,、收益，承租人的自行轉租,，其租金的收取,，是其使用、收益的變相形式而已,，出租人的租金并不因此而受損害,。可見,，承租人取得的租金并非毫無法律依據(jù),，同時又不損害他人利益（尤其是次承租人的利益），與不當?shù)美臉嫵上嗳ド踹h,。

如今,，房屋租賃是一種比價常見的民事行為，涉及出租人和承租人雙方的權利義務,。但是在社會實踐中,，除了出租人和承租人，往往會涉及到第三方的利益,，承租人轉租房屋就是其中一種現(xiàn)實情況,，涉及的法律問題也很多。因此,，出租或承租房屋時,，要注意當事人的資質，避免遇到非法轉租的情形,，盡量維護自身的合法權益,。