近幾年,，隨著人們對(duì)于住房需求的不斷增長(zhǎng),，房?jī)r(jià)也一度高漲不下，尤其是之前低價(jià)將房屋出手的賣(mài)方,，在利益的驅(qū)使下,，就采取各種措施主張自己早年的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；為了穩(wěn)定社會(huì)交易秩序,，保障買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益,，打擊不法行為，針對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效的情形,，我國(guó)的合同法以及其他相關(guān)的法律都做出了明確的解釋說(shuō)明,。

武漢男子賣(mài)房10年后想反悔，稱合同無(wú)效

買(mǎi)了10年的房子一直過(guò)不了戶,，無(wú)奈之下程先生將曾經(jīng)的賣(mài)主魯某告上了法庭,，沒(méi)想賣(mài)主卻當(dāng)庭指出當(dāng)初簽訂的房屋合同違背了法規(guī),，應(yīng)屬無(wú)效，想反悔,。昨悉,，法院認(rèn)定該房屋合同合法有效。

2004年8月,，程先生看中了魯某位于武昌區(qū)一套100多平米的房子,。這套房是2001年魯某作為單位職工以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的，產(chǎn)權(quán)100%歸個(gè)人所有,。但在當(dāng)時(shí),，魯某手中只有剛剛辦好的房產(chǎn)證，單位還未來(lái)得及為其辦理土地證,。雖然兩證不齊,，但由于程先生對(duì)該房的地段、戶型等都十分滿意,，還是下定決心,，同意以31.5萬(wàn)元的價(jià)格買(mǎi)下這套房。很快,，雙方簽訂購(gòu)房合同,，并在武昌區(qū)公證處公證。雙方在合同中約定,，程先生先付25萬(wàn)元購(gòu)房款,，余下的6.5萬(wàn)元等到單位辦好土地證后，雙方攜兩證辦過(guò)戶時(shí),，程先生再補(bǔ)齊,。

從魯某手中拿到房屋鑰匙和房產(chǎn)證后，程先生便和家人搬進(jìn)了這套心儀已久的房子中,，這一住就是10年,，沒(méi)想過(guò)戶的事也拖了10年。2012年,，程先生偶然聽(tīng)鄰居說(shuō)起,，房屋土地證已經(jīng)辦下來(lái)了,，于是趕緊聯(lián)系魯某,，三番五次催著魯某去辦理過(guò)戶手續(xù)?？婶斈抽_(kāi)始推脫,，后來(lái)直接拒絕了程先生的要求。

幾年的“拉鋸戰(zhàn)”無(wú)果后,，氣憤的程先生一紙?jiān)V狀將魯某告上法庭,?！胺课萆鲜薪灰讘?yīng)該土地證、房產(chǎn)證齊全才能正式使用交易,?！濒斈痴J(rèn)為，他和程先生當(dāng)年簽房屋意向書(shū)時(shí),，房子沒(méi)有土地證,，不符合商品房上市交易的法律規(guī)定。

同時(shí),，魯某還找出了法律依據(jù)：《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》中明確規(guī)定“職工以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房,，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，一般住用5年后可以依法進(jìn)入市場(chǎng),?！濒斈潮硎荆?dāng)年賣(mài)房時(shí)沒(méi)滿5年,，所以自己和程先生簽訂的合同違反了法律,、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)無(wú)效,。

受理此案的法院明確表示,，該房屋合同合法有效，并對(duì)魯某的說(shuō)法認(rèn)定無(wú)效,。法院認(rèn)為,，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效,。而該房屋已于2011年就獲批準(zhǔn)并取得了土地使用權(quán)證，所以程先生和魯某簽訂的合法有效,。

法院指出,，魯某所說(shuō)的“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”,，相關(guān)規(guī)定中明確“強(qiáng)制性規(guī)定”,，是指“效力性強(qiáng)制性規(guī)定”。而該合同是買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,，未違反法律,、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，所以合同合法有效,。魯某應(yīng)按約協(xié)助程先生辦理過(guò)戶手續(xù),。（長(zhǎng)江網(wǎng)）

房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效的情形有哪些？

由于房屋的買(mǎi)賣(mài)對(duì)人們正常的生產(chǎn),、生活影響甚大,，為了保障交易秩序的穩(wěn)定運(yùn)行,，維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同的相關(guān)規(guī)定,，不僅在我國(guó)的《民法通則》以及《合同法》等一般法內(nèi)有所涉及,，同時(shí)我國(guó)的《城市房地產(chǎn)管理法》以及最高人民法院相關(guān)司法解釋等法律法規(guī)對(duì)此也做出了較為詳細(xì)的規(guī)定。關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的情形主要涉及到下列事項(xiàng),。

首先,，根據(jù)《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》的相關(guān)規(guī)定，城市房屋的產(chǎn)權(quán)與房屋占用土地的使用權(quán)實(shí)行權(quán)利人一致的原則,，除法律法規(guī)另有規(guī)定的外,，不得分離；以及《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》也對(duì)此做出了相應(yīng)的解釋,，土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物,、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓,，但地上建筑物,、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外；因此,，房屋的所有權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)合同轉(zhuǎn)讓時(shí),，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。但是如果出賣(mài)人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣(mài)與不同的買(mǎi)受人,，或者出賣(mài)房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),，則該房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

其次,，我國(guó)《民法通則》明確規(guī)定,，按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓，但在出售時(shí),，其他共有人在同等條件下,，有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。同時(shí)最高人民法院對(duì)此還補(bǔ)充：出租人出賣(mài)出租房屋,，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人,，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),，出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的,，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。出租人出賣(mài)租賃房屋的,，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人,，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利,。即如果所轉(zhuǎn)讓的房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有或已對(duì)外出租的,，必須征求共有人或承租人的是否行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出賣(mài)房屋的,，其買(mǎi)賣(mài)行為一般視為無(wú)效行為,。同時(shí)，根據(jù)最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定,，買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通,，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由,，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的,，應(yīng)予以支持。

第三,，我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件，已交付全部土地使用權(quán)出讓金,，取得土地使用權(quán)證書(shū),；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上,，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記,，取得商品房預(yù)售許可證明,。如不符上述條件的，買(mǎi)方可請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)宣告該買(mǎi)賣(mài)無(wú)效,。 

第四,，我國(guó)的《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)于涉及到關(guān)于土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓違法的情形，針對(duì)下列情形的,，合同無(wú)效：以出讓方式取得土地使用權(quán)的,，沒(méi)有按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū),；按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā),，屬于房屋建設(shè)工程的，沒(méi)有完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上,，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的,，沒(méi)有形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的,，沒(méi)有房屋所有權(quán)證書(shū),；以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定,，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批而沒(méi)有報(bào)批或不予批準(zhǔn)的,；有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)沒(méi)有辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金的,。 

規(guī)范有序的房屋交易需要每個(gè)人來(lái)維護(hù),，在進(jìn)行交易時(shí)一定要按照法定程序進(jìn)行，切不可為了謀取非法利益,，背法而為,；無(wú)論是賣(mài)方還是買(mǎi)方，在交易過(guò)程中遭遇不法侵害時(shí),，若雙方無(wú)法達(dá)成一致,，要敢于通過(guò)法律的途徑解決糾紛；在交易中,，雙方應(yīng)該堅(jiān)持誠(chéng)實(shí)信用原則,，這不僅僅是道德的基本要求，同時(shí)還是做人的基本要求,。