近幾年,，隨著人們對于住房需求的不斷增長，房價(jià)也一度高漲不下,，尤其是之前低價(jià)將房屋出手的賣方，在利益的驅(qū)使下,，就采取各種措施主張自己早年的房屋買賣合同無效,；為了穩(wěn)定社會(huì)交易秩序，保障買賣雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益,，打擊不法行為,，針對房屋買賣無效的情形，我國的合同法以及其他相關(guān)的法律都做出了明確的解釋說明,。

武漢男子賣房10年后想反悔,，稱合同無效

買了10年的房子一直過不了戶，無奈之下程先生將曾經(jīng)的賣主魯某告上了法庭,，沒想賣主卻當(dāng)庭指出當(dāng)初簽訂的房屋合同違背了法規(guī),，應(yīng)屬無效，想反悔,。昨悉,，法院認(rèn)定該房屋合同合法有效。

2004年8月,，程先生看中了魯某位于武昌區(qū)一套100多平米的房子,。這套房是2001年魯某作為單位職工以成本價(jià)購買的，產(chǎn)權(quán)100%歸個(gè)人所有,。但在當(dāng)時(shí),，魯某手中只有剛剛辦好的房產(chǎn)證,，單位還未來得及為其辦理土地證。雖然兩證不齊,，但由于程先生對該房的地段,、戶型等都十分滿意，還是下定決心,，同意以31.5萬元的價(jià)格買下這套房,。很快，雙方簽訂購房合同,，并在武昌區(qū)公證處公證,。雙方在合同中約定，程先生先付25萬元購房款,，余下的6.5萬元等到單位辦好土地證后,，雙方攜兩證辦過戶時(shí)，程先生再補(bǔ)齊,。

從魯某手中拿到房屋鑰匙和房產(chǎn)證后,，程先生便和家人搬進(jìn)了這套心儀已久的房子中，這一住就是10年,，沒想過戶的事也拖了10年,。2012年，程先生偶然聽鄰居說起,，房屋土地證已經(jīng)辦下來了,，于是趕緊聯(lián)系魯某，三番五次催著魯某去辦理過戶手續(xù),?？婶斈抽_始推脫，后來直接拒絕了程先生的要求,。

幾年的“拉鋸戰(zhàn)”無果后,，氣憤的程先生一紙?jiān)V狀將魯某告上法庭?！胺课萆鲜薪灰讘?yīng)該土地證,、房產(chǎn)證齊全才能正式使用交易?！濒斈痴J(rèn)為,，他和程先生當(dāng)年簽房屋意向書時(shí)，房子沒有土地證,，不符合商品房上市交易的法律規(guī)定,。

同時(shí)，魯某還找出了法律依據(jù)：《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》中明確規(guī)定“職工以成本價(jià)購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有,，一般住用5年后可以依法進(jìn)入市場,。”魯某表示,，當(dāng)年賣房時(shí)沒滿5年,，所以自己和程先生簽訂的合同違反了法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定,，應(yīng)當(dāng)無效,。

受理此案的法院明確表示，該房屋合同合法有效,，并對魯某的說法認(rèn)定無效,。法院認(rèn)為，根據(jù)相關(guān)規(guī)定,，起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。而該房屋已于2011年就獲批準(zhǔn)并取得了土地使用權(quán)證,，所以程先生和魯某簽訂的合法有效,。

法院指出，魯某所說的“違反法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”,，相關(guān)規(guī)定中明確“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指“效力性強(qiáng)制性規(guī)定”,。而該合同是買賣雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,，未違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定,，所以合同合法有效。魯某應(yīng)按約協(xié)助程先生辦理過戶手續(xù),。（長江網(wǎng)）

房屋買賣無效的情形有哪些,？

由于房屋的買賣對人們正常的生產(chǎn)、生活影響甚大,，為了保障交易秩序的穩(wěn)定運(yùn)行,，維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，關(guān)于房屋買賣合同的相關(guān)規(guī)定,，不僅在我國的《民法通則》以及《合同法》等一般法內(nèi)有所涉及,，同時(shí)我國的《城市房地產(chǎn)管理法》以及最高人民法院相關(guān)司法解釋等法律法規(guī)對此也做出了較為詳細(xì)的規(guī)定。關(guān)于房屋買賣合同無效的情形主要涉及到下列事項(xiàng),。

首先,，根據(jù)《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》的相關(guān)規(guī)定，城市房屋的產(chǎn)權(quán)與房屋占用土地的使用權(quán)實(shí)行權(quán)利人一致的原則，除法律法規(guī)另有規(guī)定的外,，不得分離,；以及《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》也對此做出了相應(yīng)的解釋，土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物,、其他附著物所有權(quán)時(shí),，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物,、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外,；因此，房屋的所有權(quán)通過買賣合同轉(zhuǎn)讓時(shí),，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓,。但是如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),，則該房屋買賣合同無效,。

其次，我國《民法通則》明確規(guī)定,，按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓,，但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下,，有優(yōu)先購買的權(quán)利,。同時(shí)最高人民法院對此還補(bǔ)充：出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人,，承租人在同等條件下,，享有優(yōu)先購買權(quán)，出租人未按此規(guī)定出賣房屋的,，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效,。出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利,。即如果所轉(zhuǎn)讓的房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有或已對外出租的，必須征求共有人或承租人的是否行使優(yōu)先購買權(quán),。未取得其他共有人或承租人的同意,，擅自出賣房屋的，其買賣行為一般視為無效行為,。同時(shí),，根據(jù)最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，買受人以出賣人與第三人惡意串通,，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用,，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予以支持,。

第三,，我國《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件,，已交付全部土地使用權(quán)出讓金,，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證,； 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期,；向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,，取得商品房預(yù)售許可證明。如不符上述條件的,，買方可請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)宣告該買賣無效,。 

第四，我國的《城市房地產(chǎn)管理法》對于涉及到關(guān)于土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓違法的情形,，針對下列情形的,，合同無效：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，沒有按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,，并取得土地使用權(quán)證書,；按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的,，沒有完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上,，屬于成片開發(fā)土地的，沒有形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件,；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的,，沒有房屋所有權(quán)證書；以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批而沒有報(bào)批或不予批準(zhǔn)的,；有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)沒有辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金的,。 

規(guī)范有序的房屋交易需要每個(gè)人來維護(hù),，在進(jìn)行交易時(shí)一定要按照法定程序進(jìn)行，切不可為了謀取非法利益,，背法而為,；無論是賣方還是買方，在交易過程中遭遇不法侵害時(shí)，若雙方無法達(dá)成一致,，要敢于通過法律的途徑解決糾紛,；在交易中，雙方應(yīng)該堅(jiān)持誠實(shí)信用原則,，這不僅僅是道德的基本要求,，同時(shí)還是做人的基本要求。