原本為解決住房困難人群住有所居的經(jīng)濟(jì)適用住房,卻被拿來出租牟利“貼補(bǔ)家用”,。今天下午,上海市第一中級(jí)人民法院對(duì)一起經(jīng)適房租賃糾紛案作出二審判決,認(rèn)定張女士作為涉案經(jīng)適房的有限產(chǎn)權(quán)人之一,與承租人齊先生之間的租賃合同無效,并對(duì)相關(guān)收益予以收繳。此案系滬上法院首次以民事制裁的形式“喊?！苯?jīng)適房出租行為,。

租房客當(dāng)二房東成被告

2010年,張女士一家因住房困難,經(jīng)申請(qǐng)以每平方米4562元的價(jià)格購(gòu)得松江某小區(qū)經(jīng)適房一套。當(dāng)時(shí)相同地段,、質(zhì)量的普通商品住房的市場(chǎng)價(jià)格為8099元每平方米,。

在與經(jīng)適房開發(fā)商、上海市徐匯區(qū)住房保障中心三方共同簽訂的《上海市經(jīng)濟(jì)適用住房預(yù)售合同》中明確約定:張女士等通過購(gòu)買取得涉案房屋的有限產(chǎn)權(quán),。同時(shí)承諾,購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用住房供購(gòu)買申請(qǐng)戶居住使用,。在未經(jīng)許可的情況下,張女士等一方不得轉(zhuǎn)讓、出租,、出借,、贈(zèng)與或者改變房屋使用性質(zhì),并不得設(shè)定除經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房貸款擔(dān)保以外的抵押權(quán)。

但2014年6月,張女士將購(gòu)得的經(jīng)適房出租給齊先生并簽訂租賃協(xié)議,。次年7月,齊先生又將房屋轉(zhuǎn)租出去,。事后,張女士發(fā)現(xiàn)齊先生擅自轉(zhuǎn)租行為,遂向法院起訴,提出解除與齊先生之間的租賃合同并要求齊先生支付房屋使用費(fèi)等訴請(qǐng)。

一審法院審理后,判決解除張女士與齊先生之間的租賃合同,合同解除后齊先生及轉(zhuǎn)租后的承租人均應(yīng)搬離并返還房屋,齊先生應(yīng)按合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付相關(guān)房屋使用費(fèi),。一審判決后,齊先生以轉(zhuǎn)租有效等為由提起上訴,要求撤銷原判,改判駁回張女士的一審訴請(qǐng),。

上海市一中院審理后認(rèn)為,涉案房屋系經(jīng)適房,產(chǎn)權(quán)登記信息中注明為“有限產(chǎn)權(quán)”,此類房屋屬性不同于普通商品住房,租賃糾紛的處理應(yīng)以合同效力問題審查為前提。本案中,張女士等3人以大幅低于同期同類房屋市場(chǎng)價(jià)的優(yōu)惠價(jià)格購(gòu)得涉案房屋,并在住房預(yù)售合同中共同承諾,其購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用住房供購(gòu)買申請(qǐng)戶居住使用,。在未經(jīng)許可的情況下,其不得轉(zhuǎn)讓,、出租,、出借、贈(zèng)與或者改變房屋使用性質(zhì),。因此,張女士作為涉案經(jīng)適房的有限產(chǎn)權(quán)人之一,其將涉案房屋出租給齊先生以獲取租金收益的行為違反上述承諾以及經(jīng)適房購(gòu)房人不得擅自出租獲利等規(guī)定,系利用公共資源謀取個(gè)人利益,。根據(jù)合同法規(guī)定,涉案經(jīng)適房租賃合同依法應(yīng)屬無效。

同時(shí),齊先生已實(shí)際占有使用涉案房屋,其占有使用利益無法律依據(jù),構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?應(yīng)按照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)予以返還,。但張女士的出租行為損害公共利益,其無權(quán)取得該部分使用費(fèi)收益,。據(jù)此,為促進(jìn)保障性住房管理秩序規(guī)范,上海市一中院判決:張女士與齊先生之間的租賃合同無效,同時(shí)另行下達(dá)決定書對(duì)相關(guān)收益予以收繳,。

違規(guī)出租應(yīng)受到制裁

本案主審法官李興告訴《法制日?qǐng)?bào)》記者,經(jīng)適房屬民生保障性質(zhì)住房,違規(guī)出租應(yīng)受到制裁,。

據(jù)了解,經(jīng)濟(jì)適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠,限定套型面積和銷售價(jià)格,按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè),面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng),具有保障性質(zhì)的政策性住房。經(jīng)適房建設(shè)用地是以劃撥方式供應(yīng),經(jīng)適房建設(shè)項(xiàng)目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。經(jīng)適房項(xiàng)目外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用,亦由政府負(fù)擔(dān)。經(jīng)適房的建造,、購(gòu)買均不是按照一般市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的等價(jià)有償交易原則,而是在政府的統(tǒng)一規(guī)劃下,無償劃撥土地等公共資源進(jìn)行開發(fā)建設(shè),經(jīng)適房購(gòu)買人的價(jià)格優(yōu)惠實(shí)際上是來源于公共資源的投入,。因此,只有符合本地具體困難標(biāo)準(zhǔn)的人員才有資格進(jìn)行經(jīng)適房申購(gòu),經(jīng)適房購(gòu)買人初始取得的是有限產(chǎn)權(quán),而不是物權(quán)法意義上的完全所有權(quán)。因?yàn)榻?jīng)適房的分配、使用狀況關(guān)系公共資源的合理配置,。

李興表示,目前,社會(huì)上經(jīng)適房出租現(xiàn)象較為普遍,根據(jù)原建設(shè)部,、發(fā)展改革委,、監(jiān)察部,、財(cái)政部、國(guó)土資源部,、人民銀行、稅務(wù)總局于2007年11月共同頒布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第三十三條規(guī)定,個(gè)人購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)以前不得用于出租經(jīng)營(yíng),。雖然上述“辦法”屬于國(guó)務(wù)院部門規(guī)章,其中關(guān)于經(jīng)適房出租的限制性規(guī)定亦非法律的效力性禁止性規(guī)定,。但這種將本屬于民生保障性質(zhì)的住房推向市場(chǎng)違規(guī)出租,系利用公共資源謀取個(gè)人利益,損害了社會(huì)公共利益,對(duì)整個(gè)社會(huì)的誠(chéng)信,、公平和正義均造成了損害,應(yīng)當(dāng)受到法律的懲治,。