楊某夫婦花費(fèi)180多萬元購(gòu)買的新房,，卻因賣家凌某欠錢不還，導(dǎo)致房屋被法院查封。楊某夫婦覺得自己是善意購(gòu)房,，并為此鬧上了法院,。善意取得是所有權(quán)取得的一種方式，是法律對(duì)誠(chéng)信之人的一種特殊保護(hù),，同時(shí)也是物權(quán)法上的一項(xiàng)重要法律制度,。

夫婦180余萬買房，尚未沒過戶就被查封

最近楊某夫婦遭遇一件煩心事,，兩人花費(fèi)180多萬元購(gòu)買的新房,，正在辦理過戶手續(xù)時(shí)，卻因賣家凌某欠錢不還,，導(dǎo)致房屋被法院查封,。楊某夫婦覺得自己是善意購(gòu)房，這套房子應(yīng)該歸他們所有,，并為此鬧上了法院,。近日，南寧市西鄉(xiāng)塘區(qū)人民法院一審認(rèn)定,，因凌某名下的該套房在過戶尚未完成之前已被法院查封,，過戶的條件已不具備,，已構(gòu)成履行不能,。

去年12月初，楊某夫婦看中了凌某位于北湖路上的一套樓中樓,，雙方通過中介公司簽訂了買賣合同,，約定楊某以175萬元的價(jià)格購(gòu)買凌某的房子。簽訂合同次日,，楊某就轉(zhuǎn)給中介29萬余元,，至今年1月，楊某交完購(gòu)房款,、中介費(fèi)及契稅共計(jì)182萬余元,。

交清各項(xiàng)費(fèi)用后，今年1月18日,，楊某向南寧市房屋產(chǎn)權(quán)交易中心申請(qǐng)?jiān)撎追课葑兏怯浭掷m(xù),。可過戶手續(xù)還沒辦完,，凌某卻因欠債不還,，于1月25日被西鄉(xiāng)塘區(qū)法院查封了該套房屋。

花了巨額資金,，房子卻未能過戶,，楊某夫婦覺得很不合理。他們認(rèn)為，在該房屋交易前,，并不存在影響過戶的情形,，且在法院查封該房屋之前，他們已支付完畢購(gòu)房款,，履行了合同的全部義務(wù),，屬于善意取得。他們?cè)诜ㄔ翰榉馇耙牙U納了契稅,，并申請(qǐng)了產(chǎn)權(quán)變更登記,，因此雙方簽訂的合同合法有效，他們應(yīng)取得該房的所有權(quán),。楊某夫婦遂將凌某及中介公司一起告上西鄉(xiāng)塘區(qū)法院,，要求確認(rèn)買賣合同有效，所查封房產(chǎn)歸他們所有,。

法院審理后認(rèn)為,，雙方的買賣合同有效，楊某已履行支付相應(yīng)購(gòu)房款之義務(wù),，所以有權(quán)請(qǐng)凌某繼續(xù)履行相關(guān)合同義務(wù),。但在該案中，因凌某的該套房在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記尚未完成之前已被法院查封,，轉(zhuǎn)移登記的條件已不具備,，應(yīng)認(rèn)定楊某的請(qǐng)求已構(gòu)成履行不能。由此,，法院駁回了楊某夫婦的訴訟請(qǐng)求,。主審該案的法官說，楊某夫婦可以要求解除合同,，或者等該房屋解除查封后再主張權(quán)益,。（新浪新聞）

善意取得的適用條件

楊某夫婦認(rèn)為自己屬于善意取得，但是法院認(rèn)定楊某的請(qǐng)求已構(gòu)成履行不能,，駁回了楊某夫婦的訴訟請(qǐng)求,。善意取得，又稱即時(shí)取得或即時(shí)時(shí)效,，指動(dòng)產(chǎn)占有人向第三人移轉(zhuǎn)動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或?yàn)榈谌嗽O(shè)定其他物權(quán),，即使動(dòng)產(chǎn)占有人無處分動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，善意受讓人仍可取得動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或其他物權(quán)的制度,。

我國(guó)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百零六條明確規(guī)定了善意取得制度,，最大限度的保護(hù)善意第三人的利益。該制度的建立有利于維護(hù)正常的市場(chǎng)交易關(guān)系,，保護(hù)善意的交易相對(duì)人,，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序之穩(wěn)定，從而有利于促進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速有序地發(fā)展。

根據(jù)法律規(guī)定,，適用善意取得,，歸納起來主要以下四個(gè)要件：

1、讓與人對(duì)讓與的財(cái)產(chǎn)無處分權(quán),。所謂無權(quán)處分,，是指讓與人無處分權(quán)而從事了法律上的處分行為。對(duì)財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)是屬于財(cái)產(chǎn)所有人,，讓與人是無權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)的,，如果讓與人有權(quán)處分則不適用善意取得制度。常見的無權(quán)處分有以下幾種情形：一是無所有權(quán)的情形即占有委托物的情形,，如承租,、保管或借用人對(duì)承租或保管、借用的財(cái)產(chǎn)而將該財(cái)產(chǎn)出讓給他人,；二是所有權(quán)受到限制的情形,，如某一共有人未經(jīng)其他共有人的同意，而將共有財(cái)產(chǎn)處分給他人,；三是代理人擅自處分被代理人的財(cái)產(chǎn)的情形,，如代理權(quán)終止、超越代理權(quán),、無權(quán)處分的情形下,，也有可能發(fā)生無權(quán)處分的情況。

2,、受讓人受讓該財(cái)產(chǎn)時(shí)是善意的,。善意取得以受讓人受讓動(dòng)產(chǎn)時(shí)主觀上為“善意”且無重大過失為其必備要件。所謂善意,，是指第三人于受讓時(shí)，不知出讓人為非所有人,，也不知出讓人無權(quán)處分,。財(cái)產(chǎn)的善意取得以受讓人的善意為條件，如果受讓人具有惡意,，則不得適用善意取得,。當(dāng)然，我們不能要求受讓人自始不知道該物為善意取得,，因此,，善意的適用時(shí)間應(yīng)為物權(quán)變動(dòng)行為發(fā)生之前，在此之后即受讓人取得所有權(quán),，原權(quán)利人不得以受讓人惡意要求返還原物,。

在善意取得制度中，這種善意應(yīng)為“推定善意”，這一原則已為德國(guó)民法,、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法明文確認(rèn),。第三人和占有人（無權(quán)處分人）進(jìn)行交易行為時(shí)，根據(jù)占有的權(quán)利推定效力,，以及占有的公信力,，我們應(yīng)推定第三人為善意，如果原權(quán)利人主張權(quán)利,，則負(fù)責(zé)舉證第三人為非善意,，如不能舉證，第三人則為善意而取得財(cái)產(chǎn)所有權(quán),。

3,、受讓人取得財(cái)產(chǎn)是基于合理的價(jià)格有償轉(zhuǎn)讓行為。善意取得是以有償取得為前提條件,，受讓人在取得財(cái)產(chǎn)時(shí),，必須向出讓人支付相應(yīng)對(duì)價(jià)。因此受讓人取得的財(cái)產(chǎn)必須是通過有償?shù)姆尚袨閬韺?shí)現(xiàn),，如果通過繼承,、贈(zèng)與等無償行為取得財(cái)產(chǎn)，則不能產(chǎn)生善意取得的效力,。

4,、已作出了物權(quán)變動(dòng)行為。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定,，動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)必須作出了交付行為,，交付可以為現(xiàn)實(shí)交付、簡(jiǎn)易交付,、指示交付及占有改定,。登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的生產(chǎn)要件，如果受讓人沒有為權(quán)利的變更登記,，也就沒有實(shí)現(xiàn)物權(quán)的變動(dòng),，即使受讓人占有財(cái)物，財(cái)產(chǎn)的物權(quán)仍屬于原權(quán)利人,。因此,，只要符合以上四個(gè)條件即可適用善意取得制度，原權(quán)利人只能向無權(quán)處分人要求賠償,，而不能向受讓人行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán),。

善意取得的法律后果

善意取得制度是一項(xiàng)古老的民法制度，起源于日耳曼法“以手護(hù)手”原則,，也是物權(quán)法的一項(xiàng)基本制度,，是適應(yīng)商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而產(chǎn)生的一項(xiàng)交易規(guī)則,，其主旨在于保護(hù)交易安全、解決民事糾紛,、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)秩序,、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。其法律后果有如下幾種：

1,、讓與人與受讓人之間

基于善意取得制度的適用,，受讓人取得讓與人轉(zhuǎn)讓的交易財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。讓與人和受讓人應(yīng)履行所有權(quán)轉(zhuǎn)移的權(quán)利和義務(wù),，受讓人應(yīng)支付價(jià)款,，讓與人應(yīng)協(xié)助將交易財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)移轉(zhuǎn)于受讓人。讓與人不得再依自己無處分權(quán)或依所有權(quán)人追索或索賠,，而請(qǐng)求受讓人返還財(cái)產(chǎn),。

讓與人與受讓人基于法律行為而產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，受讓人因善意而取得讓與人移轉(zhuǎn)其占有的動(dòng)產(chǎn)所有權(quán),，而受讓人應(yīng)向讓與人支付動(dòng)產(chǎn)之價(jià)金,，如受讓人不按法律行為支付價(jià)金

2、原所有權(quán)人與受讓人之間

在善意取得情況下,，原權(quán)利人與受讓人之間將發(fā)生一種物權(quán)變動(dòng),，即因?yàn)槭茏屓顺鲇谏埔鈱⒓磿r(shí)取得標(biāo)的物的所有權(quán)，而原權(quán)利人的所有權(quán)將因此發(fā)生消滅,。

善意取得是所有權(quán)取得的一種方式,。原權(quán)利人不得向善意的受讓人主張返還原物，也就是說,，如果原權(quán)利人向受讓人提出返還原物,，則受讓人可以基于善意取得而進(jìn)行有效的抗辯。

3,、原所有權(quán)人與讓與人之間

由于原權(quán)利人因善意取得使其標(biāo)的物的所有權(quán)發(fā)生消滅,，而又不能請(qǐng)求受讓人返還財(cái)產(chǎn)，法律上對(duì)原權(quán)利人提供了一種債權(quán)上的救濟(jì),，即權(quán)利人可以基于債權(quán)上的請(qǐng)求權(quán)要求讓與人承擔(dān)合同責(zé)任,、侵權(quán)責(zé)任或不當(dāng)?shù)美姆颠€責(zé)任。具體來說：

第一,，合同責(zé)任。如果原權(quán)利人與讓與人之間事先存在著租賃,、保管等合同關(guān)系,，而讓與人擅自處分原權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)，則原權(quán)利人可以以違約為由,，請(qǐng)求其承擔(dān)違約責(zé)任,。

第二,，侵權(quán)責(zé)任。讓與人對(duì)原權(quán)利人的標(biāo)的物不享有處分權(quán),，而仍然將該標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓給他人,，在此情況下，將構(gòu)成對(duì)原權(quán)利人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的侵害,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任,。

第三，不當(dāng)?shù)美颠€責(zé)任,。如果讓與人與第三人之間發(fā)生的是一種有償?shù)暮贤P(guān)系,，讓與人做出的是一種有償?shù)奶幏中袨椋⒁虼硕@得一定的利益,，則原權(quán)利人有權(quán)請(qǐng)求讓與人返還不當(dāng)?shù)美?/p>

我國(guó)法律引入善意取得制度,，是為了保障原所有權(quán)人與第三人之間的利益平衡。之所以讓“善意”決定法律效果,，則是法律對(duì)善意之人做誠(chéng)信之事的一種優(yōu)惠,，同時(shí)，善意取得制度的初衷也是為了保護(hù)市場(chǎng)交易的安全,。