近日，溫州房屋20年土地使用權(quán)到期事件引發(fā)社會高度關(guān)注,。昨晚,，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會通過其官方微博發(fā)文對深圳土地使用權(quán)續(xù)期有關(guān)規(guī)定進(jìn)行詳細(xì)說明。深圳市規(guī)劃和國土資源委員會表示,，1995年9月18日前與深圳市規(guī)劃和國土局已簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的土地,，順延至國家法定最高年期，不用補(bǔ)交地價(jià),。1995年9月18日后簽訂的土地使用權(quán)到期后,，如何續(xù)期、是否需要交納地價(jià)等問題,，深圳市正在研究制定相關(guān)政策,。據(jù)新華社鐘欣

■續(xù)期原因

昨晚，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會表示,，深圳市出臺的有關(guān)土地使用權(quán)續(xù)期的規(guī)定與深圳的土地管理制度沿革密不可分,，深圳于1982年出臺了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理暫行規(guī)定》。該規(guī)定首次規(guī)定通過行政劃撥方式供應(yīng)經(jīng)營性用地,，并且規(guī)定了相應(yīng)用途的土地使用年期,，如工業(yè)用地30年，商業(yè)用地20年,，商品住宅用地50年等,。這與國家規(guī)定的行政劃撥“無償無限期”不同，這也是深圳市目前已經(jīng)到期土地需要續(xù)期的主要原因,。

1988年,，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理?xiàng)l例》出臺實(shí)施，條例明確特區(qū)國有土地實(shí)行有償使用和有償轉(zhuǎn)讓,，有償出讓國有土地使用權(quán)可采取協(xié)議,、招標(biāo)和公開拍賣三種方式，土地使用年限根據(jù)實(shí)際需要確定,，但不得超過50年,。

1994年，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》出臺,，條例規(guī)定土地使用權(quán)最高使用年限為50年,。

1995年9月15日深圳市第二屆人民代表大會修改了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》第十一條作如下修改：“土地使用權(quán)的最高使用年限為七十年，不同用途的土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行,?！?/p>

■目前規(guī)定

1995年9月18日前與深圳市規(guī)劃和國土局已簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的土地，順延至國家法定最高年期，不用補(bǔ)交地價(jià),。

1996年深圳市政府依據(jù)市人大決定,，發(fā)布了《深圳市人民政府關(guān)于土地使用權(quán)出讓年期的公告》。公告規(guī)定：凡與深圳市規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地,，其土地使用最高年期按國家規(guī)定執(zhí)行,，即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年,；教育,、科技、文化,、衛(wèi)生,、體育用地五十年；商業(yè),、旅游,、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年,。

在該公告之日（1995年9月18日）前已簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的,，其土地使用年期按以上規(guī)定，自出讓合同規(guī)定的起始日期推算,、順延即可,，不須另簽合同或換發(fā)《房地產(chǎn)證》，其中需變更產(chǎn)權(quán)的,，在辦理變更產(chǎn)權(quán)手續(xù)時(shí)確認(rèn),、順延。

深府[2004]73號文件解決的對象特指在深圳特定歷史階段形成的,、特殊的行政劃撥用地問題,。

隨著深圳市最早一批通過行政劃撥方式取得的經(jīng)營性用地（20年）的陸續(xù)到期，深圳市首次集中出現(xiàn)了國有土地使用權(quán)期滿的問題,。為妥善解決該問題,，2004年4月23日，《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》（深府[2004]73號）發(fā)布施行,。

該規(guī)定所針對的對象是在深圳市房地產(chǎn)權(quán)利證書登記的土地使用年期屆滿的行政劃撥性質(zhì)房地產(chǎn),，及原行政劃撥用地補(bǔ)交地價(jià)后轉(zhuǎn)為出讓用地但原年期未重新調(diào)整而土地使用年期已屆滿的房地產(chǎn)。

《若干規(guī)定》明確上述用地在不改變用途的情況下,，按有償使用土地的原則延長土地使用年期，其中一種延長方式就是補(bǔ)交地價(jià)簽訂土地出讓合同,，在國家規(guī)定的最長土地使用年期減去已使用年期的剩余年期范圍內(nèi)約定年期內(nèi),，補(bǔ)交地價(jià)數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%。

1995年9月18日后已簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的土地使用權(quán)到期后，如何續(xù)期,、是否需要交納地價(jià)等問題,，深圳市正在研究制定相關(guān)政策。

■專家釋疑

1全國有多少地方面臨“溫州困境”,？

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，房屋土地實(shí)際使用年限低于相應(yīng)土地最高年限標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)象，溫州并非個(gè)案,。目前,，深圳、青島,、重慶等地均出現(xiàn)類似土地使用年限不一的情況,。

事實(shí)上，本世紀(jì)初,，深圳市內(nèi)國際商業(yè)大廈等多棟樓宇的部分物業(yè)土地使用權(quán),，已經(jīng)達(dá)到20年期限，成為國內(nèi)首批土地使用權(quán)年限到期的案例,。深圳市后來出臺方案,，明確土地使用權(quán)年限到期的房地產(chǎn)，可以通過補(bǔ)交地價(jià)或支付土地租金方式延長土地使用年限,。其中,，補(bǔ)交地價(jià)額度為一次性支付相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%。

青島市部分區(qū)域一些住宅用地使用權(quán)期限,，也只有20年或30年,。公開資料顯示，青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)自上世紀(jì)80年代成立以來,，出讓20年,、30年使用年限的住宅用地共計(jì)41宗，總用地面積667.5畝,，其中部分小區(qū)土地使用年限已到期,。

重慶市民張先生告訴記者，在其他城市購置商品住宅,，土地證上使用年限都是70年,，但在重慶購買的房屋土地證上，使用年限都只有50年,，“這種情況非常普遍”,。據(jù)當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士介紹，重慶市規(guī)劃確定的土地用途不少為綜合用地,，因此從1994年起,，在土地出讓簽訂合同中,，包括居住在內(nèi)的綜合用地使用年限均為50年。

全國范圍內(nèi),，此類房屋物業(yè)土地使用權(quán)年限不一的情況到底有多少,？據(jù)有關(guān)部門介紹，土地出讓大都是各地自行組織實(shí)施,，具有一定靈活性,，因此全國到底有多少住宅用地使用年限低于70年，目前沒有詳細(xì)數(shù)據(jù),，不過這種情況在全國并不少見,。

2說好的房屋70年權(quán)限為何“縮水”？

參與物權(quán)法起草的一些人士表示,，公眾首先要明確,，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)不同。房屋所有權(quán)即房產(chǎn)權(quán),，是私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的一種,，受憲法和物權(quán)法保護(hù)，沒有期限限制,。而土地使用權(quán)是有期限的,，目前規(guī)定的住宅用地最高使用年限是70年。

之所以目前一些地方出現(xiàn)20年,、30年,、50年等不同使用年限，地方政府提出的理由主要有三類：

——在政策范圍內(nèi)調(diào)整,。溫州市國土局稱,，上世紀(jì)90年代，在土地出讓政策開始執(zhí)行時(shí),，該市在不超過居住用地最高年限70年的前提下,，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇給予辦理出讓手續(xù),。

地方國土部門稱,，土地使用年限降低，可減少繳納相應(yīng)的土地出讓金,，在一定程度上可降低房價(jià),，讓利給終端消費(fèi)者。

——方便管理和處置,。重慶市國土局在解釋為何土地使用權(quán)期限是50年時(shí)稱,，因?yàn)橹貞c市多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)以商業(yè)與住宅混合類型為主，一個(gè)項(xiàng)目中若按商業(yè),、住宅最高出讓年限確定不同出讓年限,，勢必會出現(xiàn)一棟建筑中,，商業(yè)、住宅出讓終止時(shí)間不一致的情況,，帶來處置困難。

——先試先行地區(qū)歷史遺留問題,。深圳,、青島等地由于在國務(wù)院發(fā)布土地使用權(quán)最高年限之前，已在國有土地使用權(quán)出讓上先試先行,，出現(xiàn)了部分遺留問題,。

廣東省房地產(chǎn)研究會會長黃遠(yuǎn)華認(rèn)為，除此之外,，還有部分住宅用地因開發(fā)商囤地等原因?qū)е率褂媚晗蕖翱s水”,。

3住宅用地使用權(quán)到期該怎么辦？

專家介紹,，目前,，關(guān)于住宅用地使用年限續(xù)期的法律依據(jù)主要是物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,，自動(dòng)續(xù)期”,。

中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新說，在物權(quán)法之前,，城市房地產(chǎn)管理法曾規(guī)定,，“經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金”,。但城市房地產(chǎn)管理法對于物權(quán)法而言，是舊法,，按照新法優(yōu)于舊法的原則,，目前還是應(yīng)該遵循物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定。

中國社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)所研究員汪麗娜等認(rèn)為,，雖然物權(quán)法明確提出“自動(dòng)續(xù)期”,，但是由于缺乏細(xì)則，如何“自動(dòng)續(xù)期”存在不確定性,，目前來說難以操作,。“土地使用期限規(guī)定20年和70年,，其出讓金是不一樣的,。政府出讓20年土地使用權(quán)，續(xù)期如果不補(bǔ)交出讓金,，政府的利益會受損,，而且對其他已經(jīng)繳納70年出讓金的業(yè)主也是不公平的,。”

有專家指出,，約定20年以及沒有達(dá)到最高限70年的,，首先應(yīng)當(dāng)自動(dòng)續(xù)期至70年，同時(shí)補(bǔ)交約定年限與70年土地使用權(quán)期間的出讓金差價(jià),。

但也有部分學(xué)者持不同看法,，認(rèn)為“補(bǔ)差價(jià)”的做法沒太必要?！巴恋爻鲎屇晗薜睦媛洳钍怯傻胤秸?dāng)年決策造成的,，如果讓現(xiàn)在的住戶來承擔(dān)成本，既不公平也很難實(shí)施,?！闭憬髮W(xué)房地產(chǎn)研究中心專家田傳浩表示。

那么,，對于70年土地使用權(quán)到期的房產(chǎn)又該如何續(xù)期,？應(yīng)有償還是無償？楊立新認(rèn)為,，有兩個(gè)辦法可供選擇：一是免費(fèi),，讓利給業(yè)主；二是費(fèi)改稅,，不再收取出讓金,，而是由取得永久性住宅建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利人向國家繳納稅金。

汪麗娜說,，在我國,，房屋是很多老百姓最大的財(cái)富。一些人拿出大部分的積蓄買房,，房屋的增值不是因?yàn)榉课荼旧矶峭恋?。從這個(gè)意義上來說，70年之后再交一大筆出讓金顯然不太合理,，可以象征性交一點(diǎn),。

汪麗娜、楊立新等認(rèn)為,，在強(qiáng)調(diào)法治社會的今天,，首先需要明確的是，要堅(jiān)持有法必依,，嚴(yán)格落實(shí)物權(quán)領(lǐng)域的立法成果,，增強(qiáng)人民群眾對國家物權(quán)制度的信心；另一方面,，針對物權(quán)法規(guī)定并不詳盡的現(xiàn)實(shí),，通過充分吸取民意及規(guī)范的程序,，盡早出臺關(guān)于土地出讓續(xù)期的實(shí)施細(xì)則，緩解公眾焦慮,。