在北京不管是商品房還是二手房,，那都是天價,，不是一般人能買的起的?？稍诤锬甏汗?jié)過后北京的二手房成交量居然創(chuàng)六年新紀錄,。也不知道這些土豪們是出于什么心理買的二手房，但是小編想告訴他們買二手房得想想清楚,，別到時候發(fā)生糾紛哭都來不及,。

 

京二手住宅猴年開門紅 創(chuàng)六年新紀錄

 

春節(jié)剛過，北京二手房住宅市場迅速升溫,。綜合北京房產(chǎn)交易管理網(wǎng)和多家研究機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，今年春節(jié)后首周（2月14日至2月20日），北京二手住宅的網(wǎng)簽量達到6048套,，日均成交864套,，節(jié)后首周交易量為2010年以來的最高值。有業(yè)內(nèi)人士表示,，在后續(xù)利好政策的刺激下,，北京二手住宅市場火熱態(tài)勢還會持續(xù)一段時間。

 

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院,、中原地產(chǎn)市場研究部,、鏈家研究院三家機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年1月,，北京二手住宅網(wǎng)簽總量達到24312套,，同比上漲91%，環(huán)比上月上漲5.3%,。

 

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示,，“從交易量來看，去年12月和今年1月北京二手住宅的成交量都超過了2萬套,，北京二手房市場可謂迎來了一個暖冬,。而上一次連續(xù)兩月破兩萬的情況還要追溯到2010年的12月、2011年的1月,，中間相隔了58個月,。這說明2015年一系列利好政策帶來的北京二手住宅市場復蘇還在持續(xù)?！?/p>

 

“臨近春節(jié),，北京新房的供應量大幅減少，加上北京新房日漸豪宅化,，部分市場需求被迫轉(zhuǎn)向了二手房,。同時，一些本計劃好在今年購房的家庭希望趕在春節(jié)前完成交易,，二手住宅成交周期加快,。去年底北京二手住宅價格相對穩(wěn)定，部分著急用錢的業(yè)主也選擇在年底降價出售,。這些綜合因素帶來了今年1月份交易量的持續(xù)上漲,。”胡景暉說,。

 

今年春節(jié)過后,，北京二手住宅市場成交量迅速攀升。來自偉業(yè)我愛我家研究院數(shù)據(jù)顯示,，春節(jié)后首周（2月14日至2月20日）,，北京二手住宅的網(wǎng)簽量達到6048套,，日均成交864套，節(jié)后首周交易量為2010年以來的最高值,。

 

鏈家研究院分析師李巧告訴記者,，“從各項數(shù)據(jù)表現(xiàn)看，今年春節(jié)后北京二手住宅市場延續(xù)了節(jié)前的熱度,。在經(jīng)過一個春節(jié)長假之后,，購房人的熱情非但沒有降溫，反而在節(jié)后出現(xiàn)了集中釋放,。從供需情況看,，今年春節(jié)后首周新增房客源量均大幅上漲超過節(jié)前，在短期內(nèi)會形成較大規(guī)模成交,。預計到今年3月份仍會是北京二手住宅交易的高峰期,。”（北京晨報）

 

那些二手房買賣中不得不說的事兒

 

購買二手房時與購買商品房一樣的是要簽訂購房合同,、繳納稅費,，但合同條款以及稅費的項目略有不同。此外,，買二手房還涉及到戶口遷移等問題,，這都是在買二手房之前需要了解清楚的問題。

 

二手房買賣合同的主要條款

 

依據(jù)我國《合同法》及業(yè)務實踐,，下列內(nèi)容在一份二手房銷售合同中是必不可少的：

 

1,、當事人的名稱或姓名、住所這里主要是搞清當事人的具體情況,、地址,、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況,；雙方應向?qū)Ψ阶鲈敿毲宄慕榻B或調(diào)查,；應寫明是否共有財產(chǎn)。

 

2,、標的,，即房屋。

 

3,、價款及付款時間約定,。

 

一般新建的商品房及預售的商品房都是按所買賣房屋的建筑面積來計算房屋的價格，即約定每平方米建筑面積的售價為多少元,，然后用單價乘以建筑面積來計算房屋所需支付的價款,。舊房的買賣有時就直接約定每套房屋或每幢房屋所需支付的價款。在合同中一般要列一個付款時間進度表，買方按該進度表將每期所需支付的價款交付賣方,。

 

4,、履行期限、地點,、方式,。

 

這里主要寫明交房時間,；條件,；辦理相關(guān)手續(xù)的過程；配合與協(xié)調(diào)問題,；雙方應如何尋求中介公司,、律師、評估機構(gòu)等服務,；各種稅費,、其他費用如何分攤；遇有價格上漲,、下跌時如何處理,。

 

5、違約責任,。

 

這里主要說明哪些系違約情形,；如何承擔違約責任；違約金,、定金,、賠償金的計算與給付；在什么情況下可以免責,；擔保的形式,；對違約金或定金的選擇適用問題 。

 

6,、解決爭議的方式,。這里主要約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式。

 

7,、合同生效條款,。

 

雙方在此約定合同生效時間；生效或失效條件,；當事人不能為自己的利益不正當?shù)刈钃蠗l件成就或不成就,；生效或失效期限；致使合同無效的情形,；幾種無效的免責條款,；當事人要求變更或撤消合同的條件；合同無效或被撤消后，財產(chǎn)如何進行返還,。

 

8,、合同中止、終止或解除條款,。

 

按照《合同法》第六十八條,、第九十一條、第九十四條之規(guī)定,，合同當事人可以中止,、終止或解除房屋買賣合同。有必要在此明確約定合同中止,、終止或解除的條件,；上述情形中應履行的通知、協(xié)助,、保密等義務,；解除權(quán)的行使期限；補救措施,；合同中止,、終止或解除后，財產(chǎn)如何進行返還,。

 

9,、合同的變更與轉(zhuǎn)讓。在此約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進行變更,、轉(zhuǎn)讓的禁止條款,。

 

10、附件,。在此說明本合同有哪些附件,；附件的效力等。

 

買二手房要交哪些稅費

 

雖然去年樓市新政對二手房營業(yè)稅的征收作出了修改,，但并不意味著降低了二手房稅費的征收標準,，要想買二手房還是需要先計算下應該交哪些稅費，以便于衡量買二手房合適還是買商品房劃算,。具體買二手房應交的稅費為：

 

1,、交易手續(xù)費：3元/平方米×建筑面積；

 

2,、合同印花稅：房屋成交總額×0.05%,；

 

3、營業(yè)稅：普通住宅2年內(nèi)：房屋成交總額×5.55% ,；2年或2年以上：免征 ,；

 

非普通住宅2年內(nèi)：房屋成交總額×5.55%,；2年或2年以上：差額×5.55% ；

 

4,、個人所得稅：2年內(nèi)的普通住宅為房屋成交總額的1%或利潤部分×20%,；2年以上（含）5年以下的普通住宅稅費為（售房收入－購房總額－印花稅）×20%

 

非普通住宅：房屋成交總額的2%或利潤部分×20%；

 

5,、土地增值稅：普通住宅免征,，非普通住宅3年內(nèi)：房屋成交總額×0.5% ，3年至5年：房屋成交總額×0.25% 5年或5年以上：免征,；

 

6,、買賣合同公證費：（買賣合同需要公證時才須繳納）房屋成交總額×0.3%；

 

7,、契稅是應由買方交納的,，交稅比例是：普通住宅面積為90平方米以下的應交納成交價或是評估價的1%,，90到140平方米應交成交價或是評估價的1.5%的契稅,；非普通住宅應該交納成交價或是評估價的3%的契稅。

 

如何避免二手房戶口糾紛

 

買二手房時除了要了解繳納的稅費外,，還要注意賣方是否將戶口遷出,。雖然戶口不影響房產(chǎn)交易，但會影響下家落戶,，如果下家買的是學區(qū)房,，或者買房就是為了落戶，那就必須提前預防賣方不遷戶口的情形出現(xiàn),。具體可以采取以下方式：

 

1,、在買賣合同中約定不遷戶口的違約金。按照逾期遷出的時間支付相應的違約金數(shù)額,。但這種辦法的缺點是如果上家拖延的時間較長,，計算出來的違約金會較高，法院可能只會支持其中一部分,，所以對賣方的制約力不強,。

 

2、可將遷出戶口作為支付尾款的前提條件,。即約定付尾款前,，上家應將戶口遷出，否則可以不付尾款,，還可以追究上家違約責任,。下家可將尾款留得適當多一些，這樣對上家的制約會更大,。

 

3,、約定如果上家逾期不遷戶口并且超過一定期限還不遷，下家可以解除買賣合同并追究上家違約責任。這對上家的約束會更大,，如果下家買房的目的主要是為了落戶,，采取這個辦法能有效制約上家拖延時間拒不遷出。

 

在樓市新政的實施后二手房成為房地產(chǎn)市場的香餑餑,，但是購房者不要忽視二手房的房齡,、質(zhì)量以及有無房產(chǎn)證等問題。買房是件大事兒,，最好考慮清楚買二手房好還是買商品房好,。