“已建成小區(qū)要逐步開放道路”引發(fā)熱議,；專家建議已建成小區(qū)可70年土地使用權(quán)到期后再開放

 

專家稱開放小區(qū)需居民同意

　　

《關于進一步加強城市規(guī)劃建設管理工作的若干意見》近日印發(fā),，其中提出，加強街區(qū)的規(guī)劃和建設,，分梯級明確新建街區(qū)面積,，原則上不再建設封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開,，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化,，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進土地節(jié)約利用,?！霸瓌t上不再建設封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開”這句話,，昨日引發(fā)熱議,，已建成小區(qū)誰有權(quán)決定開放？今后沒有封閉式小區(qū),，是否意味著小區(qū)不再有物業(yè),？小區(qū)開放后安全如何保證？對于這些公眾關心的問題,，昨日記者采訪了相關專家,。

　　

1 現(xiàn)有小區(qū)為何需要拆掉圍墻？

　　

去一個不遠的地方,，從地圖上看,，明明直線距離很近,，但實際上一個龐大的院子橫在眼前，要過去的話,，只能繞過大院或小區(qū),，走很遠的路才能到達目的地，這是不少市民日常生活中都會遇到的問題,。

　　

城市規(guī)劃專家說,，其實北京的道路寬度并不比國際上其他大城市窄，甚至要更寬,，但擁堵的很大一個原因,，就是城市支路等毛細血管不通暢，道路微循環(huán)不好,。

　　

此前在網(wǎng)絡上流傳的一張照片也顯示,，從距離地面5公里的高度俯瞰巴黎、華盛頓,、東京,，能看到蛛網(wǎng)一般密布的干路支路，而北京地區(qū)只看得到成片的大院,、小區(qū)和稀疏的城市道路,。

　　

國家發(fā)改委綜合運輸研究所宏觀城市交通室主任程世東表示，西方國家城市發(fā)展一直是小街區(qū),，路網(wǎng)密,，不會像我們一些城市經(jīng)常出現(xiàn)交通毛細血管堵塞的情況，

　　

而封閉式的大院或小區(qū)不僅割裂了路網(wǎng)交通,，而且從多個方面影響了城市生活,。專家說，大部分生活性的街道上,，應該有更良好的關系,。人走在街道上，有一些小商店,，有怡人的環(huán)境,、步行空間、綠帶,、休憩場所等,，會讓人很舒服。而如果走在一條街上,，旁邊只是圍墻,，你就會覺得這條路很長。

　　

記者了解到,，此前北京的規(guī)劃部門也對大院拆墻透綠進行了探索和努力,。比如結(jié)合具體項目，如果是大院里的項目要改擴建申請調(diào)整規(guī)劃,，規(guī)劃部門就會要求其將大院里的一些支路,，隨著項目建設騰退干凈，地上沒有建筑物,，將來如果拆了院墻,，這些支路就有通行的可能性。

　　

2 誰有權(quán)讓小區(qū)開放內(nèi)部道路,？

　　

北京市房協(xié)秘書長陳志認為,，對于已有小區(qū)是否開放，應該充分尊重小區(qū)土地的使用權(quán)人——業(yè)主的權(quán)利,。

　　

他說,，一個小區(qū)使用的土地，無論是小區(qū)內(nèi)建設道路,、綠地,，還是建設住宅樓的土地，都先是開發(fā)商從政府手中獲得使用權(quán),，建設完成后出售給業(yè)主,，而小區(qū)使用的土地也被劃分到每個購房的業(yè)主“頭上”。同時,，《物權(quán)法》中規(guī)定,，小區(qū)道路如果沒有明確規(guī)定屬于市政道路的，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主,。因此,，對于已有的小區(qū)來說，是否開放,，應該由業(yè)主共同決定,。

　　

北京大學法學院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說，意見中提到的已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開,，用了“逐步”一詞,。他認為可以選擇住宅小區(qū)土地使用權(quán)70年到期時再變更，或小區(qū)住宅樓已經(jīng)無法居住需重建時再變更,。

　　

昨日有人提出,，小區(qū)的綠地、道路等是否計入到買房時公攤面積,，如果是的話,，小區(qū)開放應給買房的業(yè)主予以補償。

　　

專家表示,，就北京而言,，小區(qū)的綠地,、道路等是沒有計入到買房的公攤面積中的。這些面積屬于業(yè)主共有面積,，業(yè)主擁有土地使用權(quán),，但不是分攤面積。

　　

中國政法大學教授王衛(wèi)國認為,，政府的出發(fā)點是好的,，但推行時應尊重大家意愿和需求。

　　

王衛(wèi)國表示,，小區(qū)道路如果沒有明確規(guī)定屬于市政道路的,，從產(chǎn)權(quán)來講屬于小區(qū)業(yè)主，按照物權(quán)法的規(guī)定,，住宅小區(qū)的土地使用權(quán)是屬于小區(qū)內(nèi)部業(yè)主的共有,，這些道路不只有通行功能，還有小區(qū)業(yè)主停車等其他很多功能,。此外,，完全打開也涉及安全和民眾觀念等問題，政府不能強行推行,，要尊重《物權(quán)法》,。

　　

3 開放使用小區(qū)道路如何補償？

　　

如何釋放小區(qū)中的道路資源,？王衛(wèi)國認為,，從法律上講，政府要協(xié)商推進,，比如與小區(qū)業(yè)主大會必要協(xié)商,，還要進行補償。

　　

同時,，要區(qū)別對待,，不能一刀切，“在一些地方道路非常稀缺的情況下,，要與小區(qū)業(yè)主等各方進行協(xié)調(diào),；對于有些小區(qū)根本不存在這方面的需求，圍墻打開對于緩解交通沒有實質(zhì)性的意義,，反而增加了安全隱患,，就應保證小區(qū)內(nèi)道路的生活功能，以及業(yè)主寧靜和安全的需求”,。

　　

此外,，對于單位大院，王衛(wèi)國表示，比住宅小區(qū)的問題要簡單一些,，很多是國有單位,，但也有一些企業(yè)單位，因此也不能一概而論,。

　　

這里面的關鍵問題是土地使用權(quán),，它包括兩類，劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán),。國有企業(yè)通常屬于劃撥土地使用權(quán),，而企業(yè)單位還要看看是劃撥土地使用權(quán)還是出讓土地使用權(quán),。

　　

王衛(wèi)國表示,，劃撥土地使用權(quán)是無償取得的，這個使用權(quán)政府可隨時收回,，只要適當補償即可,；對于出讓土地使用權(quán)，政府強制收回時必須是出于公共利益的需要,，收回中還需要論證,，并進行補償。補償包括退回土地使用權(quán)剩余年限的土地出讓金,、給小區(qū)居民帶來不便的補償,、道路建設成本，以及由此給居民帶來不便進行的補救措施,，包括如噪音,、污染等一系列問題，都要統(tǒng)籌進行,。

　

4 街區(qū)化后小區(qū)物業(yè)將被取消,？

　　

北京大學法學院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說，新建小區(qū)街區(qū)化,，從理論上講是做得到的,。比如在香港、澳門,，就有不少都是以單獨的樓棟為單元,。

　　

那如果都是單獨的樓棟，沒有了小區(qū),，沒有了小區(qū)內(nèi)的道路和綠地,，那是否還需要物業(yè)？是否還要交物業(yè)費,？

　　

對此,，樓建波說，所謂物業(yè)，是負責小區(qū)的公共設施和共有部位的維護,。一棟樓內(nèi)的樓道,、電梯、二次供水等都是公共部位和共有設施,，也是需要維護的,。所以將來也會劃定公共部位和共有設施，只是按照屆時的規(guī)劃來確定,。

　　

“物業(yè)的本質(zhì)不會變,，只是管理服務的方式會有所變化?！睒墙úㄕf,，因此物業(yè)公司不會消失，業(yè)主們?nèi)匀恍枰飿I(yè)公司提供服務,，只是服務形式的變化,，如過去是一個小區(qū)封閉起來，門口有保安值守,，將來物業(yè)的保安則可能是在樓門口來值守,，而開放后的道路上則由警察來巡邏。

　

至于道路開放后是否會切割小區(qū),，造成物業(yè)不好管理,？樓建波認為這也不是問題，“現(xiàn)在有些小區(qū)也是被一條市政路分開了,，并沒有影響到物業(yè)管理,。”

　　

同時,，樓建波建議,，在具體執(zhí)行時不能“一刀切”，應根據(jù)實際情況逐步推進,?！敖謪^(qū)制是一個系統(tǒng)工程，不能分割開,。比如街區(qū)制的一大目的就是打開大院或小區(qū),，形成微循環(huán)的道路，那么如果三個小區(qū)挨著,，一個小區(qū)打開了,，另外兩個沒有打開，道路還是循環(huán)不了,，反而成為了斷頭路,。”

　　

5 圍墻打開怎么保障小區(qū)安全？

　　

推行街區(qū)制后,，很多人擔心,，以后小區(qū)的物業(yè)如何管理？小區(qū)的安全隱患是不是會增加,？中國人民公安大學治安學院教授王太元認為,，這個問題不能一概而論，不是所有小區(qū)打開就會影響安全,，也不是所有小區(qū)打開就對交通有利,，要看小區(qū)的封閉狀態(tài)和大交通之間的關系才能確定。

　　

王太元表示,，所有的小區(qū)全部推行街區(qū)化是不科學的,，有些社區(qū)不適合開放，比如小區(qū)內(nèi)道路以及周圍條件環(huán)境并不適合開放,，因此應該實事求是,、因地制宜,。在推行時,，需要進行大量的調(diào)查工作，如社會治安各種手段相互協(xié)調(diào)的工作等等,。

　　

此外,，王太元指出，小區(qū)的治安并不僅僅是靠封閉來解決,，封閉也不能解決安全問題,，要靠管理和防范等多個方面，如加強巡邏,、守護等多種措施加強治安,。

　　

小區(qū)打開后，通行車輛多了,，噪音問題如何解決,，是否會擾民？王太元認為,，首先要看擾民到什么程度,，通過調(diào)查研究，判斷通行之后是否安裝隔音墻,，對于不同的問題,。包括噪音，涉及的問題都要制定具體的,、有針對性的措施進行解決,，不能一刀切。

　　

6 學區(qū)房劃分是否會受街區(qū)影響？

　　

中國教育科學研究院研究員儲朝暉表示,，原來城市設計中,，單位大院比較多，這與行政管理體制相關,，單位管一切,，之后逐漸由單位制管理向社區(qū)管理的方向逐漸轉(zhuǎn)變，從其他國家的城市管理經(jīng)驗看,，這是一個大趨勢,。

　　

對學區(qū)房和擇校來說，與以前單位邊有個很好的學校有直接關系,，如之前北京取消的共建學校,，就屬于單位和學校的共建。現(xiàn)在,，城市管理理念在逐漸的改變,。

　　

因此，小區(qū)打開后對學區(qū)房可能會有一定影響,。儲朝暉分析說：“街道和小區(qū),，是過去學區(qū)如何劃分主要考慮的一個重要因素。未來小區(qū)打開后,，如果不改變街道的管轄,，應該不會有太大的直接影響，如果打開后改變街區(qū)的管轄,，可能會影響到學區(qū)房”,。

　　

儲朝暉認為，對于學區(qū)房應總體考慮,，一方面,，一個好學校是長期積累起來的，周圍居民也較為穩(wěn)定,，除了新建小區(qū),，要改變是一個長期的過程，不會出現(xiàn)劇烈的變化,；另一方面,，學區(qū)房從推動教育均衡來說，屬于浮在水面上的“浮標”,，顯示水位在哪里,，但不要把目標盯著浮標，實際問題是教育均衡問題,，這個問題解決之后浮標自然會往下降,，“學區(qū)房只是浮標,，如果水位改變，浮標高低也會改變,。水位就是指房子的價值” ,。

　　

最后，儲朝暉表示,，作為城市社區(qū)管理,，從長期發(fā)展來看，從公共資源提供上應該注重公平,、均衡,，公共服務職能應由政府整體考慮，而不是根據(jù)社區(qū)和周圍單位部門過多掛鉤,。