企業(yè)遇到拆遷,，生產(chǎn)經(jīng)營的方方面面都會受到影響,，必然希望通過拆遷補償盡可能的挽回自己的損失，這就可能與拆遷單位法生矛盾,。而且企業(yè)的經(jīng)營場地一般是通過租賃得來的,，在拆遷過程中還可能與經(jīng)營場地的所有權人發(fā)生爭議。只有了解清楚企業(yè)拆遷可獲得哪些補償,，才能在法生糾紛之時找到解決問題的方向,。

企業(yè)可獲得的拆遷補償

（一）土地、房屋價值補償

土地房屋價值補償主要包含兩方面,，土地區(qū)位補償價和房屋重置成新價，土地區(qū)位補償價指的是被拆遷人合法用地范圍內(nèi)的土地使用權價值,，主要有土地所在的區(qū)位和用途來決定,，企業(yè)的土地用途一般為工業(yè)用途，雖然價值要低于住宅和商服類的土地,，但因為企業(yè)的廠房,、倉庫占地較大，所以在拆遷中土地區(qū)位補償價往往是很重要的一部分,。房屋重置成新價主要指的是指一定時間,、一定區(qū)域內(nèi)的被拆遷房屋重置成新平均價，通俗講就是房屋的建造成本價,，這個成本價是比較固定的,，一般都是1500-2000左右。

在拆遷的過程中,，拆遷方所委托的評估公司往往將土地區(qū)位補償價和房屋重置成新價合并計算,，也就是說，被拆遷人從評估報告里看不出來土地值多少錢,，房屋值多少錢,，從而也很難去質(zhì)疑其合法性。很多地方的拆遷人甚至會告訴你,，這個項目的拆遷就沒有土地的補償項目,，如此種種，都是為了掩蓋拆遷方在土地中獲得的巨額利潤,。

（二）裝修附屬物補償

關于裝修附屬物補償,，各地都有裝修和附屬物的各項補償標準的實施細則，該項補償內(nèi)容主要由評估機構根據(jù)各地制定的標準進行評估。此項補償內(nèi)容比較固定,，彈性空間不大,，被拆遷企業(yè)主要應當審查評估報告是否存在缺漏項的情況即可。

（三）停產(chǎn)停業(yè)損失補償

停產(chǎn)停業(yè)損失指的企業(yè)因為拆遷不能進行正常經(jīng)營所產(chǎn)生的所有損失,，在計算該損失時不僅應當考慮被拆遷前的利潤損失,，還應當考慮目前的企業(yè)業(yè)務量、客戶資源以及預期利益的損失,。2011年頒布《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條和第二十三條作出了對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的應進行補償?shù)囊?guī)定,，提出了補償應根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定,。因各地對停產(chǎn)停業(yè)計算的標準不一致,，各個企業(yè)的盈利虧損情況也各不相同，因此,，停產(chǎn)停業(yè)損失是拆遷補償項目里彈性最大的一項,，應當值得企業(yè)重點關注。

（四）搬遷費用,、搬遷損失

企業(yè)在面臨拆遷時,，搬遷費除了將企業(yè)所有的機器設備、各項生產(chǎn)資料,、辦公用品從一個地方搬遷到另一個地方所產(chǎn)生的搬遷費用,，還包括搬遷損失，主要是指這些機器設備,、生產(chǎn)資料在搬遷過程中因拆,、裝所造成的機器設備損失、折舊,、損耗等費用,。如果是大型企業(yè)拆遷，這部分的搬遷損失要委托專門的資產(chǎn)評估機構進行評估,。

（五）各項拆遷獎勵費用

在拆遷的過程中,，拆遷人為了加快拆遷進度，往往會采取速遷獎勵的辦法鼓勵被拆遷人盡早簽訂拆遷安置補償協(xié)議,，搬出被拆遷房屋,。各項獎勵的數(shù)額主要由具體的項目實施意見來決定。

（六）職工安置費

涉及到集體企業(yè)或國有企業(yè)還有職工安置費用,，主要是通過給下崗的職工繳納社會保險的方式實現(xiàn),。

法生企業(yè)拆遷糾紛怎樣維權

事實上，拆遷人與被拆遷人在協(xié)商補償,、訂立補償安置協(xié)議的過程中,，承租人也沒有權利參與到其中來,。這樣一來，一旦面臨拆遷,，作為承租人的企業(yè)想獲取補償就會陷入非常被動的局面,。在現(xiàn)實生活中，因歷史上的改制原因,，國有企業(yè)改制不徹底,、集體企業(yè)轉(zhuǎn)型不成功，企業(yè)產(chǎn)權,、廠房產(chǎn)權,、土地使用權權屬混亂不清等情況，導致企業(yè)以承租人的身份從事生產(chǎn)經(jīng)營的情況非常之多,。那么,，承租企業(yè)面臨拆遷應當如何為自己爭取利益呢？

1,、承租企業(yè)在拆遷前的準備

許多被拆遷企業(yè),、承租企業(yè)在面臨拆遷的時候，往往抱有一種“等”,、“耗”,、“拖”的態(tài)度。他們認為,，只要我能拖得住撐得久,，動遷組終會因為拆遷進度的壓力而接受被拆遷人提出的補償條件,。事實上,，這是一種非常錯誤的想法。

首先,，法律上規(guī)定了“久拖不搬”的強制手段,。《行政強制法》和《條例》確立了行政強拆和司法強拆的兩種救濟手段,，面臨被拆遷人,、承租人“久拖不搬”的情況，拆遷人有權依照法律程度申請強制拆遷,，被拆遷人,、拆遷關系人意圖想通過“拖”的方式而阻止拆遷人的拆遷，這是不現(xiàn)實的想法,；

其次,，在以前的拆遷案例中確實存在因時間拖得過久，拆遷人給予被拆遷人較高補償?shù)那闆r,，但我們不能把給予較高補償?shù)脑蚝唵螝w于“等”,、“耗”,、“拖”。拆遷是一種依法而為之的法律行為,，哪些項目應當補償,、哪些情形應當照顧、基于何種標準補償,，都是經(jīng)由法律,、法規(guī)、地方政策性文件所規(guī)范的,，所有的拆遷補償都是納入到法律,、法規(guī)、政策性文件中的,，而不是拆遷人自主決定的事情,。

再次，抱有“等”,、“耗”,、“拖”想法的被拆遷人往往把全部精力集中于補償款的安置上，而忽視了補償款分割的法律風險化解,。律師在辦案的過程中,，經(jīng)常會遇到這種情況：在補償款談妥之前，被拆遷人,、承租人往往站成一線,，共進共退，以圖爭取更多的利益,。而一旦補償款落實之后,，被拆遷人、承租人以及拆遷關系人會因為之前的權屬約定不明而再起訴訟,，請求法院依法為其進行動遷款的分割,，拆遷之事本已麻煩甚多，再加上動遷款的分割,，更容易出現(xiàn)親朋關系破裂,、子女關系緊張的情況。而這一切,，其實都可以通過拆遷前的準備,，通過約定各方權利的方式，很容易地把拆遷后的法律風險給化解掉,。但很多拆遷人,、拆遷關系人并沒有注意到這一點，而徒增許多煩惱和糾紛,。

2,、承租企業(yè)在拆遷前可以做的準備工作有：

（1）深度審查拆遷中的各方權利義務關系,，確定因拆遷而發(fā)生關系的各方主體

與住宅房屋拆遷相比，非住宅房屋拆遷（企業(yè)拆遷）因為土地,、房屋的權屬關系復雜,，在拆遷過程中會有更多的拆遷關系人在里面。如果被拆遷房屋是自有產(chǎn)權辦公用房,，并享有完整的國有土地使用權,，被拆遷人就是被拆遷房屋的產(chǎn)權人，拆遷關系主體就是拆遷人,、被拆遷人,。有些房屋是租賃辦公用房，拆遷關系主體則有拆遷人,、被拆遷人和承租人三方主體,。值得引起注意的是，集體土地上的私有企業(yè)拆遷以及國有改制不徹底的企業(yè)拆遷,，因原有權屬不明,，甚至土地轉(zhuǎn)讓合同無效等各種在法律規(guī)范之外的事實出現(xiàn)，使得各方主體權利義務不清楚,，拆遷獲得補償款后往往更容易發(fā)生糾紛,。由此，律師提示：對于產(chǎn)權歸屬不明確的企業(yè),，在拆遷實施后,、拆遷補償安置協(xié)議訂立前這段時間內(nèi)，建議咨詢或者聘請律師介入,，以合同約定或者其他法定形式把拆遷各方的權利,、動遷款分割方案做民事權利的約定，以有效化解可能發(fā)生的法律風險,。

（2）積極準備對被拆遷房屋的產(chǎn)權關系證明,、現(xiàn)有設備清單,、勞動合同的備案核查,、裝修裝潢費用支出等相關材料證明

有很多當事人并沒有預估到相關材料證明是件很復雜的事情，臨到限期,，匆匆估算企業(yè)內(nèi)的設備數(shù)目,，對因拆遷而引起的設備遷移費、哪些設備遷移動是損害設備價值的沒有進行精細的清點核查,，而使被拆遷企業(yè),、承租企業(yè)在安置補償時相當被動。常言道,，破家值萬貫,，對企業(yè)資產(chǎn)設備的核查應當是一個細致,、認真的工作，應當提前介入,，為后來的評估做好準備,。被拆遷房屋的產(chǎn)權關系證明主要有房產(chǎn)證、土地證或者租賃合同,、土地轉(zhuǎn)讓合同等文件,；現(xiàn)有設備清單指企業(yè)運營過程中實際使用的設備價格、規(guī)格,、數(shù)量,、使用年限、有無抵押等情況的清單,。

勞動合同的備案核查是指企業(yè)與本企業(yè)實際用工之間訂立的勞動合同,，以證明本企業(yè)內(nèi)共有多少在職員工，勞動期限如何等,。如有事實勞動情形的,，建議應盡快補充勞動合同，以證明雙方的勞動關系,。另外,，社會保險繳納情況、工資單等實際證明企業(yè)員工報酬情況的材料證明也應一并整理并列清單,。裝修裝潢費用的支出也應當有相應的發(fā)票證據(jù)予以證明,，如果協(xié)商確定裝修裝潢費用的補償，可依照裝修裝潢費用的原始支出,、使用年限,、現(xiàn)在狀況等參數(shù)進行協(xié)商；如果依照評估確定裝修裝潢費用的補償,，也應提交相應數(shù)據(jù)及證明材料,，以便對裝修裝潢費用進行合理的評估。

（3）聘請律師介入,，在專業(yè)律師的指導下制定拆遷策略

拆遷涉及范圍廣,、補償標準各有差異，而且拆遷人在拆遷中往往有著更優(yōu)勢的地位,，使得很多被拆遷人,、拆遷關系人 “怕”拆遷?！芭隆钡脑驘o外乎兩點：一是拆遷跨度時間長,，繁瑣事情多，很多企業(yè)初次接觸拆遷,，對此束手無策,；二是缺乏相關的拆遷法律知識,，在與拆遷人交涉的過程中怕吃虧。鑒于拆遷的復雜性和專業(yè)性,，對于法律關系復雜的拆遷聘請拆遷律師介入是非常有必要的,。

實踐中企業(yè)拆遷的賠償是混亂的，是標準不一的,，是信息不對稱的,。《國有土地上房屋征收與補償條例》等相關法律,，沒有對于企業(yè)拆遷賠償?shù)奶貏e規(guī)定,。這也在一定程度上，導致了企業(yè)拆遷面臨的矛盾也很尖銳,，不僅僅是被拆遷企業(yè)與拆遷人的矛盾,，還包括被拆遷企業(yè)與土地或房屋所有人的矛盾。在進行企業(yè)拆遷時,，一定要妥善解決好相關問題,，避免矛盾激化。