隨著央行,、銀監(jiān)會(huì)的房貸新政在四川正式落地,，按揭買房已經(jīng)成為購(gòu)房者買房的優(yōu)先選擇方式,。按揭貸款買房的確能緩解購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)壓力,，但購(gòu)房者在解決了住房問題的同時(shí)還應(yīng)注意按揭貸款的流程以及注意事項(xiàng)，否則即使有錢買房也不能合理避免買房糾紛,。

房貸新政四川落地：成都首套房貸首付最低兩成

據(jù)權(quán)威信息,，在人民銀行成都分行的協(xié)調(diào)指導(dǎo)下，經(jīng)四川省市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制19位核心成員協(xié)商一致,，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款,，成都主城區(qū)（包括五城區(qū)和高新區(qū)）的最低首付款比例由30%統(tǒng)一降至25%，成都其他地區(qū)和全省其他市（州）的最低首付款比例由25%降至20%,。

主城區(qū)之外最低首付可兩成

春節(jié)前,，央行、銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了最新的住房信貸政策,，允許“非限購(gòu)”城市首套房貸款首付比例原則上最低25%,，各地可根據(jù)自身情況再下浮5個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)時(shí),，各方比較一致的觀點(diǎn)是,，監(jiān)管部門此舉旨在化解存量房產(chǎn)。昨日,，成都商報(bào)記者獲悉,，在征求了各方意見后，四川省市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制秘書處近日正式下發(fā)了“《四川省個(gè)人住房貸款最低首付款比例實(shí)施方案》的通知”,，這也是該秘書處今年下發(fā)的第一份通知,。

通知稱，在人民銀行成都分行的協(xié)調(diào)指導(dǎo)下,，經(jīng)四川省市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制19位核心成員協(xié)商一致,，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，成都主城區(qū)（包括五城區(qū)和高新區(qū)）的最低首付款比例由30%統(tǒng)一降至25%,，成都其他地區(qū)和全省其他市（州）的最低首付款比例由25%降至20%,。

同時(shí)，對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭,，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房的,，成都主城區(qū)（包括五城區(qū)和高新區(qū)）的最低首付款比例由45%降至35%,，成都其他地區(qū)和全省其他市州的最低首付款比例由40%降至30%。

通知要求,，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)結(jié)合本機(jī)構(gòu)商業(yè)性個(gè)人住房貸款投放政策,、風(fēng)險(xiǎn)防控等因素，在上述約定標(biāo)準(zhǔn)之上,，根據(jù)借款人的信用狀況,、還款能力等合理確定具體首付款比例和利率水平,。

部分商業(yè)銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示,，秘書處的文件他們已收到，將嚴(yán)格執(zhí)行,。

成都樓市小陽(yáng)春將提前到來

“這個(gè)政策給新春樓市打了一記強(qiáng)心針,。”龍湖的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，首先,，將刺激剛需。首套房首付下降,，將刺激一些剛性需求提前釋放,，接下來市場(chǎng)上的開發(fā)企業(yè)也可能加大剛需房源的供應(yīng)量。其次,，鼓勵(lì)購(gòu)房,。這主要針對(duì)換房族，可以預(yù)見的是成都樓市小陽(yáng)春將提前到來,，金三銀四也將出現(xiàn),。“目前以剛性需求為代表的時(shí)代天街,，春節(jié)期間上客量明顯上升,，金融政策的利好也將推動(dòng)購(gòu)房者下單；樹立城南平層住宅標(biāo)桿的世紀(jì)峰景,，積極響應(yīng)銀行政策,，推出特價(jià)房源，最高優(yōu)惠可達(dá)30萬(wàn)/套,，給購(gòu)房者最大實(shí)惠,。”

中海的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，目前還沒有接到銀行的正式通知,。但年前如果客戶資信好，有的銀行也可以辦到2.5成的首付,，這個(gè)新政策推出后,，對(duì)市場(chǎng)的影響也不會(huì)太大,。華僑城則表示，這個(gè)新政策對(duì)高端需求和改善型需求的影響會(huì)大一些,，是利好,。高端和改善型產(chǎn)品的單價(jià)和總價(jià)更高一些，降低首付成數(shù)之后,，買房人的壓力更小,，更能促進(jìn)高端和改善型產(chǎn)品的銷售。

潤(rùn)富國(guó)際花園相關(guān)負(fù)責(zé)人羅遠(yuǎn)中表示,，成都市出臺(tái)這樣的政策,，再次刺激了購(gòu)房者的買房欲望，是對(duì)樓市的又一大利好,。（成都商報(bào)）

你所不知道的按揭購(gòu)房

雖然房貸新政落地成都但房?jī)r(jià)高的依然只能選擇按揭購(gòu)房,，但很多年輕人并不知道什么是按揭貸款買房，也不知道按揭貸款買房的流程是什么,，更加不清楚在按揭購(gòu)房時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng),。

按揭購(gòu)房的流程

按揭是指以房地產(chǎn)等實(shí)物資產(chǎn)或有價(jià)證券、契約等作抵押,，獲得銀行貸款并依合同分期付清本息,，貸款還清后銀行歸還抵押物，具體的流程為：

1,、與開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同,；

此時(shí)需要注意審查開發(fā)商是否具有“五證”：《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》,、《建筑工程施工許可證》、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》,。

2,、繳付首付款，注意保存首付款收據(jù),；

3,、到銀行填寫《個(gè)人房屋貸款申請(qǐng)表》；

開發(fā)商一般都會(huì)與一家或幾家銀行簽訂合作協(xié)議,，因此到與開發(fā)商有協(xié)議的銀行辦理按揭貸款協(xié)議,，這樣手續(xù)會(huì)方便些。帶齊首付款收據(jù),、《商品房買賣合同》,、身份證、本市戶口簿（非本市戶口提供一年以上暫住證明）,、收入證明等原件及復(fù)印件到銀行填寫《個(gè)人房屋貸款申請(qǐng)表》,。

4,、銀行審查按揭貸款申請(qǐng)；

銀行的信貸人員對(duì)申請(qǐng)人提交的材料進(jìn)行審查和逐級(jí)審批,，如果認(rèn)為符合銀行的貸款條件,，會(huì)通知申請(qǐng)人簽訂《個(gè)人房屋按揭貸款合同》，合同期限不超過30年,。

5,、到房管局辦理《房屋他項(xiàng)權(quán)利證》，用以證明此房產(chǎn)上有銀行的抵押權(quán),。到公證部門辦理產(chǎn)權(quán)抵押公證,。到保險(xiǎn)公司辦理房屋保險(xiǎn)；

以上手續(xù)銀行一般會(huì)代辦,。

6,、開立賬戶,；

選用委托扣除款方式還款的客戶需與銀行簽訂委托扣款協(xié)議,，并在貸款行指定的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)開立還款專用的儲(chǔ)蓄存折賬戶或儲(chǔ)蓄卡、信用卡賬戶,。同時(shí),，售房人要在貸款行開立售房結(jié)算賬戶或存款專戶。

7,、支用貸款,；

經(jīng)貸款行同意發(fā)放的貸款，辦妥有關(guān)手續(xù)后,，貸款行按照借款合同約定,，將貸款直接轉(zhuǎn)入借款人在貸款行開立的存款賬戶內(nèi)，或?qū)①J款一次或分次劃入售房人在貸款行開立的存款賬戶內(nèi),。

8,、按約還款；

借款人必須按借款合同約定的還款計(jì)劃,、還款方式償還貸款本息,，否則銀行可以依法收回房屋。

9,、償還完畢貸款,。

貸款本息結(jié)清后，注銷抵押登記,，購(gòu)房者就成為房屋的真正所有人了,。

按揭貸款應(yīng)注意的事項(xiàng)

辦理按揭貸款時(shí)需要提供相關(guān)資料給銀行，然后銀行會(huì)對(duì)開發(fā)商的相關(guān)手續(xù)及借款申請(qǐng)人提交的全部資料,、文件進(jìn)行審查,，逐級(jí)審批,，為避免審批不過購(gòu)房者在此時(shí)就不得不注意以下事項(xiàng)：

1、提供真實(shí)資料

規(guī)避貸款影響剛需購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房按揭貸款,，銀行一般會(huì)要求購(gòu)房者提供相應(yīng)的收入證明（包括個(gè)人職業(yè),、職務(wù)和薪酬及其他經(jīng)濟(jì)收入情況等方面的證明）。

如果按揭購(gòu)房者向銀行提供了虛假材料,，則可能帶來比較嚴(yán)重的影響：輕則影響銀行審查,，最終不能發(fā)放貸款，實(shí)現(xiàn)不了自己的居住夢(mèng),；重則可能因?yàn)閭€(gè)人提供虛假材料,，導(dǎo)致不能辦理按揭貸款，造成開發(fā)商據(jù)此要求購(gòu)房者承擔(dān)逾期交付辦理按揭資料及商品房預(yù)售合同的違約責(zé)任,，支付相當(dāng)數(shù)額的違約金,。

2、小心貸款申請(qǐng)不成功 讓開發(fā)商沒收購(gòu)房定金

一般情況下,，在購(gòu)房者同開發(fā)商簽訂商品房買賣購(gòu)房合同后,，才能向銀行申請(qǐng)按揭貸款并最終與銀行簽訂按揭貸款合同。但由于按揭貸款能否申請(qǐng)成功,，具有不確定性,，因此購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)高度重視能夠貸款申請(qǐng)成功的問題。因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)生活中,，已經(jīng)發(fā)生了許多按揭貸款申請(qǐng)不成功,，開發(fā)商堅(jiān)持不退還購(gòu)房者定金的案例。

購(gòu)房者在與開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同交付定金時(shí),，一定要在合同中明確約定,，若因按揭貸款未能獲銀行同意導(dǎo)致購(gòu)房者申請(qǐng)解除購(gòu)房合同的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)全額退還購(gòu)房者繳納的購(gòu)房定金,，從而避免購(gòu)房者的定金損失,。

3、最好不要簽訂“連帶違約條款”

在目前的樓市消費(fèi)中,，開發(fā)商有時(shí)會(huì)要求在按揭貸款合同中或單獨(dú)與購(gòu)房人簽訂連帶違約條款：即借款人出現(xiàn)未按時(shí)歸還按揭款導(dǎo)致開發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的,，開發(fā)商有權(quán)按原價(jià)回購(gòu)房屋或解除商品房買賣合同。

一般情況下,，不要同開發(fā)商簽訂“連帶違約條款”,。如果一定要簽或者已經(jīng)簽訂了類似條款的購(gòu)房者，一定要注意還款的及時(shí)等情況,，避免因?yàn)閭€(gè)人在還款等方面出現(xiàn)違約,，造成開發(fā)商回購(gòu)或處分抵押擔(dān)保物的情況出現(xiàn)。

4、認(rèn)真履行還款義務(wù) 避免銀行提前收回貸款

一般情況下,，購(gòu)房者與銀行簽訂的按揭貸款合同都明確的規(guī)定了購(gòu)房者的還款期限,。同時(shí)，借款合同中還一般都約定了“如果借款人連續(xù)三期或累計(jì)六期逾期,，銀行有權(quán)提前收貸,，處置抵押擔(dān)保物，并有權(quán)要求借款人承擔(dān)銀行實(shí)現(xiàn)債權(quán)產(chǎn)生催收費(fèi),、律師費(fèi),、訴訟費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等費(fèi)用”的條款,。這是因?yàn)槿绻?gòu)房者提前還貸,，則會(huì)影響到銀行的收益和資金安排計(jì)劃，在貸款發(fā)放的一到三年內(nèi)提前還貸,，銀行可能會(huì)要求借款人支付相應(yīng)的違約金,。

借款人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照借款合同約定的還款時(shí)間及金額履行自身的義務(wù)，如果實(shí)在需要提前還款,，則需要提前做好相關(guān)的工作,，避免給自己造成損失。

在這還要提醒購(gòu)房者注意在還清了全部貸款本金和利息后,，一定要持銀行的貸款結(jié)清證明和相關(guān)憑證,，及時(shí)到房管局辦理注銷抵押登記手續(xù),，以確保物權(quán)的完整性,。只有這樣，購(gòu)房者才能規(guī)避因沒有辦理注銷抵押登記手續(xù)而帶來的可能出現(xiàn)的相關(guān)糾紛或者風(fēng)險(xiǎn),。