付清了購(gòu)房款,，最后卻是一場(chǎng)空；備案在自己名下的房子,，別人卻辦理了房產(chǎn)證,；與合法公司簽訂的合同，法院判決有效但無(wú)法履行……這一系列怪事就發(fā)生在合肥市民沈培永身上,。

“真金白銀”換來(lái)“空中樓閣”

安徽省滁州市下轄的天長(zhǎng)市,，被稱(chēng)為“安徽的東大門(mén)”，屬南京一小時(shí)都市圈內(nèi)的縣級(jí)市,。沈培永遇到的“怪事”,，就發(fā)生在這里。

根據(jù)沈培永描述,，2011年10月,，他購(gòu)買(mǎi)了安徽天緣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“天緣公司”）開(kāi)發(fā)建設(shè)的凱悅大廈營(yíng)業(yè)房16套、住房10套,，耗資近500萬(wàn)元,。按照合同約定，2012年4月26日前,，天緣公司應(yīng)交付房屋,。

沈培永告訴記者，當(dāng)時(shí),，他檢查了天緣公司《天長(zhǎng)市商品房預(yù)售合同登記備案證明》，備案日期顯示為2011年10月26日,。隨后,，沈培永放心地將房款支付給天緣公司，并拿到天緣公司開(kāi)具的收款收據(jù),。

沈培永本以為沒(méi)有了后顧之憂(yōu),，可按照合同約定時(shí)間交付房屋時(shí)，天緣公司卻遲遲不肯交付房屋,。

“我多次從合肥去天長(zhǎng)問(wèn)詢(xún)”,，沈培永回憶道，“有一次發(fā)現(xiàn),，自己買(mǎi)的房子只有4層,，但是開(kāi)發(fā)商賣(mài)給我501、502,，這豈不是‘空中樓閣’,？”

發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后，沈培永立即找到了天緣公司法定代表人薛衛(wèi)國(guó)解決,，隨后,，退款的進(jìn)展也算是順利,，沈培永當(dāng)時(shí)覺(jué)得，自己躲過(guò)了一劫,。但天緣公司拖延房屋交付時(shí)間,，又讓他心生憂(yōu)慮。

2013年年初,，沈培永得知薛衛(wèi)國(guó)已被公安機(jī)關(guān)控制,，遂向安徽省滁州市中級(jí)人民法院起訴天緣公司，要求天緣公司繼續(xù)履行合同,，無(wú)條件交付其所購(gòu)房屋的相關(guān)產(chǎn)權(quán)手續(xù),。

“訴訟時(shí)，我才知道這些房子被‘一房?jī)少u(mài)’了,?！鄙蚺嘤勒f(shuō)，天緣公司提供的商品房買(mǎi)賣(mài)合同,、發(fā)票及說(shuō)明,，證明了這些房屋已出售給了其他購(gòu)房者。

沈培永只得通過(guò)法律途徑維權(quán),。經(jīng)記者查詢(xún)中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng),，安徽省滁州市中級(jí)人民法院2014年2月8日作出的（2013）滁民一初字第00090號(hào)判決書(shū)確認(rèn)，沈培永對(duì)其與天緣公司系商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系且合同合法有效的主張成立,。然而,，這份判決書(shū)同時(shí)顯示，“因天緣公司已將涉案房屋另行出賣(mài)給他人并已實(shí)際交付,，且亦將部分房屋設(shè)定了抵押權(quán)”,，已無(wú)法向沈培永履行義務(wù)，故對(duì)沈培永的訴訟請(qǐng)求不予支持,。

“2014年3月,，我正在向安徽省高級(jí)人民法院上訴時(shí)，政府部門(mén)卻將我所購(gòu)買(mǎi)房屋的產(chǎn)權(quán)證辦理給他人,?！鄙蚺嘤勒f(shuō)，“可是據(jù)我了解,，他們并沒(méi)有登記備案,。”

天長(zhǎng)市國(guó)土房產(chǎn)局承認(rèn)“違規(guī)”

“房屋已經(jīng)給別人辦理了房產(chǎn)證,，再訴訟就沒(méi)有意義了,。”沈培永表示，于是他撤訴了,。

“實(shí)踐過(guò)程中,，登記備案的作用就相當(dāng)于把這套房子‘鎖死’，防止出現(xiàn)‘一房?jī)少u(mài)’的情況,?！遍L(zhǎng)期代理房地產(chǎn)糾紛案件的北京來(lái)碩律師事務(wù)所主任律師燕薪向中國(guó)青年報(bào)記者解釋道。

“我簽了合同,，交了房款,，在你們國(guó)土房產(chǎn)局備了案，你們憑什么給其他人辦理了房產(chǎn)證,？”氣憤的沈培永希望得到天長(zhǎng)市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)土房產(chǎn)局”）的合理解釋,。

沈培永買(mǎi)的房產(chǎn)到底又賣(mài)給了誰(shuí)？

滁民一初字第00090號(hào)判決書(shū)顯示：“2007年8月16日,，天緣房產(chǎn)公司與案外人黃某某簽訂一份商品房買(mǎi)賣(mài)合同,，以每平方米單價(jià)6900元將涉案4號(hào)營(yíng)業(yè)房出售給黃某某 ……2006年11月9日，天緣房產(chǎn)公司以工程款抵房款方式將18,、19號(hào)營(yíng)業(yè)房出售給案外人陳某……2007年4月17日,，天緣房產(chǎn)公司與案外人張某簽訂一份商品房買(mǎi)賣(mài)合同，以每平方米單價(jià)1473元將涉案201室住宅房出售給張某,?！?/p>

該判決書(shū)還顯示，2010年12月30日,，天緣房產(chǎn)公司除13,、16、17號(hào)三間營(yíng)業(yè)房外,，已向上述購(gòu)房戶(hù)開(kāi)具了涉案房屋的不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票,。之后，天緣房產(chǎn)公司已將涉案房屋全部交付給上述購(gòu)房戶(hù),，上述購(gòu)房戶(hù)已對(duì)涉案房屋進(jìn)行裝修并入住使用至今。

當(dāng)問(wèn)及為何沈培永在房屋已交付給他人的情況下能備案,，這些購(gòu)房戶(hù)在無(wú)備案的情況下辦理房產(chǎn)證是否合規(guī),、是否屬于“突擊辦理”時(shí)，天長(zhǎng)市國(guó)土房產(chǎn)局法制辦主任郭宣彤坦言：“是突擊辦理”,。他隨后解釋道,，此舉是因?yàn)檫@些人拿不到房產(chǎn)證而信訪，“2013年下半年,，老百姓（同樣是被天緣公司“一房?jī)少u(mài)”的老百姓——記者注）上訪,，堵大門(mén)，后來(lái)政府成立小組進(jìn)行調(diào)查，認(rèn)為應(yīng)該為老百姓辦理（房產(chǎn)證）,?！?/p>

當(dāng)問(wèn)及給沒(méi)有備案登記的購(gòu)房者辦理房產(chǎn)證是否合法時(shí)，郭宣彤承認(rèn)：“是違規(guī)的,?！钡牵又硎?，“老百姓才是真正的受害人,，為什么真正的受害人放在這里，我們要照顧放貸者（沈培永）的利益,？”

郭宣彤拿出一份《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《批復(fù)》）,，他認(rèn)為，已經(jīng)付款購(gòu)房的老百姓權(quán)利優(yōu)先,。他引用《批復(fù)》中的內(nèi)容：“一,、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定,，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán),。二、消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后,，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人,。”

郭宣彤告訴中國(guó)青年報(bào)記者,，“法院當(dāng)時(shí)沒(méi)有參照這個(gè)”,。

他表示，基層政府部門(mén)在很多執(zhí)行過(guò)程中有問(wèn)題,，追究就沒(méi)法子了,，很多法律問(wèn)題在基層沒(méi)辦法操作。他認(rèn)為,，對(duì)待老百姓利益受到損害時(shí),，政府敢于承擔(dān)責(zé)任?！叭绻Ｗo(hù)他（沈培永）的利益就沒(méi)法處理了,，你讓老百姓打官司，他們不愿意打官司,?！?/p>

郭宣彤再次強(qiáng)調(diào)：“（政府部門(mén)）違規(guī)操作是有‘瑕疵’的，不符合法律規(guī)定,，這是明確的,。”同時(shí)，“我們認(rèn)為辦理（房產(chǎn)證）是正確的,，現(xiàn)在信訪要求我們遇到問(wèn)題一定要解決,，如果全部拘泥于所有的法律和規(guī)章，讓老百姓的利益受到損失的話(huà),，這個(gè)理也說(shuō)不過(guò)去,。”

借貸還是購(gòu)房,？雙方各執(zhí)一詞

那么,，為何天長(zhǎng)市國(guó)土房產(chǎn)局沒(méi)有將沈培永視作“老百姓”？

沈培永向記者提供的一份由天長(zhǎng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理辦公室出具的《關(guān)于“凱悅大廈”部分房屋備案經(jīng)過(guò)的情況說(shuō)明》影印件（據(jù)沈培永稱(chēng),，該影印件系其在滁州市中級(jí)人民法院開(kāi)庭時(shí)對(duì)案件卷宗原件進(jìn)行拍攝所得）顯示,，“我辦認(rèn)為天緣公司與沈培永以借貸為目的的簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同作為擔(dān)保，名為房屋買(mǎi)賣(mài),，實(shí)為民間借貸關(guān)系,。”

兩者是否存在借貸關(guān)系,？天長(zhǎng)市國(guó)土房產(chǎn)局法制辦主任郭宣彤向中國(guó)青年報(bào)記者提供了一份賬戶(hù)來(lái)往的表格,，顯示薛衛(wèi)國(guó)向沈培永支付了215萬(wàn)元。

滁民一初字第00090號(hào)判決書(shū)顯示,，天緣公司也認(rèn)為,，沈培永的495萬(wàn)資金為“借款”。理由是,，495萬(wàn)元“明顯與房?jī)r(jià)數(shù)額不符”,。

沈培永在記者向其驗(yàn)證時(shí)表示，薛衛(wèi)國(guó)確實(shí)曾向其退款,，不過(guò)那是“空中樓閣”的退房款,，且只有95萬(wàn)，并非利息或還款,?！爱?dāng)時(shí)就是為了買(mǎi)房，2011年的時(shí)候房市還非常好,，我實(shí)地考察過(guò)后,，覺(jué)得天緣公司的房地產(chǎn)非常有投資潛力?！鄙蚺嘤勒f(shuō),，“我們總共付款500萬(wàn),，所以購(gòu)買(mǎi)的價(jià)格比較便宜”,。

記者詢(xún)問(wèn)天長(zhǎng)市國(guó)土房產(chǎn)局能否證明沈培永與天緣公司之間是借貸關(guān)系時(shí)，郭宣彤讓記者前往“上城風(fēng)景工作組”找相關(guān)人員了解。該工作組的法律事務(wù)組律師朱明告訴中國(guó)青年報(bào)記者,，薛衛(wèi)國(guó)當(dāng)時(shí)成立了兩家房地產(chǎn)公司——安徽天緣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司和安徽國(guó)茂建設(shè)置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)茂公司”）,。而上城風(fēng)景屬于后者開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，目前被天長(zhǎng)市政府的上城風(fēng)景工作組所接管,。

朱明向中國(guó)青年報(bào)記者提供了一份沈培永與天緣公司的賬戶(hù)記錄,，試圖證明二者存在借貸關(guān)系。他介紹,，由于工作組中有公安機(jī)關(guān)的辦案人員,，這份表格就是工作組從公安機(jī)關(guān)調(diào)取的，但是由于薛衛(wèi)國(guó)的案件還沒(méi)有結(jié)束,，公安局不能對(duì)這份表格蓋章證明,，且“借款合同我們沒(méi)有看到”。朱明說(shuō),。

但是,，安徽省滁州市中級(jí)人民法院（2013）滁民一初字第00090號(hào)判決書(shū)顯示，“不予采納”兩者的借貸關(guān)系,。

“如果全部拘泥于所有的法律和規(guī)章,，讓老百姓的利益受到損失的話(huà)，這個(gè)理也說(shuō)不過(guò)去”

現(xiàn)在,，沈培永只想挽回自己的損失,。

沈培永說(shuō)：“天長(zhǎng)市國(guó)土房產(chǎn)局一直建議我向國(guó)茂公司的工作組申請(qǐng)破產(chǎn)登記，挽回?fù)p失,?！钡顡?dān)心的是，即便上城風(fēng)景工作組接受了自己的申請(qǐng),，也會(huì)因?yàn)檫@樣做沒(méi)有法律依據(jù),，難以獲得賠償，兩頭都落空,。

沈培永的代理律師馮家穩(wěn)向中國(guó)青年報(bào)記者表示：“如果沒(méi)有充分證據(jù)證明國(guó)茂公司對(duì)天緣公司的債務(wù)具有償還義務(wù),，這種建議顯然是不合法的?！?/p>

“政府部門(mén)搞得沒(méi)有辦法,，所有的問(wèn)題推到我們這里?！鄙铣秋L(fēng)景工作組法律事務(wù)組律師朱明也很無(wú)奈,，他表示，即便兩個(gè)公司的法定代表人都是薛衛(wèi)國(guó),，也不能把兩家公司的資產(chǎn)混同起來(lái),，“他們（政府部門(mén)）也是臨時(shí)緩和矛盾,，可以把人推過(guò)來(lái)，但是法律這一關(guān)我們肯定要把住,?！?/p>

沈培永認(rèn)為真金白銀不應(yīng)買(mǎi)到“空中樓閣”，天長(zhǎng)市國(guó)土房產(chǎn)局法制辦主任郭宣彤則認(rèn)為,，“如果全部拘泥于所有的法律和規(guī)章,，讓老百姓的利益受到損失的話(huà)，這個(gè)理也說(shuō)不過(guò)去”,，雙方看似都有道理,。那么，法律專(zhuān)家怎么看待這個(gè)問(wèn)題,？

“沒(méi)有登記備案就給辦理房產(chǎn)證顯然是違法的,。”北京來(lái)碩律師事務(wù)所主任律師燕薪認(rèn)為,，天長(zhǎng)市國(guó)土房產(chǎn)局的說(shuō)法是站不住腳的,，不管是老百姓還是沈培永，都是權(quán)利人,，政府都應(yīng)該保護(hù),。

知名行政法專(zhuān)家、北京大學(xué)法學(xué)院教授姜明安也向中國(guó)青年報(bào)記者表示,，政府不應(yīng)該因?yàn)椤袄习傩铡钡睦婢瓦`反程序,。

“政府即便是違法做好事，也要承擔(dān)法律責(zé)任,?！苯靼舱f(shuō)，假如政府能違法做好事,，那么,，就也有可能違法做壞事，“依法辦事是老百姓的大利益,，不能為了眼前的小利而破壞大局,，這是國(guó)家依法治國(guó)的需要，也是政府依法行政的需要,?！?/p>