我國(guó)現(xiàn)在沒(méi)有一個(gè)專門針對(duì)農(nóng)村房屋買賣的法律，且法律界人士也多有不同意見(jiàn),，有的人認(rèn)為農(nóng)村宅基地可以自由買賣,，有的人則認(rèn)為不可以自由買賣。但實(shí)踐中若符合一定的條件的話可以進(jìn)行宅基地買賣并辦理相應(yīng)過(guò)戶的過(guò)戶手續(xù)的,。

農(nóng)村宅基地買賣的條件

宅基地能在農(nóng)村組織內(nèi)部成員之間轉(zhuǎn)讓,，而不能向非農(nóng)村組織成員轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村組織內(nèi)部成員具有農(nóng)村戶籍,，符合宅基地的申請(qǐng)條件,，宅基地本就屬于農(nóng)村集體的建設(shè)土地，集體享有所有權(quán),，分給農(nóng)民使用,，農(nóng)民之間相互轉(zhuǎn)讓并不違反法律規(guī)定。

宅基地所有權(quán)屬于集體,，使用權(quán)由農(nóng)民個(gè)人享有,，農(nóng)民買賣在宅基地上自建的房屋的，宅基地使用權(quán)也隨著轉(zhuǎn)移,，此時(shí),，宅基地的轉(zhuǎn)讓是有效的,，只是農(nóng)民轉(zhuǎn)讓、出賣宅基地上的房屋和宅基地使用權(quán)之后不能再另外申請(qǐng)宅基地,。

一般認(rèn)定宅基地房屋買賣合同無(wú)效,，但是存在下列情形的可以認(rèn)定宅基地房屋買賣合同有效，也就是說(shuō)符合下列條件的農(nóng)村宅基地買賣也是合法有效的,。

1,、出賣人將宅基地房屋出賣給城市居民前或同時(shí),，該房屋所占宅基地因征用已經(jīng)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地,，原為農(nóng)民身份的出賣人亦轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，宅基地性質(zhì)已發(fā)生轉(zhuǎn)變的,；

2,、城市居民購(gòu)買農(nóng)村私有房屋后，如果已購(gòu)房屋已經(jīng)由有批準(zhǔn)權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)并取得合法權(quán)屬證書的,；

3,、城市居民購(gòu)房后已將戶口遷入購(gòu)買宅基地房屋所在地，并轉(zhuǎn)為農(nóng)民身份的,；

4,、買受方協(xié)議簽字人為居民，但其配偶,、父母,、子女為購(gòu)買房屋所在地集體組織成員，且在購(gòu)房時(shí)為家庭成員共同出資,，居住亦共同居住,，村集體經(jīng)濟(jì)組織同意其買賣合同內(nèi)容，可以認(rèn)定為家庭共同購(gòu)房的,；

5,、1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，將房屋轉(zhuǎn)讓給回鄉(xiāng)落戶的干部,、職工,、退伍軍人以及華僑、港澳臺(tái)同胞的,；

6,、對(duì)同一房屋經(jīng)多次轉(zhuǎn)讓的效力的判斷，可以依據(jù)最后一手買受人的身份情況結(jié)合前述處理原則進(jìn)行判斷,。

農(nóng)村宅基地買賣的流程

當(dāng)農(nóng)村宅基地符合上述買賣條件后村民可以將自己的宅基地轉(zhuǎn)讓給他人,，只是在轉(zhuǎn)讓時(shí)仍需按照相應(yīng)的程序進(jìn)行，具體農(nóng)村宅基地買賣的必要程序?yàn)椋?/p>

1,、宅基地買賣應(yīng)經(jīng)集體即村民委員會(huì)書面同意,；

2,、如系共有房屋，必須征得其他共有人同意,；

3,、應(yīng)提交戶口簿、居民身份證及土地證,、房產(chǎn)證等相關(guān)材料的原件,；

4、應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門查看房屋產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔(dān)保,、是否有人民法院采取查封等財(cái)產(chǎn)保全措施,；

5、應(yīng)訂立書面買賣合同,、并辦理審批,、過(guò)戶等手續(xù)。宅基地買賣合同應(yīng)由相關(guān)職能部門審批,，并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過(guò)戶更名手續(xù),；還應(yīng)到房產(chǎn)管理部門依法辦理“房產(chǎn)證”的過(guò)戶更名手續(xù)。

農(nóng)民買賣或者繼承房屋,，該房屋占有范圍之內(nèi)的宅基地使用權(quán)會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)移,，即由原房屋所有權(quán)人轉(zhuǎn)移到買房人或繼承人?！锻恋毓芾矸▽?shí)施條例》規(guī)定：因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物,、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請(qǐng),。根據(jù)這一規(guī)定,，農(nóng)民因買賣或繼承房屋而使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人必須辦理宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù),。

具體而言,，就是房屋買賣雙方當(dāng)事人或者房屋繼承人應(yīng)當(dāng)在依法辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記證后15日內(nèi)，持有關(guān)證明文件,、材料,，向當(dāng)?shù)乜h、市土地管理部門提出宅基地使用權(quán)變更登記申請(qǐng),，經(jīng)審核后,，由縣、市土地管理部門辦理宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù),，換發(fā)加蓋有縣,、市人民政府印章的土地證。

農(nóng)村宅基地是僅限本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部符合規(guī)定的成員按照法律法規(guī)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)享受使用,，用于建造自己居住房屋的農(nóng)村土地,，但由于環(huán)境較好有很多人愿意選擇住在位于城市郊區(qū)的農(nóng)村里,，為了保證自己順利買到農(nóng)村房屋，最好先確認(rèn)自己是否符合購(gòu)房條件,，否則有可能“財(cái)房?jī)煽铡薄?/p>