現(xiàn)在購買商品房一般要先簽訂商品房認購書，其相當于預(yù)售合同的預(yù)約,，只能請求對方以誠信談判,，而不能要求履行本約。也就是說雙方只能就認購書有關(guān)內(nèi)容提出要求,，而無法要求對方履行預(yù)售合同的有關(guān)內(nèi)容,，只是購房者可能不清楚商品房認購書的內(nèi)容，更不知道該如何簽訂商品房認購書,，致使在發(fā)生認購糾紛時無法根據(jù)認購書來保障自己的權(quán)益,。

商品房認購書的內(nèi)容有哪些

一般說來，商品房認購書通常具有以下主要條款：

（一）雙方當事人的姓名,、名稱,、住所

商品房認購書一般只有兩方合同當事人，即開發(fā)商與購房者,。房地產(chǎn)開發(fā)商都是法人,，法人是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，依法獨立享有民事權(quán)利和承擔民事義務(wù)的組織，房地產(chǎn)企業(yè)是以盈利為目的的組織,。

房地產(chǎn)開發(fā)商的住所是其主要辦事機構(gòu)所在地,，即主要活動場所，住所地需要進行工商登記,。自然人以其戶籍所在地的居住地為住所,，但住所與經(jīng)常居住地不一致的，經(jīng)常居住地視為住所,。經(jīng)常居住地是指自然人離開住所后連續(xù)居住一年以上的地方,，住醫(yī)院治病的除外。

（二）標的

它體現(xiàn)著當事人訂立合同的目的,，是合同所有條款中最重要的核心條款,。如果合同缺少標的條款，一般就會導(dǎo)致合同不成立,，更談不上合同的履行,。合同的標的可以是物，也可以是行為或權(quán)利,。

由于商品房認購書的訂立往往是開發(fā)商所要求的,，消費者或是缺乏經(jīng)驗或是迫于無奈才與之訂立該合同，合同的文本又往往是開發(fā)商提供的格式合同,，僅僅是要消費者簽個字認可而已,，所以商品房認購書的標的并不像其他合同一樣體現(xiàn)合同當事人雙方的要求和目的，而常常只體現(xiàn)開發(fā)商方的要求和目的,，即通過簽訂商品房認購書,，套牢消費者與之訂立商品房買賣合同，繼而達成銷售的目的,。因此,，在訂立商品房認購書時，消費者一定要清楚的了解房屋的有關(guān)信息,。

1,、坐落位置，對房屋的坐落位置的約定應(yīng)是具體而詳細的,，它不僅要說清房屋所處的地理位置,，還要說清楚房屋在整個小區(qū)整棟樓中坐落的具體位置，說清楚了坐落位置就將預(yù)訂房屋特定化了,，不允許任一方更改,，這樣可以避免開發(fā)商將來在訂立正式商品房買賣合同時或交付房屋時以次充好，因為商品房隨著其坐落位置的不同價格也是不相同的,。

2,、面積,。就商品房認購書中有關(guān)預(yù)訂房屋面積的約定而言，一般應(yīng)使其明確約定兩點,，一是預(yù)訂房屋的建筑面積和套內(nèi)建筑面積；二是預(yù)訂房屋使用面積的計價方式,，二者都十分很重要,，缺一不可。

3,、價款,。對商品房的價款在商品房認購書中約定可以避免合同雙方當事人將來的糾紛，但過早的約定價款也會使缺乏購房經(jīng)驗的人過早地陷入了商品房認購書的陷阱,。

4,、戶型。在購房者開發(fā)商訂立商品房認購書時,，購房者基本上都已看過開發(fā)商提供的宣傳廣告或看過售房部的微縮效果模型了,，然而，將其確定在商品房認購書乃至商品房買賣合同中的卻是不多,，實際上,，這不利于維護購房者的合法權(quán)益。

（三）合同履行期限

商品房認購書的標的是合同雙方就特定的房屋在特定的時間進行訂立商品房買賣合同的行為,。無論是特定的房屋還是特定的時間,，這個特定都是由雙方約定加以確定的。因此,，約定特定的合同履行期限非常有必要,。從實踐中的情況看，對該特定時間的約定有兩種方式：一是約定一個期間,，雙方在這個期間內(nèi)隨時可履行合同,，例如雙方約定在本合同（即商品房認購書）簽訂之日起15天內(nèi)簽訂正式的商品房買賣合同；二是約定一個期日,，雙方在這個時間簽訂商品房買賣合同,，例如，雙方約定在2015年8月15日簽訂商品房買賣合同,，兩種方式都符合法律規(guī)定,。

（四）違約責任

違約責任是當事人因違反合同義務(wù)應(yīng)承擔的民事責任，與其他責任一樣都是因不履行應(yīng)盡義務(wù)而承擔的不利后果,。當然,，違約責任是以有效合同為前提的，如果合同未生效,，未成立或成立后無效,，不得適用違約責任條款解決雙方糾紛。從根本上看，適用違約責任條款實際上是對違約的補救,，只不過這種補救是具有一定的強制性的,。違約責任條款的適用是由于當事人違約引起的。合同一經(jīng)簽訂生效,，當事人就應(yīng)全面適當?shù)芈男泻贤?。只要合同當事人任何一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定的，即構(gòu)成違約,，應(yīng)承擔繼續(xù)履行,、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

（五）定金

定金是指合同當事人為確保合同的履行,，依據(jù)法律規(guī)定或當事人雙方的約定,，由一方當事人在合同訂立時或訂立后履行前預(yù)先支付給對方的一定貨幣。定金既是一種債的擔保形式,，又是一種債不履行時的違約責任承擔方式,。所以，在商品房認購書中,，它有時作為債的擔保形式的條款存在,，有時作為違約責任的條款存在，或同時作為兩種形式存在,。

如何簽訂商品房認購書

實踐中我們發(fā)現(xiàn)購房者在與開發(fā)商簽署,、履行商品房認購書階段是最容易產(chǎn)生糾紛的，因此為了防范此種風(fēng)險,，購房者有必要從注意以下事項來維護自身的購房合法權(quán)益：

第一,，在與開發(fā)商簽署商品房認購書之前，一定不要只注意到有關(guān)房屋及小區(qū)本身的情況,，而應(yīng)該同時要求開發(fā)商提供正式的,、供簽約之用的《商品房買賣合同》文本；

第二,，一定要對開發(fā)商提供的《商品房買賣合同》文本進行仔細,、全面的考慮，并就有關(guān)問題與開發(fā)商進行先期的溝通,；

第三,，在購房者關(guān)心的有關(guān)問題，包括合同條款問題得到開發(fā)商大致肯定的答復(fù)之后,，購房者再與開發(fā)商簽署商品房認購書,；

第四，考慮到購房者實際上要承擔較大程度的定金條款的約束力,，購房者應(yīng)盡量避免與開發(fā)商在商品房認購書中約定定金條款,，而代之以“訂金”代替,，并明確約定，如因雙方對于買賣合同條款的分歧而無法簽署買賣合同的,，訂金應(yīng)全額返還,。

由于認購書簽署后即對雙方具有約束力，因此購房者應(yīng)對商品房認購書的內(nèi)容謹慎對待,。

購房者在簽署商品房認購書之前,，應(yīng)將正式合同認真閱讀，通盤考慮簽約的可能性,。如有可能，應(yīng)盡量借助于專業(yè)的法律人士來協(xié)助簽署,、完善商品房認購書以及下一階段的商品房買賣合同,。這樣，商品房認購書將成為維護買賣雙方合法權(quán)益的法律文件,，而不至于引發(fā)大量糾紛,，從而可以避免交易活動的失敗，并可以避免雙方當事人遭受的經(jīng)濟損失,。

實踐中因簽訂商品房認購書而發(fā)生糾紛的情形屢見不鮮,，往往開發(fā)商的一句“你違約了，沒收定金”就能從中牟利,。而大多購房者也不會積極的拿起法律武器去維權(quán),，而是抱著“能要回多少是多少，要回來的就是賺的”的心態(tài)去與開發(fā)商協(xié)商,。購房者這樣只會助長開發(fā)商囂張的氣焰,，購房者要知道購房協(xié)議是有法律效力的，不能任由開發(fā)商說什么就是什么,，必要的時候可以拿起法律的武器維護自己的合法權(quán)益,。