由于限購(gòu),、稅費(fèi)等考慮,，有些人將房產(chǎn)登記在他人名下，雙方簽協(xié)議約定房產(chǎn)所有權(quán),，這種現(xiàn)象叫“房產(chǎn)代持”,。實(shí)踐中，購(gòu)房實(shí)際出資人主張?jiān)诘怯浫嗣碌姆慨a(chǎn)是本人出資購(gòu)買(mǎi)的,，只是出于各種原因借用登記人的名義進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記,，而名義登記人通常會(huì)抗辯雙方之間只是存在借貸關(guān)系，這便使得糾紛頻發(fā)。

一,、2021房產(chǎn)代持協(xié)議效力

實(shí)踐中,，不動(dòng)產(chǎn)代持分兩種情況，一種情況是借名人與出名人簽訂代持協(xié)議,，將登記在自己名下的不動(dòng)產(chǎn)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)或贈(zèng)與的方式轉(zhuǎn)移登記到出名人名下,。此時(shí)，買(mǎi)賣(mài)或贈(zèng)與合同構(gòu)成虛假意思表示,，代持協(xié)議是真實(shí)意思表示,，不動(dòng)產(chǎn)不因辦理過(guò)戶登記而發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，借名人仍享有物權(quán),。另一種情況是借名人用出名人名義簽訂不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同,，購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)，登記到出名人名下,。此時(shí),，出名人是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人，借名人只享有辦理不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶登記的債權(quán)請(qǐng)求權(quán),，不能直接主張不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),。

二、如何防范代持的風(fēng)險(xiǎn),？

不論代持房屋發(fā)生在父母,、子女或朋友之間，借名人都應(yīng)該從以下方面進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范：

(1)簽訂書(shū)面的借名買(mǎi)房協(xié)議

房?jī)r(jià)飛速上漲的時(shí)代,，不少借名買(mǎi)房案件中,，代持人不愿意遵守代持協(xié)議將其“名下”的房產(chǎn)過(guò)戶給借名人，導(dǎo)致房屋確認(rèn)所有權(quán)糾紛案件頻發(fā),。

法院在審理此類(lèi)案件時(shí)會(huì)將雙方之間是否存在借名的合意作為重要的判斷標(biāo)準(zhǔn),。

由于書(shū)面證據(jù)擁有較強(qiáng)的證明力，如果雙方之間存在書(shū)面的借名買(mǎi)房的協(xié)議,，則法院認(rèn)定借名人為實(shí)際所有權(quán)人的可能性就大大增加,。

(2)保留款項(xiàng)支付憑證

借名人證明自己是真實(shí)的權(quán)利人的一個(gè)重要的途徑，是證明自己是房屋的實(shí)際出資人,，因此借名人要注意保存相應(yīng)款項(xiàng)的支付憑證,，以便在房屋所有權(quán)發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)證明真實(shí)的出資狀況。

認(rèn)購(gòu)金和購(gòu)房款等款項(xiàng),，可以由借名人直接向開(kāi)發(fā)商支付

對(duì)于按揭貸款,，一般代持人也是名義上的還款義務(wù)人，借名人不能夠直接向銀行還款,，但可以采取每月將還款本息支付至代持人還款賬戶

以上兩點(diǎn)做法可證明借名人也是實(shí)際的還款義務(wù)人,。

(3)可以就房產(chǎn)設(shè)定抵押物權(quán)

在真實(shí)案例存在這種情況：張三代持李四的房產(chǎn),，但張三擅自出賣(mài)房屋，導(dǎo)致房屋被善意第三人取得,。

為避免此類(lèi)事件的發(fā)生,，借名人可以與代持人協(xié)商在該房產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)，將房產(chǎn)抵押給借名人,，以限制代持人擅自處分該房產(chǎn),。

(4)盡早辦理過(guò)戶手續(xù)

在房產(chǎn)代持期間，代持人可能被法院強(qiáng)制執(zhí)行或者代持人發(fā)生遺產(chǎn)繼承等事件導(dǎo)致房產(chǎn)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

因此,，實(shí)現(xiàn)了房屋代持的真正目的后,，借名人應(yīng)盡快將房產(chǎn)過(guò)戶至自己名下。

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