由于限購、稅費等考慮,，有些人將房產(chǎn)登記在他人名下,，雙方簽協(xié)議約定房產(chǎn)所有權(quán)，這種現(xiàn)象叫“房產(chǎn)代持”,。實踐中，購房實際出資人主張在登記人名下的房產(chǎn)是本人出資購買的,，只是出于各種原因借用登記人的名義進行產(chǎn)權(quán)登記,，而名義登記人通常會抗辯雙方之間只是存在借貸關(guān)系，這便使得糾紛頻發(fā),。

一,、2021房產(chǎn)代持協(xié)議效力

實踐中，不動產(chǎn)代持分兩種情況,，一種情況是借名人與出名人簽訂代持協(xié)議,，將登記在自己名下的不動產(chǎn)通過買賣或贈與的方式轉(zhuǎn)移登記到出名人名下。此時,，買賣或贈與合同構(gòu)成虛假意思表示,，代持協(xié)議是真實意思表示，不動產(chǎn)不因辦理過戶登記而發(fā)生物權(quán)變動,，借名人仍享有物權(quán),。另一種情況是借名人用出名人名義簽訂不動產(chǎn)買賣合同，購買不動產(chǎn),，登記到出名人名下,。此時，出名人是不動產(chǎn)物權(quán)人,，借名人只享有辦理不動產(chǎn)過戶登記的債權(quán)請求權(quán),，不能直接主張不動產(chǎn)物權(quán)。

二,、如何防范代持的風(fēng)險,？

不論代持房屋發(fā)生在父母、子女或朋友之間,，借名人都應(yīng)該從以下方面進行風(fēng)險防范：

(1)簽訂書面的借名買房協(xié)議

房價飛速上漲的時代,，不少借名買房案件中，代持人不愿意遵守代持協(xié)議將其“名下”的房產(chǎn)過戶給借名人,，導(dǎo)致房屋確認(rèn)所有權(quán)糾紛案件頻發(fā),。

法院在審理此類案件時會將雙方之間是否存在借名的合意作為重要的判斷標(biāo)準(zhǔn)。

由于書面證據(jù)擁有較強的證明力,，如果雙方之間存在書面的借名買房的協(xié)議,，則法院認(rèn)定借名人為實際所有權(quán)人的可能性就大大增加。

(2)保留款項支付憑證

借名人證明自己是真實的權(quán)利人的一個重要的途徑,，是證明自己是房屋的實際出資人,，因此借名人要注意保存相應(yīng)款項的支付憑證,，以便在房屋所有權(quán)發(fā)生爭議時證明真實的出資狀況。

認(rèn)購金和購房款等款項,，可以由借名人直接向開發(fā)商支付

對于按揭貸款,，一般代持人也是名義上的還款義務(wù)人，借名人不能夠直接向銀行還款,，但可以采取每月將還款本息支付至代持人還款賬戶

以上兩點做法可證明借名人也是實際的還款義務(wù)人,。

(3)可以就房產(chǎn)設(shè)定抵押物權(quán)

在真實案例存在這種情況：張三代持李四的房產(chǎn)，但張三擅自出賣房屋,，導(dǎo)致房屋被善意第三人取得,。

為避免此類事件的發(fā)生，借名人可以與代持人協(xié)商在該房產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán),，將房產(chǎn)抵押給借名人,，以限制代持人擅自處分該房產(chǎn)。

(4)盡早辦理過戶手續(xù)

在房產(chǎn)代持期間,，代持人可能被法院強制執(zhí)行或者代持人發(fā)生遺產(chǎn)繼承等事件導(dǎo)致房產(chǎn)出現(xiàn)風(fēng)險

因此,，實現(xiàn)了房屋代持的真正目的后，借名人應(yīng)盡快將房產(chǎn)過戶至自己名下,。

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