我國(guó)住房分配制度已發(fā)生重大的變化，福利分房也被取消,，當(dāng)住房分配制度逐步走向貨幣化時(shí),，商品房按揭便成為房產(chǎn)市場(chǎng)中的熱點(diǎn)所在。但隨著房?jī)r(jià)的水漲船高,，很多人已無(wú)法全款支付房款,，只能通過(guò)貸款的方式來(lái)購(gòu)買房屋。

京城房貸利率“集體調(diào)價(jià)”滿一年首套房利率或?qū)⒗^續(xù)上行

在經(jīng)歷了史上最嚴(yán)調(diào)控后,，貸款利率上浮,、額度收緊、放款周期長(zhǎng)已成為2017年按揭貸款年度熱詞,。

《證券日?qǐng)?bào)》記者近日走訪調(diào)查多家銀行和房產(chǎn)中介了解到,，今年1月份，部分銀行可能將首套房貸款利率由基準(zhǔn)利率上浮5%調(diào)整為基準(zhǔn)利率上浮10%,。去年元旦開始,，15家銀行的北京（樓盤）分行集體行動(dòng)，對(duì)于個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的貸款利率約定執(zhí)行不低于銀行基準(zhǔn)利率的0.9倍,，彼時(shí)的行動(dòng)也是京城銀行房貸業(yè)務(wù)的首次集體調(diào)價(jià)。

針對(duì)住建部關(guān)于“2018年實(shí)行差別化調(diào)控政策”的要求,，銀行員工和房產(chǎn)中介近日紛紛表示,，首套房剛需以及改善住房條件的房貸將會(huì)受到支持,，各種放貸指標(biāo)會(huì)有所優(yōu)化。

首套房貸款利率一路走高

從2016年“9·30新政”到2017年“3·17新政”,，北京地區(qū)樓市調(diào)控持續(xù)升級(jí),。2017年，北京地區(qū)個(gè)人住房按揭貸款的利率一路走高：去年元旦,，北京絕大多數(shù)銀行將首套房貸款利率折扣從八五折上調(diào)至九折,；去年3月21日，北京地區(qū)16家銀行將首套房貸款折扣從九折上調(diào)至九五折,；去年五一節(jié)后,，北京地區(qū)8家銀行將首套房貸款利率折扣從九五折上調(diào)至基準(zhǔn)利率；端午節(jié)后,，北京地區(qū)絕大多數(shù)國(guó)有大行,、股份制銀行、城商行的首套房貸款利率回到基準(zhǔn)利率,；去年6月5日,，北京地區(qū)個(gè)別銀行的首套房貸款利率調(diào)整為基準(zhǔn)利率上浮10%，但多數(shù)銀行并沒有動(dòng)作,；去年9月14日起,，五大國(guó)有銀行將首套房貸款利率調(diào)升到基準(zhǔn)利率上浮5%，同時(shí)多數(shù)銀行跟進(jìn)調(diào)整將首套房貸款利率按照上浮5%-10%執(zhí)行,，另有個(gè)別銀行調(diào)整為最低執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮20%的利率政策,。

而隨著房地產(chǎn)調(diào)控的進(jìn)一步加碼和四季度銀行信貸業(yè)務(wù)的收縮，臨近年末,，首套房貸款利率上浮5%的銀行有所減少,，多數(shù)銀行首套房貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí),，還有個(gè)別銀行首套房貸款利率按照基準(zhǔn)利率上浮20%-40%執(zhí)行,。

根據(jù)融360發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在2016年12月份,，北京市為全國(guó)十大房貸利率最低的城市,，首套房貸款平均利率為4.21%，平均折扣為八六折,；一年之后,，2017年11月份，北京地區(qū)首套房貸款平均利率為5.27%,，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率上浮7.6%,。

《證券日?qǐng)?bào)》記者算了一筆賬，按照等額本息還款法計(jì)算,，經(jīng)過(guò)一年的調(diào)整,，貸款100萬(wàn)元,，首套房貸款利率執(zhí)行九折優(yōu)惠、25年期,，月供為5507.36元,；首套房貸款執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍、25年期,，則月供升至6075.4元,。也就是說(shuō)每百萬(wàn)元的月供成本增加了568.04元。

新房,、二手房交易量雙降

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示,，截至2017年12月24日，北京新建商品房合計(jì)簽約量?jī)H26253套,，預(yù)計(jì)全年在2.65萬(wàn)套左右,，創(chuàng)下北京樓市自統(tǒng)計(jì)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)以來(lái)的歷史最低值，且同比下降45%,。

而占市場(chǎng)成交比重最大的二手房,，情況則更為慘淡。2017年北京二手房住宅的成交量大約在13.4萬(wàn)套,，相比于2016年的27萬(wàn)套暴跌了51%,，這一成交量也是2015年以來(lái)的新低。而如果僅看去年“3·17新政”之后的成交量,，同期的數(shù)據(jù)甚至低于樓市最低谷的2014年,。

這樣的數(shù)據(jù)除了購(gòu)房者，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也深有體會(huì),?！蹲C券日?qǐng)?bào)》記者在走訪過(guò)程中注意到一份2017年經(jīng)紀(jì)人傭金排行榜，以單個(gè)門店為例,，在成交量受影響較小的熱點(diǎn)學(xué)區(qū)房區(qū)域,，全年傭金累積100萬(wàn)元的經(jīng)紀(jì)人已經(jīng)可以排在門店的前三名。按照較為常見的中介費(fèi)為成交價(jià)的2.7%計(jì)算,，一套600萬(wàn)元的房子中介費(fèi)為16.2萬(wàn)元,，也就是說(shuō)，一年賣出7套房子的經(jīng)紀(jì)人就屬于業(yè)績(jī)很好,，平均一個(gè)月賣不到一套房子,。（證券日?qǐng)?bào)）

貸款買房的流程是怎樣的

貸款買房是指以房地產(chǎn)等實(shí)物資產(chǎn)或有價(jià)證券、契約等作抵押,，獲得銀行貸款并依合同分期付清本息,，貸款還清后銀行歸還抵押物，具體的流程為：

1、與開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同,；

此時(shí)需要注意審查開發(fā)商是否具有“五證”：《國(guó)有土地使用證》,、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》,、《建筑工程施工許可證》、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》,。

2,、繳付首付款，注意保存首付款收據(jù),；

3,、到銀行填寫《個(gè)人房屋貸款申請(qǐng)表》；

開發(fā)商一般都會(huì)與一家或幾家銀行簽訂合作協(xié)議,，因此到與開發(fā)商有協(xié)議的銀行辦理按揭貸款協(xié)議,，這樣手續(xù)會(huì)方便些。帶齊首付款收據(jù),、《商品房買賣合同》,、身份證、本市戶口簿（非本市戶口提供一年以上暫住證明）,、收入證明等原件及復(fù)印件到銀行填寫《個(gè)人房屋貸款申請(qǐng)表》,。

4、銀行審查按揭貸款申請(qǐng),；

銀行的信貸人員對(duì)申請(qǐng)人提交的材料進(jìn)行審查和逐級(jí)審批,，如果認(rèn)為符合銀行的貸款條件，會(huì)通知申請(qǐng)人簽訂《個(gè)人房屋按揭貸款合同》,，合同期限不超過(guò)30年,。

5、到房管局辦理《房屋他項(xiàng)權(quán)利證》,，用以證明此房產(chǎn)上有銀行的抵押權(quán),。到公證部門辦理產(chǎn)權(quán)抵押公證。到保險(xiǎn)公司辦理房屋保險(xiǎn),；

以上手續(xù)銀行一般會(huì)代辦,。

6、開立賬戶,；

選用委托扣除款方式還款的客戶需與銀行簽訂委托扣款協(xié)議,，并在貸款行指定的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)開立還款專用的儲(chǔ)蓄存折賬戶或儲(chǔ)蓄卡、信用卡賬戶,。同時(shí),，售房人要在貸款行開立售房結(jié)算賬戶或存款專戶。

7,、支用貸款,；

經(jīng)貸款行同意發(fā)放的貸款,，辦妥有關(guān)手續(xù)后，貸款行按照借款合同約定,，將貸款直接轉(zhuǎn)入借款人在貸款行開立的存款賬戶內(nèi),，或?qū)①J款一次或分次劃入售房人在貸款行開立的存款賬戶內(nèi)。

8,、按約還款,；

借款人必須按借款合同約定的還款計(jì)劃、還款方式償還貸款本息,，否則銀行可以依法收回房屋,。

9、償還完畢貸款,。

貸款本息結(jié)清后,，注銷抵押登記，購(gòu)房者就成為房屋的真正所有人了,。

由于貸款購(gòu)房時(shí)將房屋抵押于銀行,，所以各位購(gòu)房者一定要注意在還清了全部貸款本金和利息后，及時(shí)持銀行的貸款結(jié)清證明和相關(guān)憑證到房管局辦理注銷抵押登記手續(xù),，以確保物權(quán)的完整性,。