民事執(zhí)行的標(biāo)的可分為財(cái)產(chǎn)和行為,，實(shí)踐中的民事執(zhí)行絕大多數(shù)是對(duì)財(cái)產(chǎn)的執(zhí)行,，而有時(shí)對(duì)物的交付和行為的執(zhí)行也可轉(zhuǎn)化或衍生出對(duì)財(cái)產(chǎn)的執(zhí)行?；诰W(wǎng)絡(luò)司法拍賣所具有的公開性,、公平性、廣泛性,、持續(xù)性和便捷性等特點(diǎn),，《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《網(wǎng)拍規(guī)定》）確定了財(cái)產(chǎn)變價(jià)實(shí)行網(wǎng)絡(luò)司法拍賣優(yōu)先的原則。

房屋作為執(zhí)行標(biāo)的物占有較大分量,，據(jù)淘寶網(wǎng)司法拍賣平臺(tái)數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，浙江網(wǎng)絡(luò)司法拍賣自2012年6月開始實(shí)施至2016年6月底，共有51036件標(biāo)的物上線拍賣,，其中不動(dòng)產(chǎn)就有35060件,，占到69%，而不動(dòng)產(chǎn)中房屋又占絕大多數(shù),。加之房屋自身價(jià)值高,，如何有效提升網(wǎng)絡(luò)司法拍賣房屋的成功率和實(shí)現(xiàn)拍賣房屋價(jià)值的最大化，在很大程度上直接決定了申請(qǐng)執(zhí)行人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)程度,。但另一方面,，也因房屋價(jià)值高，不少潛在的競(jìng)買人受自身經(jīng)濟(jì)能力的限制而無法一次性付款往往只能“望拍興嘆”,，這又大大降低了競(jìng)買人對(duì)房屋網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的參與度,。為此，迫切需要在房屋網(wǎng)絡(luò)司法拍賣中引入按揭貸款,，有效解決房屋拍賣中的資金瓶頸,。

一、僵局：執(zhí)行法院在買受人付清全款后才能送達(dá)拍賣成交裁定,，與貸款銀行在房屋抵押登記后才能放款

在司法拍賣包括網(wǎng)絡(luò)司法拍賣中,，為降低房屋拍賣價(jià)款不能到位的風(fēng)險(xiǎn)，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣,、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十三條明確要求只有買受人付清拍賣價(jià)款后執(zhí)行法院才能向買受人送達(dá)拍賣成交裁定,，盡管此時(shí)房屋的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移至買受人,，但根據(jù)物權(quán)法第三十一條，買受人以該房屋進(jìn)行抵押的,，仍需先進(jìn)行所有權(quán)變更登記再辦理抵押登記,。而在按揭貸款中，銀行亦為了降低貸款風(fēng)險(xiǎn),，要求只有辦理房屋抵押登記后才能放款,。執(zhí)行法院和貸款銀行各自出于降低風(fēng)險(xiǎn)的考慮而出現(xiàn)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上的僵局，使得房屋網(wǎng)絡(luò)司法拍賣中無法直接進(jìn)行按揭貸款,。

1.網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的房屋已被查封,，但查封的房屋依法不能抵押，這使得網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的房屋在拍賣成交裁定送達(dá)買受人之前不能進(jìn)行按揭貸款,。根據(jù)民事訴訟法第二百四十七條和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《民訴法司法解釋》）第四百八十六條的規(guī)定,，對(duì)被執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，人民法院非經(jīng)查封,、扣押,、凍結(jié)不得處分。對(duì)被執(zhí)行的財(cái)產(chǎn),，人民法院應(yīng)當(dāng)先采取控制性執(zhí)行措施,，并在責(zé)令被執(zhí)行人在指定期間履行法律文書確定的義務(wù)未果的情況下，才能采取包括網(wǎng)絡(luò)司法拍賣在內(nèi)的處分性執(zhí)行措施,。但物權(quán)法第一百八十四條第（五）項(xiàng)又將依法被查封的財(cái)產(chǎn)排除在抵押財(cái)產(chǎn)之外,。據(jù)此，對(duì)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的房屋在拍賣成交裁定送達(dá)買受人之前,，因該房屋尚處于查封狀態(tài),，自然也就不能進(jìn)行按揭貸款。

關(guān)于網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的房屋查封效力消滅的時(shí)間問題,。從《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封,、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《查封規(guī)定》）第三十條“查封效力消滅”和第三十一條“解除查封裁定”的不同表述來看,，對(duì)于查封期限屆滿未辦理延期手續(xù)和查封財(cái)產(chǎn)被執(zhí)行拍賣這兩種情形,，該規(guī)定直接規(guī)定為查封效力消滅；而對(duì)于申請(qǐng)執(zhí)行人撤回執(zhí)行申請(qǐng)或者放棄債權(quán)等6種情形,，該規(guī)定則要求執(zhí)行法院作出解除查封裁定,，并送達(dá)相關(guān)人員和機(jī)構(gòu)。由此,，查封的房屋被網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的,，查封的效力屬于自然消滅，無需由執(zhí)行法院作出解封裁定來消滅查封的效力,。也就是說,，執(zhí)行法院作出拍賣成交裁定并送達(dá)買受人時(shí)即發(fā)生查封效力的消滅,，拍賣成交裁定具有使查封效力消滅的功能。否則,，必將陷入另一個(gè)僵局之中,，即《查封規(guī)定》第二十八條所規(guī)定的輪候查封，在前一查封解除后,，登記在先的輪候查封即自動(dòng)生效,，這將導(dǎo)致查封無限循環(huán)、永無止境,。對(duì)此,，最高人民法院在給北京市高級(jí)人民法院《關(guān)于查封法院全部處分標(biāo)的物后輪候查封的效力問題的批復(fù)》中已明確，執(zhí)行法院對(duì)已查封的全部財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分后,，該財(cái)產(chǎn)上的輪候查封自始未產(chǎn)生查封的效力。該批復(fù)還明確,，執(zhí)行法院對(duì)已查封的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行拍賣的,，原查封的效力消滅，執(zhí)行法院無需先行解除該財(cái)產(chǎn)上的查封,，可直接進(jìn)行處分,，有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)助辦理有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照轉(zhuǎn)移手續(xù)。

2.房屋拍賣成交裁定雖具有物權(quán)變動(dòng)的效力,，但抵押登記仍需以所有權(quán)變更登記為前提,，這使得網(wǎng)絡(luò)司法拍賣房屋的按揭貸款只能在所有權(quán)變更登記之后進(jìn)行。執(zhí)行程序中的拍賣成交裁定,，屬于物權(quán)法所規(guī)定的導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立,、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院的法律文書,。根據(jù)《民訴法司法解釋》第四百九十三條及《網(wǎng)拍規(guī)定》第二十二條,，網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的房屋所有權(quán)自拍賣成交裁定送達(dá)買受人時(shí)轉(zhuǎn)移。盡管如此,，為維護(hù)第三人的利益和交易安全,，物權(quán)法第三十一條明確，對(duì)于網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的買受人而言,，其以該房屋設(shè)立抵押時(shí),，仍需持拍賣成交裁定向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理所有權(quán)變更登記，并在所有權(quán)變更登記后進(jìn)行抵押登記,，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立,。

二、破局：房屋網(wǎng)絡(luò)司法拍賣按揭貸款的路徑探析

在網(wǎng)絡(luò)司法拍賣中,，由于執(zhí)行法院需要買受人支付全部?jī)r(jià)款后才能向買受人送達(dá)拍賣成交裁定并發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的效力,，這與房屋買賣按揭貸款中需提前“借出”銀行資金不同,，買受人面臨著付清全款的巨大資金壓力。實(shí)踐中,，銀行為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),，有的要求買受人先籌集全款支付給執(zhí)行法院后再憑執(zhí)行法院的拍賣成交裁定辦理房屋所有權(quán)變更登記并進(jìn)而辦理抵押貸款；有的要求買受人先向銀行申請(qǐng)短期貸款（一般利率也相對(duì)比較高）用于補(bǔ)齊房屋拍賣全部?jī)r(jià)款后,，再憑執(zhí)行法院的拍賣成交裁定辦理房屋所有權(quán)變更登記并進(jìn)而辦理抵押貸款,。實(shí)際上，這兩種方式對(duì)于網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的買受人來說,，仍未擺脫資金壓力,，而且也不是真正意義上的按揭貸款。鑒此,，破解房屋網(wǎng)絡(luò)司法拍賣與按揭貸款的上述僵局,，需要另辟蹊徑。

1.由保險(xiǎn)公司對(duì)按揭貸款承保保證保險(xiǎn),。保證保險(xiǎn)是由債務(wù)人為投保人,，向保險(xiǎn)人投保并交納保險(xiǎn)費(fèi)，保險(xiǎn)人以債權(quán)人作為被保險(xiǎn)人,，在保險(xiǎn)期限內(nèi)投保人不能履行與被保險(xiǎn)人簽訂合同所規(guī)定的義務(wù)給被保險(xiǎn)人造成經(jīng)濟(jì)損失的,，由保險(xiǎn)人承擔(dān)賠償責(zé)任。保證保險(xiǎn)作為一種保險(xiǎn)手段,，具有分散風(fēng)險(xiǎn),、消化損失的功能。在房屋網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的按揭貸款中引入保證保險(xiǎn),，買受人在拍賣成交支付首付款后,，與銀行簽訂借款合同和抵押合同（亦可在借款合同中設(shè)定抵押條款，下同）,，并約定在買受人向保險(xiǎn)公司投保保證保險(xiǎn)后銀行即發(fā)放借款,。保證保險(xiǎn)可以約定為階段性保險(xiǎn)，保險(xiǎn)期限自借款合同簽訂之日起至房屋所有權(quán)變更登記及抵押登記手續(xù)辦妥之日止,，在此期限內(nèi),，買受人不得以任何理由中斷、撤銷保險(xiǎn),。在買受人完成投保并將保險(xiǎn)單正本交銀行保管后,，銀行將借款直接發(fā)放至執(zhí)行法院指定賬戶，執(zhí)行法院作出拍賣成交裁定送達(dá)買受人,，買受人憑此辦理房屋所有權(quán)變更登記和抵押登記,。在買受人不能辦理抵押登記致使抵押權(quán)不能設(shè)立給銀行造成損失時(shí)，由保險(xiǎn)公司依據(jù)保證保險(xiǎn)合同向銀行承擔(dān)責(zé)任。

2.由擔(dān)保公司對(duì)按揭貸款提供保證,。在操作模式上與保證保險(xiǎn)并無多大的差別,，只是將由保險(xiǎn)公司的保證保險(xiǎn)替換成擔(dān)保公司的保證，這種保證可以約定為階段性保證,，即保證期限自借款合同簽訂之日起至房屋所有權(quán)變更登記及抵押登記手續(xù)辦妥之日止,。

3.對(duì)拍賣標(biāo)的物的房屋進(jìn)行抵押預(yù)告登記。買受人拍賣成交支付首款后,，與銀行簽訂借款合同和抵押合同,，并約定抵押預(yù)告登記后貸款銀行即發(fā)放借款。為辦理抵押預(yù)告登記之需,，需要由執(zhí)行法院向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)作出準(zhǔn)許買受人申請(qǐng)抵押預(yù)告登記的協(xié)助執(zhí)行通知書,。因?yàn)樵谫I受人尚未付清全款之前，執(zhí)行法院不能將拍賣成交裁定送達(dá)買受人,，房屋仍屬被執(zhí)行人所有并登記在其名下,，沒有執(zhí)行法院的協(xié)助執(zhí)行通知書，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的抵押預(yù)告登記將失去依據(jù),。具體操作上,，可以由買受人向執(zhí)行法院提出申請(qǐng)并作出承諾：在執(zhí)行法院向其送達(dá)拍賣成交裁定后即向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理房屋所有權(quán)變更登記和抵押登記，具備辦理抵押登記條件而拒不申請(qǐng)抵押登記的,，視為悔拍并承擔(dān)相應(yīng)法律后果。執(zhí)行法院根據(jù)買受人的申請(qǐng)作出協(xié)助執(zhí)行通知書,，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)根據(jù)協(xié)助執(zhí)行通知書進(jìn)行房屋抵押預(yù)告登記,，銀行向買受人發(fā)放借款直接交付到執(zhí)行法院指定賬戶（該筆款項(xiàng)暫不作為被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)處理待抵押登記完成后再行處理），執(zhí)行法院作出拍賣成交裁定送達(dá)買受人,，買受人持拍賣成交裁定申請(qǐng)房屋所有權(quán)變更登記和抵押登記,。如果買受人未經(jīng)銀行同意轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，或者為其他債權(quán)人設(shè)立抵押權(quán)的,，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》第七條的規(guī)定,，這些行為不產(chǎn)生物權(quán)效力。同時(shí),，在具備條件的情況下,，買受人違反承諾不申請(qǐng)抵押登記的，執(zhí)行法院可依據(jù)《網(wǎng)拍規(guī)定》第二十四條,，對(duì)買受人交納的首付款中的保證金部分按照悔拍處理,；同時(shí)，撤銷拍賣成交裁定并向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書要求撤銷房屋所有權(quán)變更登記,，對(duì)銀行打入執(zhí)行法院指定賬戶的借款部分予以返還,。