近期，由于樓市調(diào)控,，銀行貸款審核也更趨嚴(yán)格,。在二手房買賣中，通過(guò)中介成交的按揭申請(qǐng)，通常是由中介公司指定的按揭公司辦理,。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展,，房屋消費(fèi)需求的一路高歌，按揭購(gòu)房逐漸成為人們購(gòu)房的一條重要渠道,。然而,，在使用貸款購(gòu)買房產(chǎn)的興奮之余，也要冷靜思考按揭購(gòu)房存在的風(fēng)險(xiǎn),。

按揭貸款服務(wù)費(fèi),，原來(lái)有價(jià)講

近期，由于樓市調(diào)控,，銀行貸款審核也更趨嚴(yán)格,。各家銀行對(duì)貸款利率優(yōu)惠的條件也有些分化。在二手房買賣中,，通過(guò)中介成交的按揭申請(qǐng),，通常是由中介公司指定的按揭公司辦理。對(duì)中介費(fèi),，不少買家會(huì)討價(jià)還價(jià),，而在按揭服務(wù)費(fèi)上，因行內(nèi)通常按貸款額的1.2%收取,，按照固定思維,，不少人就會(huì)按規(guī)定交錢了。到底按揭服務(wù)費(fèi)收取的標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的,？能議價(jià)嗎,？記者采訪發(fā)現(xiàn)，貸款服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及監(jiān)管細(xì)則,，目前還是空白,。隨著一些網(wǎng)絡(luò)按揭公司的興起，服務(wù)費(fèi)的議價(jià)空間在增大,，有精明買家甚至通過(guò)討價(jià)還價(jià),，成功將按揭服務(wù)費(fèi)降至0.2%。

劉小姐近期在東圃看中一套房產(chǎn),，買賣雙方達(dá)成成交協(xié)議后,，要辦理按揭貸款時(shí)，得知要在中介指定的按揭機(jī)構(gòu)辦理,，貸款60萬(wàn)元,，要收取5000元的按揭服務(wù)費(fèi)，這還是已經(jīng)打了折的優(yōu)惠價(jià),。劉小姐覺(jué)得太貴了,，去銀行咨詢得知,，自己直接去銀行辦理按揭貸款不用收取費(fèi)用，在程序上也并不算麻煩,。和業(yè)主以及中介溝通后,，劉小姐提出要自己去銀行辦理按揭，中介表示如果自己辦理,，后面的網(wǎng)簽等流程他們也不再負(fù)責(zé),，需要?jiǎng)⑿〗愫蜆I(yè)主自行完成。因?yàn)楣ぷ鞣泵由喜辉敢夂馁M(fèi)太多時(shí)間等待各種流程,，劉小姐最后無(wú)奈掏錢,。在二手房交易過(guò)程中，由促成成交的中介指定按揭公司辦理按揭貸款已成為行業(yè)內(nèi)“約定俗成”的做法,。

為了節(jié)省時(shí)間,，簡(jiǎn)化房屋交易流程，不少人會(huì)選擇由指定按揭公司辦理按揭貸款事宜,。而目前,，由于大家對(duì)按揭服務(wù)費(fèi)究竟該交多少不清晰,，因此在辦理時(shí)只能各憑本事了,。如果按照目前廣州行業(yè)內(nèi)通行的貸款額1.2%的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，貸款100萬(wàn)元就要1.2萬(wàn)元的費(fèi)用,，不善“砍價(jià)”的人可能就老老實(shí)實(shí)地掏錢了,，但也有精明的買家習(xí)慣性討價(jià)還價(jià)，但對(duì)還價(jià)幅度大家都心中無(wú)底,。

據(jù)匯瀚按揭業(yè)務(wù)總監(jiān)何志雄介紹,，銀行的優(yōu)惠利率及貸款要求條件是公開(kāi)的，因此,，無(wú)論是由指定的按揭公司辦理按揭申請(qǐng),，還是買家自己選擇銀行辦理貸款業(yè)務(wù)都是一樣的。但選擇中介機(jī)構(gòu)指定的按揭公司能更好地提供專業(yè)意見(jiàn),，可以就買家自身的征信情況為其選擇最合適的銀行,，且負(fù)責(zé)貸款咨詢、資料搜集等專業(yè)性工作,。如果買家自己去找銀行辦理貸款業(yè)務(wù),，利率優(yōu)惠等信息則需要自行搜集，繼而再選出適合自己的貸款銀行,。而按揭公司代辦申請(qǐng)按揭事宜,，在行業(yè)內(nèi)普遍是收取貸款額的1.2%的費(fèi)用，但也會(huì)因應(yīng)客戶貸款具體情況給予折扣優(yōu)惠,。

談及自找銀行與指定按揭各自的利弊,，何志雄表示,，買家自找銀行很多時(shí)候會(huì)遇到貸款信息資料搜集的問(wèn)題，比如,，是否能準(zhǔn)確理解,、把握所搜集到的各銀行資訊，從而選擇出最優(yōu)的貸款銀行,。而選擇指定按揭機(jī)構(gòu)可以節(jié)省時(shí)間成本,，且更容易找到與自身?xiàng)l件相匹配的貸款銀行。（廣州日?qǐng)?bào)）

淺析按揭貸款中的各方法律關(guān)系

近期,，由于樓市調(diào)控,，銀行貸款審核也更趨嚴(yán)格。從現(xiàn)行按揭中的法律關(guān)系來(lái)看,，其所涉各方主體主要包括銀行,、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人（亦即借款申請(qǐng)人）,、保險(xiǎn)公司四方,。上述主體在從按揭貸款中包括了商品房買賣、借款,、抵押,、保證等一系列民事法律行為。各方主體之間的法律關(guān)系最主要的有以下4種：

1,、銀行與購(gòu)房人之間的借貸關(guān)系,。購(gòu)房人在與開(kāi)發(fā)商簽訂買賣合同后，應(yīng)按規(guī)定提供相應(yīng)文件資料,，向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房（或商業(yè)）抵押貸款,，銀行則根據(jù)申請(qǐng)人的身份情況、資信狀況確定同意借款的年限及成數(shù),，雙方同時(shí)簽署借款合同,。因此，購(gòu)房人與銀行之間系借貸關(guān)系,，銀行為出借人,，購(gòu)房人為借款人。

2,、購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商之間的商品房買賣關(guān)系,。購(gòu)房人欲以按揭的形式購(gòu)買房屋，首先必須與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買賣合同,，約定購(gòu)買特定的房屋,，并在付款方式中約定以銀行按揭的方式付款。顯然,，借款申請(qǐng)人同時(shí)也就是購(gòu)房人,，其與開(kāi)發(fā)商之間系房屋買賣關(guān)系,，開(kāi)發(fā)商為出賣人，購(gòu)房人便為買受人,。

3,、購(gòu)房人與銀行之間的抵押關(guān)系。購(gòu)房人在向銀行申請(qǐng)借款的同時(shí),，要將所購(gòu)房屋在取得產(chǎn)權(quán)證后抵押給銀行,，為向銀行申請(qǐng)的按揭貸款設(shè)立抵押，如購(gòu)房人在未按借款合同約定償還銀行借款時(shí),，銀行可以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán),，將購(gòu)房人抵押之房屋折價(jià)、變賣或申請(qǐng)法院拍賣并以所得款項(xiàng)優(yōu)先受償,。購(gòu)房人與銀行之間還存在抵押關(guān)系,，其中購(gòu)房人為抵押人，銀行為抵押權(quán)人,。

4,、購(gòu)房人、銀行與保險(xiǎn)公司之間的保險(xiǎn)關(guān)系,。為確保銀行的放貸風(fēng)險(xiǎn),，購(gòu)房人在將所購(gòu)房屋抵押給銀行時(shí)，必須就抵押物（所購(gòu)房屋）在借款期間投保財(cái)產(chǎn)險(xiǎn),，并指定銀行為第一受益人,，如果發(fā)生保險(xiǎn)事故,，由保險(xiǎn)公司承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任,，所支付的保險(xiǎn)理賠費(fèi)用優(yōu)先償還購(gòu)房人所欠銀行借款，購(gòu)房人為投保人,，保險(xiǎn)公司為保險(xiǎn)人,，銀行為受益人。

按揭購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)防范

投放者按揭貸款購(gòu)買的住房,，在貸款期間進(jìn)行出租,，一定要將房屋正在返還貸款，并已經(jīng)抵押的事實(shí)書(shū)面告知承租人,。只有購(gòu)房者履行了告知義務(wù),，如果因無(wú)法還貸而導(dǎo)致銀行行使抵押權(quán)，購(gòu)房者才能免除對(duì)承租人的賠償責(zé)任,。

按揭購(gòu)房應(yīng)注意以下三點(diǎn)：1,、提供真實(shí)資料。規(guī)避貸款影響剛需購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房按揭貸款,，銀行一般會(huì)要求購(gòu)房者提供相應(yīng)的收入證明（包括個(gè)人職業(yè),、職務(wù)和薪酬及其他經(jīng)濟(jì)收入情況等方面的證明）,。2、最好不簽訂“連帶違約條款”,。在目前的樓市消費(fèi)中,，開(kāi)發(fā)商有時(shí)會(huì)要求在按揭貸款合同中或單獨(dú)與購(gòu)房人簽訂連帶違約條款。一般情況下,，不要同開(kāi)發(fā)商簽訂“連帶違約條款”,。如果一定要簽或者已經(jīng)簽訂了類似條款的購(gòu)房者，一定要注意還款的及時(shí)等情況,，避免因?yàn)閭€(gè)人在還款等方面出現(xiàn)違約,，造成開(kāi)發(fā)商回購(gòu)或處分抵押擔(dān)保物的情況出現(xiàn)。3,、認(rèn)真履行還款義務(wù),。一般情況下，購(gòu)房者與銀行簽訂的按揭貸款合同都明確的規(guī)定了購(gòu)房者的還款期限,。同時(shí),，借款合同中還一般都約定了“如果借款人連續(xù)三期或累計(jì)六期逾期，銀行有權(quán)提前收貸,，處置抵押擔(dān)保物,，并有權(quán)要求借款人承擔(dān)銀行實(shí)現(xiàn)債權(quán)產(chǎn)生催收費(fèi)、律師費(fèi),、訴訟費(fèi),、評(píng)估費(fèi)等費(fèi)用”的條款。這是因?yàn)槿绻?gòu)房者提前還貸,，則會(huì)影響到銀行的收益和資金安排計(jì)劃,，在貸款發(fā)放的一到三年內(nèi)提前還貸，銀行可能會(huì)要求借款人支付相應(yīng)的違約金,。借款人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照借款合同約定的還款時(shí)間及金額履行自身的義務(wù),，如果實(shí)在需要提前還款，則需要提前做好相關(guān)的工作,，避免給自己造成損失,。

按揭買房時(shí)還需防范開(kāi)發(fā)商沒(méi)有出具首付款發(fā)票的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)?，銀行辦理“按揭”貸款的前提是需要購(gòu)買人已經(jīng)交納達(dá)到規(guī)定限額的首付款,，而交納的唯一憑證就是開(kāi)發(fā)商出具的首付款發(fā)票，如果沒(méi)有發(fā)票,，是不可能辦理按揭貸款的,。這種風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的可能性是比較小的，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商也希望資金早些回籠投入下一個(gè)項(xiàng)目,，因此,，只要不是意外情況都會(huì)順利拿到首付款發(fā)票的,。還需注意的是，開(kāi)發(fā)商的樓盤是否達(dá)到“封頂”的條件,。因?yàn)殂y行辦理“按揭”時(shí),，對(duì)開(kāi)發(fā)商樓盤的工程要求是樓體基本完工，也就是達(dá)到“封頂”的條件,，否則是不予辦理的,。

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速的發(fā)展中，商品房消費(fèi)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展的引擎之一,，極大地刺激了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng),。而隨著房?jī)r(jià)的不斷攀升，按揭貸款買房逐漸成為了普遍的購(gòu)房方式,。雖然按揭貸款買房有助于緩解購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)壓力,，但是按揭買房也存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)買者購(gòu)買房屋前應(yīng)多加了解,，并進(jìn)行有效防范,。